TJ 74010, 30 juin 2026, RG 25/01571

Expéditions le : Minute n° 26/00185

Grosse :

JUGEMENT DU : 30 Juin 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01571 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F6HE

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Monsieur [H] [G]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Me Jean-Christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ substitué par Maître Grégory SEAUMAIRE de la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau d’ANNECY - 36

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [I] [E]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme BOURGEOIS, Greffière, lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière, lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 20 Mai 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 30 Juin 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 29 mars 2022, M. [H] [G] a donné en location à M. [W] [I] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 016,80 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs, de justifier d’une assurance locative, et le mettant en demeure d’avoir à justifier l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, M. [H] [G] a fait assigner M. [W] [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] statuant en référé, aux fins qu’il constate l’acquisition des effets de la clause résolutoire, qu’il ordonne son expulsion et qu’il le condamne au paiement des loyers impayés.

Par ordonnance du 5 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, a déclaré la demande du bailleur irrecevable car ne remplissant pas les conditions de la procédure de référé.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, M. [H] [G] a fait assigner M. [W] [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231-5 et 1240 du code civil, L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des lois du 6 juillet 1989 et du 29 juillet 1998, de :

déclarer et juger M. [H] [G] redevable et bien fondé en ses demandes,prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location sous seing privé du 29 mars 2022, concernant un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 3] aux torts exclusifs de M. [W] [I] [E],condamner M. [W] [I] [E] au paiement de la somme de 1 290,09 euros correspondant à l’arriéré locatif au 28 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, soit le 3 avril 2023, outre les mensualités postérieures jusqu’à l’ordonnance à intervenir,condamner M. [W] [I] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, augmenté de la provision des charges locatives, qui seront dues à compter de la résiliation du bail, tout mois commencé étant dû en intégralité, jusqu’à la libération effective des lieux,ordonner l’expulsion de M. [W] [I] [E] et de tous occupants de son chef avec au besoin le recours à la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux,autoriser M. [H] [G] à entreposer les meubles dans un garde meubles aux frais, risques et périls du défendeur, conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner M. [W] [I] [E] au paiement d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive te mal fondée,ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir,condamner M. [W] [I] [E] au paiement de la somme de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [W] [I] [E] aux entiers frais et dépens de la présente procédure
Au soutien de sa demande, M. [H] [G] expose que M. [W] [I] [E] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis plusieurs mois, malgré relances et mises en demeure, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte qu’il est bien fondé à demander la résiliation judiciaire du contrat de bail.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026.

A l’audience, M. [H] [G], représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 645,53 euros au 27 avril 2026.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [W] [I] [E] n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

L’article 24 IV du même texte précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 4 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2025.

Il justifie également avoir notifié l'acte introductif d'instance au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 21 juillet 2025, pour une audience fixée au 20 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Concernant la demande de résiliation judiciaire

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que le bailleur a adressé des courriers de relance au locataire pour défaut de paiement du loyer en novembre 2022, puis en février 2023, et qu’il a encore fait délivrer un commandement de payer le 3 avril 2023.

L’examen des décomptes versés aux débats, qui couvrent la période de 29 mars 2022 au 3 janvier 2025 puis du 1er décembre 2025 au 6 janvier 2026 permettent de constater que le commandement de payer a été régularisé dans le délai de 2 mois, que le locataire a depuis réglé son loyer chaque mois, à l’exception de l’échéance du mois de d’août 2024 dont le prélèvement est revenu impayé, et qu’au 1er décembre 2025, il était à jour des sommes dues. Le dernier décompte arrêté au 27 avril 2026 fait état de défauts de paiement pour les mois de novembre et décembre 2025, et une reprise des paiements pour les loyers de janvier, février et mars 2026, l’échéance d’avril ayant été appelée et non encore réglée.

Il apparaît ainsi que le locataire est de nouveau défaillant dans le règlement de son loyer, alors même qu’une précédente procédure a été engagée devant le juge des référés et qu’une nouvelle assignation a été délivrée en juillet 2025.

Absent à l’audience, M. [W] [I] [E] n’a pas répondu à l’enquête sociale organisée en prévention de son expulsion, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer les raisons de cette défaillance.

Ce défaut du paiement des loyers constitue des manquements graves et répétés de M. [W] [I] [E] à ses obligations de locataire, qui justifient la résiliation du bail, laquelle sera donc prononcée à la date de la présente décision.

Il en résulte que M. [W] [I] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.
En conséquence, il convient d’ordonner à M. [W] [I] [E] de libérer le logement et le garage qu'il occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

A défaut d'exécution volontaire de M. [W] [I] [E], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités précisées au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il y a lieu de rejeter la demande de condamnation de M. [W] [I] [E] au paiement d’une astreinte de 50 euros.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [W] [I] [E] sera condamné à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 553,96 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 27 avril 2026, M. [W] [I] [E] est redevable d’une somme totale de 1 645,53 euros. Il convient de déduire de ce montant les sommes facturées au titre des frais d’impayé (15,60€ x 3 et 16,80€ x 2) qui ne sont pas contractuellement justifiés, ainsi que les frais du commandement de payer (97,34€) qui sont certes dus par le locataire mais qui constituent des dépens et non des loyers.

En conséquence, M. [W] [I] [E] sera condamné à payer à M. [H] [G] la somme de 1 467,79 euros (1 645,53 – 80,40 – 97,34) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 27 avril 2026, incluant l'échéance d’avril.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1 016,80 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [H] [G] ne démontre pas en quoi le comportement du locataire caractérise une résistance abusive, dès lors que la première défaillance de paiement du loyer a été régularisée, que l’action du bailleur devant le juge des référés a été déclarée irrecevable en l’absence de justification d’une quelconque urgence ou d’un trouble manifestement illicite. Si deux nouveaux loyers sont à nouveaux impayés, cela ne suffit pas à caractériser une résistance abusive.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les frais du procès

M. [W] [I] [E] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [W] [I] [E] sera donc condamné à payer à M. [H] [G] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS