TJ 75056, 30 juin 2026, RG 26/03062

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [O] [H], Madame [W] [L] épouse [H], Monsieur [P] [H]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Aude BOURUET AUBERTOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/03062 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOGW

N° MINUTE : 10 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 30 juin 2026

DEMANDERESSE
S.C.I. ALCOUFFE IMMOBILIER
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Aude BOURUET AUBERTOT, avocat au barreau de PARIS, toque B26

DÉFENDEURS
Madame [O] [H]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Madame [W] [L] épouse [H]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [H]
demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juin 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 30 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/03062 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOGW

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2021, à effet au 1er juillet 2021, la société civile immobilière ALCOUFFE IMMOBILIER a donné à bail à [O] [H] un appartement à usage d'habitation, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 1.515 euros et une provision pour charges de 185 euros.

Par actes sous seings privés en date du 25 juin 2021, [W] [L], épouse [H] et [P] [H] se sont portés cautions solidaires des engagements de [O] [H].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, la société civile immobilière ALCOUFFE IMMOBILIER a fait délivrer à [O] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 3.465 euros, dans un délai de deux mois et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 3 mars 2025. Cet acte a été dénoncé à [P] [H] et à [W] [L], épouse [H], le 5 mars 2025.
Les causes de ce commandement de payer ont été réglées dans le délai imparti.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, la société civile immobilière ALCOUFFE IMMOBILIER a fait délivrer à [O] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 3.465 euros, dans un délai de deux mois et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 16 octobre 2025. Cet acte a été dénoncé à [P] [H] et à [W] [L], épouse [H], le 22 octobre 2025.

Par exploits de commissaire de justice des 26 février et 2 mars 2026, la société civile immobilière ALCOUFFE IMMOBILIER a fait assigner [O] [H], et [W] [L], épouse [H] et [P] [H], ès qualité de cautions solidaires, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de résiliation du bail et d'expulsion du logement. Il a dénoncé cet acte au représentant de l'Etat dans le département le 27 février 2026.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 14 avril 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l'audience, la société civile immobilière ALCOUFFE IMMOBILIER, par la voix de son conseil, reprend les demandes contenues dans son assignation et demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire au 15 décembre 2025 en application du bail du 26 juin 2021 ;Ordonner l'expulsion de [O] [H] ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est et voir statuer ce que de droit relativement aux meubles ;Condamner solidairement [O] [H], [P] [H] et [W] [L], épouse [H], ès qualités de cautions solidaires au paiement de la somme de 10.405 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérées au 26 février 2026 (et non pas 2025 comme mentionné par erreur sur l'assignation), avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2025, date du commandement de payer sur la somme de 1.735 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;Condamner solidairement [O] [H], [P] [H] et [W] [L], épouse [H], ès qualités de cautions solidaires, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme mensuelle de 1.735 euros, à compter du 15 décembre 2025 et jusqu'à complète reprise des lieux ;Condamner solidairement [O] [H], [P] [H] et [W] [L], épouse [H], ès qualités de cautions solidaires à lui payer la somme de 3.600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement [O] [H], [P] [H] et [W] [L], épouse [H], ès qualités de cautions solidaires aux entiers dépens, incluant le coût du commandement et de la dénonciation de ce commandement aux cautions.
A l'audience, la société civile immobilière ALCOUFFE IMMOBILIER a indiqué maintenir ses demandes, seul un règlement partiel étant intervenu ramenant la dette à la somme de 8.445 euros au 14 avril 2026. Sur interrogation du juge des contentieux de la protection, la société demanderesse a indiqué que [O] [H] était née en 2003 et non pas en 2023 comme indiqué sur l'assignation, de façon erronée.

Au soutien de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, la société civile immobilière ALCOUFFE IMMOBILIER fait valoir que les loyers ne sont pas payés régulièrement.

A l'audience, [O] [H] n'a pas comparu, bien que régulièrement citée à personne, et [P] [H] et [W] [L], épouse [H], n'ont pas comparu, bien que régulièrement cités à étude.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière ALCOUFFE IMMOBILIER justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, sauf volonté du bailleur d'appliquer un autre délai.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 octobre 2025 et dénoncé aux cautions le 22 octobre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3.465 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 décembre 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que le paiement du loyer courant n'est pas justifié et que les situations de [O] [H] et de [P] [H] et [W] [L], épouse [H], ses cautions, ne sont pas connues avec précision.
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société civile immobilière ALCOUFFE IMMOBILIER à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités mentionnées au dispositif.

2. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1.735 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer, à partir du 16 décembre 2025, soit la somme de 1.735 euros, pour l'appartement, et ne cessera d'être due solidairement par [O] [H] et [P] [H] et [W] [L], épouse [H], ses cautions, qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière ALCOUFFE IMMOBILIER ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société civile immobilière ALCOUFFE IMMOBILIER verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 8 avril 2026, échéance d'avril 2026 incluse, [O] [H] lui devait la somme de 8.445 euros, hors frais de procédure.

[O] [H] et [P] [H] et [W] [L], épouse [H], ès qualité de cautions solidaires, n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, signifiée à personne.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

[O] [H], [P] [H] et [W] [L], épouse [H], ès qualités de cautions, qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 15 octobre 2025 et des dénonciations aux cautions en date du 22 octobre 2025.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société civile immobilière ALCOUFFE IMMOBILIER concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS