TJ 74010, 30 juin 2026, RG 25/01403

Expéditions le : Minute n° 26/00189

Grosse :

JUGEMENT DU : 30 Juin 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01403 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5WW

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Monsieur [K] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par M. [L] [Q], muni d’un pouvoir

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [B]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [C] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme BOURGEOIS, Greffière, lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière, lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 20 Mai 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 30 Juin 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 2 mai 2022, M. [K] [Q] a donné en location à M. [C] [Y] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Par acte du 30 avril 2022, M. [V] [B] s’est porté caution solidaire de M. [C] [Y] pour ce contrat.

Par actes de commissaire de justice en dates des 28 mars et 7 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire et à sa caution un commandement de payer la somme de 4 913 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date des 4 juillet 2025 et 7 juillet 2025, M. [K] [Q] a fait assigner M. [C] [Y] et M. [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 5] pour demander, sur le fondement des articles 1134 et 1741 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater que le bail conclu entre les parties est résolu de plein droit et dire que M. [C] [Y] est sans droit ni titre dans les lieux qu’il occupe sis [Adresse 6] à Sevrier (74320),prononcer l’expulsion de corps et de biens de M. [C] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, du logement qu’il occupe, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,dire explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévus à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé ou subsidiairement réduit dans la mesure qu’il plaira au tribunal,ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par M. [C] [Y] dans tel lieux que ceux-ci désigneront, à leurs frais, comme il est dit à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ou, à défaut de ladite désignation, d’autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, aux risques et périls des défendeurs,condamner solidairement M. [C] [Y] et M. [V] [B] à lui payer les sommes de :5 848 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus au titre de l’arriéré des loyers et charges,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à pareille somme que celle correspondant aux derniers loyers, outre charges justifiées, avec indexation, à compter de la résiliation des baux, et ce jusqu’au complet déménagement des lieux loués et remise des clés au demandeur,800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer, la dénonciation à la Ccapex.
Au soutien de sa demande, M. [K] [Q] expose que M. [C] [Y] a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis plusieurs mois, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié. Il affirme que le manquement du locataire mais également de la caution est tel qu’il justifie la suppression ou à tout le moins la réduction du délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux qui sera délivré.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026.

A l’audience, M. [K] [Q], représenté par son père, M. [L] [Q], muni d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 16 844,38 euros hors frais, échéance de mai 2026 incluse. Il explique que le locataire rencontre des difficultés de paiement depuis 2024, ce qui le place lui-même dans une situation compliquée puisqu’il doit rembourser un emprunt de 880 euros par mois pour ce bien, en plus de ses charges courantes, précisant qu’il a trois enfants en bas âge à charge. Compte tenu de la situation, il demande que le délai légal d’évacuation de 2 mois ne soit pas appliqué.

Bien qu’assignés en l’étude du commissaire de justice, M. [C] [Y] et M. [V] [B] ne sont ni présents, ni représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

A la demande du juge, M. [L] [Q] a transmis le justificatif de notification de l’assignation à la préfecture en cours de délibéré, reçu au greffe le 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de relever que le contrat de bail ne mentionne pas l’identité du locataire et que la signature seule ne permet pas de l’identifier avec certitude. Cependant, l’acte de cautionnement associé au bail, ainsi que la concordance du lieu et de la date de naissance mentionnés dans le bail avec les autres pièces du dossier, constituent des commencements de preuves suffisants pour confirmer que le signataire du contrat de bail, et donc l’occupant des lieux, est bien M. [C] [Y].

En outre, le contrat de bail porte sur un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6], alors qu’il est manifeste, au vu de l’adresse mentionnée dans l’acte de cautionnement et de l’ensemble des actes de procédure, que le logement litigieux est localisé au [Adresse 3] à [Localité 6]. C’est donc bien cette adresse qui sera prise en compte dans le cadre de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 mars 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 9 juillet 2025 pour une audience fixée au 20 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 28 mars 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 4 913 euros. Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte du 7 avril 2025.

Le décompte arrêté au jour de l’audience et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 28 mars 2025 et le 28 mai 2025, un seul règlement est intervenu pour un montant de 935 euros, qui n’a pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 29 mai 2025 et que M. [C] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

En l'espèce, le locataire n’a pas répondu à l’enquête sociale, il est absent à l’audience tout comme sa caution, de sorte qu’aucun élément ne permet de comprendre sa situation.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [C] [Y] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire par M. [C] [Y], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant la demande de suppression du délai légal d’évacuation

Il ressort de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion portant sur un lieu habité ne peut avoir lieu qu’au terme d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Toutefois, ce délai légal ne s’applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [C] [Y] a intégré le logement conformément à un contrat de bail et sa mauvaise foi n’est pas démontrée, celle-ci ne pouvant résulter du seule défait de paiement des loyers.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de suppression du délai légal d’évacuation de deux mois.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [C] [Y] sera condamné à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 948 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

M. [V] [B], en sa qualité de caution solidaire, s’étant engagé à régler également les indemnités d’occupation, il sera condamné solidairement à leur paiement.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon les déclarations du bailleur à l’audience, M. [C] [Y] et M. [V] [B] sont redevables d’une somme totale de 16 844,38 euros, échéance de mai 2026 incluse, mais il ne produit pas de décompte actualisé permettant de vérifier le détail des sommes réclamées.

Selon le décompte du 30 juin 2025 versé aux débats, [C] [Y] était à cette date redevable d’une somme de 5 848 euros au titre de 6 mois de loyer impayés, 1 mois incomplet et la taxe d’ordures ménagères.

En conséquence, M. [C] [Y] sera condamné à payer cette somme à M. [K] [Q] au titre des loyers, charges arrêtés et indemnités d’occupation. Les sommes restant dues postérieurement et correspondant aux indemnités d’occupation devront faire l’objet d’un décompte entre les parties, dans l’hypothèse de règlements de certaines échéances par l’occupant.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025, date de l’assignation.

Compte tenu de son engagement de caution, M. [V] [B] sera condamné solidairement au paiement de cette somme.

Sur les frais du procès

M. [C] [Y] et M. [V] [B] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [C] [Y] et M. [V] [B] seront donc condamnés in solidum à payer à M. [K] [Q] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS