TJ 75056, 30 juin 2026, RG 25/08187

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Séverine BOUKHOBZA

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Stéphane SALEMBIEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/08187 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZTX

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 30 juin 2026

DEMANDEURS
Madame [J] [F] épouse [Y]
demeurant [Adresse 1] (SUISSE)
représentée par Me Stéphane SALEMBIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : R35

Monsieur [Z] [Y]
demeurant [Adresse 1] (SUISSE)
décédé

DÉFENDEURS
Monsieur [P] [A]
demeurant [Adresse 2]

Madame [X] [B] épouse [A]
demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [K] épouse [A]
demeurant [Adresse 2]

tous représentés par Me Séverine BOUKHOBZA, avocat au barreau de PARIS, toque : D896

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juin 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 30 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08187 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZTX

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 décembre 2017, à effet au 2 janvier 2018, [Z] [Y] et [J] [Y], née [F], ont donné à bail à [P] [A], [X] [A], née [B], et [E] [A], née [K], un appartement à usage d'habitation en duplex, au 5ème étage, porte droite et 6ème étage, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 5.500 euros, outre la somme de 500 euros, au titre de la provision pour charges.

Les locataires, engagés solidairement, ont versé un dépôt de garantie de 5.500 euros.
Le dernier loyer mensuel s'élevait à la somme de 6.115,50 euros et la provision pour charges à la somme de 800 euros.

Les loyers et charges n'ont pas été régulièrement payés au cours de l'année 2022.
La régularisation des charges des années 2018 à 2021 a été adressée aux locataires par courriel du 4 avril 2022.
Les bailleurs ont assigné les locataires par exploit du 29 novembre 2022 relativement aux charges impayées et un accord, exécuté, a été trouvé par les parties et homologué par le juge des contentieux de la protection.

Les loyers et charges n'ont à nouveau pas été payés régulièrement en 2023 et 2024 et les locataires ont sollicité des dommages intérêts pour troubles de jouissance par courrier du 11 octobre 2023.

Par exploit en date du 15 et 23 février 2024, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires, pour la somme de 21.154,14 euros.

Par exploit en date du 14 juin 2024, les bailleurs ont fait assigner les locataires en référé en constatation d'acquisition de la clause résolutoire et en paiement de l'arriéré de loyers et charges.
Par ordonnance de référé en date du 24 avril 2025, le juge a dit n'y avoir lieu à référé.

Les consorts [A] ont donné congé par courrier recommandé avec demande d'avis de réception le 14 mai 2025 et les lieux ont été restitués le 20 juin 2025, avec établissement d'un procès-verbal de constat.

Par exploits du 26 mai 2025, les bailleurs ont signifié une sommation de payer à [P] [A] et un commandement de payer visant la clause résolutoire à [X] et [E] [A] et ont fait procéder à une saisie conservatoire le 16 juin 2025, dénoncé à [P] [A] le 20 juin 2025.

L'affaire a été renvoyée pour permettre la mise en état des parties.

[Z] [Y] est décédé le 30 septembre 2025 et a laissé [J] [Y], née [F], pour lui succéder.

Aux termes de ses dernières écritures, [J] [Y], née [F], sollicite du juge des contentieux de la protection qu'il :
condamne solidairement [P], [X] et [E] [A] à lui payer la somme de 70.853,35 euros au titre des loyers, charges, frais et accessoires impayés arrêtés au 20 janvier 2026, en principal, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation et du commandement de payer du 26 mai 2025 sur la somme de 70.050,22 euros,ordonne le paiement partiel par compensation de la créance de loyers et charges avec le dépôt de garantie de 5.500 euros, par application de l'article 1347 du code civil,condamne solidairement [P], [X] et [E] [A] à lui payer la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice moral d'incertitudes et de préoccupations, condamne solidairement [P], [X] et [E] [A] à lui payer la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice tiré de l'abus de droit d'agir en défense par application de l'article 32-1 du code de procédure civile, déclare prescrites les demandes de dommages intérêts pour troubles de jouissance pour la période du 1er janvier 2020 au 15 novembre 2021 et les demandes de remboursement de charges pour la période du 1er janvier 2018 au 20 janvier 2023, en tout cas les juge infondées ou les en déboute pour la totalité des périodes invoquées du 1er janvier 2020 au 20 juin 2025 et de 2018 à 2024,rejette les demandes reconventionnelles des défendeurs, y compris pour préjudice moral,condamne solidairement [P], [X] et [E] [A] aux dépens, y compris les frais de sommation et de commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 mai 2025 et les frais de la saisie conservatoire, et à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,ordonne l'exécution provisoire de droit, et ne l'écarte pas.
A titre préliminaire, [J] [Y], née [F], indique que les demandes reconventionnelles antérieures au 15 novembre 2021, pour le trouble de jouissance, et antérieures au 20 janvier 2023, pour la régularisation des charges, sont prescrites.

Au soutien de ses demandes au fond, [J] [Y], née [F], expose que les locataires n'ont pas réglé l'intégralité de leurs loyers et charges, soulignant l'exigibilité des charges locatives justifiées par les décomptes de régularisations. Elle indique que les inexécutions alléguées ne justifiaient pas le non paiement des loyer et des charges, les désordres ayant été résolus rapidement par le bailleur. Elle souligne que des compensations financières ont également été consenties aux locataires et qu'en aucun cas, ces désordres ou ceux relevés par le service technique de l'Habitat de la Ville de [Localité 1] n'empêchaient la jouissance des lieux, ni ne justifient la demande reconventionnelle de dommages intérêts. Elle fait valoir avoir agi avec diligence pour remédier au problème de chauffage de l'appartement en novembre 2024.

[P] [A], [X] [A], née [B] et [E] [A], née [K], représentés par leur conseil, ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu'il :
déboute [J] [Y], née [F], de ses demandes,condamne la demanderesse à leur régler la somme de 141.068 euros au titre du trouble de jouissance, condamne la demanderesse à rembourser les provisions pour charges locatives indument perçues pour la période allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2024, pour un montant de 56.400 euros,Décision du 30 juin 2026
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condamne la demanderesse à leur payer la somme de 10.000 euros au titre des dommages intérêts pour résistance abusive,condamne la demanderesse à leur payer la somme de 50.000 euros pour préjudice moral,à titre subsidiaire, leur accorde des délais de paiement, pendant 36 mois, en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil,condamne la demanderesse aux dépens et à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [A] exposent avoir subi d'importants troubles de jouissance dans l'appartement, consécutifs à des dégâts des eaux, des travaux et à une insuffisance de chauffage, et au niveau des parties communes, en raison de l'insuffisance de la gardienne, justifiant l'exception d'inexécution de leurs obligations de paiement du loyer et des charges. Ils soulignent avoir fait constater les désordres par un commissaire de justice et par les services municipaux de l'habitat et de la sécurité bâtimentaire.

La présente décision, en premier ressort, sera contradictoire, en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Toutes [les] actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".

Les consorts [A] ont formulé des demandes reconventionnelles relatives à des dommages pour troubles de jouissance et aux régularisations de charges le 15 novembre 2024, dans le cadre de l'instance en référé précédente.

Il convient de considérer que ces demandes, antérieures au 15 novembre 2021, sont prescrites.

Seules les demandes relatives à la période postérieure au 16 novembre 2021 sont recevables, car non prescrites.

Sur l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus, [...].

L'article 23 de la loi prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle, les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Décision du 30 juin 2026
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En l'espèce, [J] [Y], née [F], sollicite le paiement des loyers et charges impayés. A cette fin, elle produit le bail et le décompte locatif établi par son gestionnaire, en date du 20 janvier 2026. Elle produit également aux débats les relevés de charges 2022, 2023 et 2024 en pièces 38, 39 et 59 et le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires ayant approuvés les comptes au 31 décembre 2024.
Compte-tenu de la justification par la bailleresse des provisions pour charges appelées et de leurs régularisations régulières pour les années 2022, 2023 et 2024, les consorts [A] seront déboutés de leurs demandes de condamnation de la bailleresse à leur rembourser les provisions appelées pour la période non prescrite du 16 novembre 2021 au 31 décembre 2024.

Ces pièces permettent de constater l'existence d'un arriéré locatif s'élevant à la somme de 70.853,35 euros au 20 janvier 2026, charges de l'année 2024 régularisées incluses.

En conséquence, [P] [A], [X] [A], née [B], et [E] [A], née [K] seront solidairement condamnés à payer à [J] [Y], née [F], la somme de 70.853,35 euros au 20 janvier 2026, charges de l'année 2024 régularisées, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025, date du commandement de payer et de la sommation de payer sur la somme de 70.050,22 euros.

Il convient d'ordonner la compensation avec le dépôt de garantie versé par les consorts [A] à l'entrée dans les lieux, soit la somme de 5.500 euros.

Sur le trouble de jouissance

L'article 6 de la loi n°89-462 dispose que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation [...].".

[P] [A], [X] [A], née [B], et [E] [A], née [K], exposent avoir subi des troubles de jouissance consécutifs à des dégâts des eaux en 2020, 2023 et 2024, des difficultés de mise en route du chauffage en 2024, des désordres affectant les peintures, des fissures et des désordres affectant les parties les empêchant de jouir paisiblement et pleinement de leur logement et faisant peser des risques sur les occupants.

Les consorts [A] produisent aux débats le constat de dégât des eaux du 14 février 2024, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 25 juin 2024, indiquant que les peintures de la cuisine, près de fenêtres sont écaillées, que des murs présentent des traces d'humidité, sèches, une longue fissure sur le mur de la porte permettant l'accès à la cuisine, des peintures écaillées près de la fenêtre de toit, des boursouflures et écaillements sur plusieurs murs, des fils électriques exposés à l'extérieur, des désordres sur un rebord de fenêtre, des façades extérieures abîmées et des fils électriques exposés. Ils produisent également un rapport du service technique de l'habitat mentionnant une insuffisance de la protection des fils électriques et des inflitrations d'eau dans la cuisine, pour ce qui concerne les parties privatives occupées par les anciens locataires et une insuffisance de la protection des fils électriques dans l'escalier de service, l'encombrement du hall d'entrée et des parties communes des caves.

Aucun de ces désordres n' a pu empêcher les consorts [A] de jouir totalement des lieux, et partant ne justifiait de cesser de payer complètement les loyers et les charges. En ce qui concerne le dégât des eaux de 2024, une réduction de loyer a été consentie aux locataires. Les difficultés de mise en route du chauffage ont été traitées sérieusement et diligemment par le bailleur, mais il n'est pas contesté par le bailleur que la mise en route du chauffage a eu lieu dans l'appartement des consorts [A] avec un décalage de 15 jours. L'état des lieux d'entrée mentionne des lieux en bon état global, sauf certains éléments en état d'usage. En tout état de cause, il n'est pas justifié de désordres d'une importance significative au point de troubler la jouissance des locataires.

Le procès-verbal du 30 décembre 2025 qui constate la réalisation de travaux sur l'immeuble ne permet pas d'établir les désordres mentionnés par les consorts [A] lors de leur occupation des lieux.

En l'espèce, les consorts [A] n'établissent pas la gravité des troubles de jouissance qu'ils invoquent au soutien de leur demande de dommages intérêts, de sorte qu'ils seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur les autres demandes de dommages intérêts

[J] [Y], née [F], sollicite des dommages intérêts au titre du préjudice moral et de l'abus de droit d'agir en défense. Or, en l'absence de démonstration du préjudice moral allégué, ses demandes indemnitaires ne sauraient prospérer. De même, elle ne démontre pas le caractère abusif de la défense des consorts [A]. En conséquence, elle sera déboutée de ses demandes de dommages intérêts.

Les consorts [A] sollicitent également des dommages pour résistance abusive et préjudice moral. D'une part, la résistance abusive de [J] [Y], née [F], n'est pas établie. D'autre part, les consorts [A] n'établissent pas la faute des bailleurs, leur préjudice et le lien de causalité nécessaires au succès de leurs prétentions. Ils seront donc déboutés de leurs demandes de dommages intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.".

En l'absence d'éléments objectifs et complets sur la situation financière et patrimoniale des consorts [A], il n'y a pas lieu de faire droit à leur demande de délais de paiement.

Sur les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et l'exécution provisoire

[P] [A], [X] [A], née [B], et [E] [A], née [K], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût de la sommation et du commandement de payer des 26 mai 2025.

Ils seront également solidairement condamnés à verser à [J] [Y], née [F], la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS