TJ 59350, 30 juin 2026, RG 26/00921

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00921 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2NBE

JUGEMENT

DU : 30 juin 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARL L'AGENCE IMMOBILIERE SYNDIC & CO

C/

[O] [X] [V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE situé [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SARL L'AGENCE IMMOBILIERE SYNDIC & CO,
représentée par Maître Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [X] [V], demeurant [Adresse 3] [Localité 3]
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Février 2026

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 juin 2026, par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [V] est propriétaire du lot n° 3 relevant de l’Immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1].

La S.A.R.L l’Agence Immobilière Syndic & Co est le syndic du syndicat des copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 4] à Lille, pris en la personne de son syndic, a fait citer Monsieur [O] [V] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 10 février 2026 afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Le condamner à payer la somme de 1.641 euros arrêté au 1er octobre 2025 au titre des charges de copropriété, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2025,Le condamner à payer la somme de 165 euros au titre des frais de recouvrement, Le condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre des dommages et intérêts, Le condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
La demande en justice a été précédée d’une tentative de conciliation dont l’échec a été constaté le 30 septembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil. Il a réitéré ses demandes introductives d’instance.

Monsieur [O] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, prorogé au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Enfin, l'article 14-1 de cette même loi dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». 

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions échues qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le décompte fait apparaître une somme restant due de 1.641 euros pour la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2025. Cependant, le décompte est incomplet. Il fait figurer un solde antérieur de 784,62 euros qui n’est ni justifié par un procès – verbal d’assemblée générale et des appels de fonds correspondants ni par un décompte antérieur.

En outre, le syndicat a, pour justifier des charges dues au titre de la période précitée, versé un procès – verbal d’assemblée générale incomplet (uniquement 3 des 13 pages) qui n’est ni signé par le président ni par le secrétaire de séance.

De la même manière, le syndicat ne justifie pas des appels de fonds de l’année 2024 bien qu’il en réclame le paiement.

En conséquence, le syndicat ne justifie ni du principe ni du quantum de sa créance. Il sera débouté de l’ensemble de ses demandes en paiement des charges de copropriété, des frais de recouvrement et en dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, au regard de la solution du litige, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], partie perdante, aux entiers dépens de l’instance.

Suivant l'article 700 du même code, le juge condamne la partie qui succombe ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la force exécutoire :

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,