TJ 75056, 30 juin 2026, RG 25/04729

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Marie LEPAROUX

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Aurélie GOUAZOU

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04729 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZRQ

N° MINUTE : 2 JTJ

JUGEMENT
rendu le mardi 30 juin 2026

DEMANDERESSE
Madame [N] [O], ancien nom d’usage DIOP
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Aurélie GOUAZOU, avocat au barreau de VERSAILLES

DÉFENDERESSE
ALTAREA GESTION IMMOBILIERE (HISTOIRE & PATRIMOINE GESTION)
S.A.S.U. dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Me Marie LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juin 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 30 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04729 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZRQ

EXPOSÉ DES FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET MOYENS DE DROIT

[N] [O] est propriétaire d'un appartement, lot n°116, situé [Adresse 3].

Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2021, [N] [O] a conclu un mandat de gestion locative de ce bien immobilier avec la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE comportant les missions suivantes :
adresser un compte-rendu de gestion mensuel reprenant le détail des opérations intervenues et effectuées sur son compte,rechercher des locataires,effectuer toutes missions administratives : rédaction et signature de tous documents liés à la gestion de l'appartement, dresser les états des lieux, effectuer les révisions de loyer, faire toutes déclarations aux assurances souscrites et suivre les procédures assurantielles, effectuer toutes missions financières en lien avec l'appartement, faire exécuter tous travaux et réparations de moins de 1.000 euros sans l'accord du mandat et avec l'accord exprès du mandat au-delà, exercer toutes poursuites, diligences, notamment judiciaires en cas de défaut de paiement du locataire. [N] [O] a également souscrit une assurance loyers impayés proposée par le mandataire gestionnaire.

Les premiers locataires, [Y] [U] et [T] [Z], ont été présentés par [G] [E], travaillant pour PLEIADES ESTATE, société ayant commercialisé l'appartement dont la gestion locative a été confiée à ALTAREA GESTION IMMOBILIERE. Ils sont entrés dans les lieux le 12 novembre 2021, le bail datant du 10 novembre 2021 et ont donné congé par courrier du 2 juin 2023, à effet le 4 juillet 2023.
L'état des lieux de sortie a été réalisé le 5 juillet 2023 et la société ALTAREA GESTION LOCATIVE l'a transmis à [N] [O] par courriel en date du 27 juillet 2023.

Des travaux de reprise des désordres constatés dans l'état des lieux de sortie ont été réalisés et le bien a été reloué à Monsieur [H] à partir du 23 octobre 2023.
[N] [O] n'a pas reçu le loyer de mai 2024, retenu par la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE en paiement des travaux de reprises des dégradations constatées à la sortie de [Y] [U] et [T] [Z] en juillet 2023.

Par courrier du 23 janvier 2025, le conseil de [N] [O] a notifié à la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE la résiliation du mandat de gestion et l'a mise en demeure de régler ses préjudices financiers, ainsi que de lui verser le dépôt de garantie du locataire. Par courrier du même jour, [N] [O] a informé son locataire de la résiliation du mandat de gestion avec la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, qui a reçu le loyer de janvier 2025.
Par courriel du 12 février 2025, la société 2M IMMOBILIER a sollicité auprès de la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE le reversement du loyer de janvier 2025, qui y a procédé, déduction faite des frais de gestion.
L'existence d'un arriéré locatif a été constatée, imputé à l'absence d'indexation du loyer à la date anniversaire du contrat de bail.

Par exploit en date du 15 juillet 2025, [N] [O] a assigné la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité.

Aux termes de ses dernières écritures, [N] [O] a sollicité du tribunal :
à titre principal, qu'il condamne la société par actions simplifiée unipersonnelle ALTAREA GESTION IMMOBILIERE à lui payer la somme de 2.299,73 euros de dommages intérêts au titre du préjudice locatif de pertes de loyers subi par elle, de juillet à octobre 2023, avec intérêts moratoires courant à compter de la date de la première mise en demeure, et capitalisation des intérêts, ainsi que la somme de 1.493,80 euros en restitution des loyers et charges payés par le second locataire de mai à juillet 2024 avec intérêts moratoires courant à compter de la date de la première mise en demeure, à titre subsidiaire, qu'il condamne la société par actions simplifiée unipersonnelle ALTAREA GESTION IMMOBILIERE à lui payer 95% de la somme de 2.299,73 euros, soit 2.184,74 euros de dommages intérêts au titre de la perte de chance de recevoir les loyers de juillet à octobre 2023, avec intérêts moratoires courant à compter de la date de la première mise en demeure, et capitalisation des intérêts, ainsi que 95% de la somme de 1.493,80 euros, soit 1.419,11 euros, au titre de la perte de chance de procéder sans frais ou à moindre frais et par ses propres moyens aux travaux réparatoires avec intérêts moratoires, courant à compter de la date de la première mise en demeure, en tout état de cause, qu'il condamne la société par actions simplifiée unipersonnelle ATAREA GESTION IMMOBILIERE à lui payer la somme de 500 euros de dommages intérêts au titre du préjudice financier subi par l'existence d'un arriéré locatif formé sous le mandat de gestion de la défenderesse, ayant perduré pendant plus d'un an, en raison de ses manquements contractuels, notamment de vérification du dossier de solvabilité, la somme de 75,46 euros en restitution des sommes prélevées indument après la résiliation du mandat de gestion locative, la somme de 555 euros en restitution du dépôt de garantie de l'actuel locataire de l'appartement, conservé de manière injustifiée en présence d'un contrat de mandat résilié, avec intérêts moratoires courant à compter de la date de la première mise en demeure et capitalisation des intérêts et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de 8 jours après le rendu de la décision à intervenir, la somme de 1.500 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral, les dépens et la somme de 4.700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions fondées sur la mise en cause de la responsabilité contractuelle de la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, [N] [O] fait valoir que la défenderesse a failli dans ses obligations:
- d'information, de transparence et de loyauté vis-à-vis du mandant pour ne pas avoir été informée de l'état des lieux de sortie des premiers locataires, de sous-traitance de l'état des lieux de sortie sans information,
- d'établissement personnel de l'état des lieux de sortie des précédents locataires, puisque le sous-traitant n'a pas pris la nouvelle adresse des locataires sortants, empêchant de mettre à leur charge les réparations locatives qui leur étaient imputables,
- de déclaration de sinistre à l'assurance incluant la réparation des détériorations immobilières,
- d'exécution des travaux préparatoires adéquats et de suivi de ces derniers, alors qu'elle les avait expressément subordonnés à leur prise en charge par l'assurance.

Elle indique que l'absence de suivi et de réalisation des travaux est à l'origine de l'absence de location des lieux pendant 4 mois, de juillet à octobre 2023, générant une perte locative certaine, ou subsidiairement, une perte de chance de relouer immédiatement l'appartement. Elle indique que les travaux de reprise n'ont pas été exécutés, ni imputés aux locataires sortants, ni pris en charge par l'assurance et qu'elle en supporte pourtant le coût en raison de la carence de la société défenderesse. Elle souligne l'absence de vérifications dans le choix du locataire entré dans les lieux en octobre 2023, à l'origine d'un arriéré locatif.

La société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE sollicite :
à titre principal, le débouté des prétentions de [N] [O],à titre subsidiaire, la réduction de ses demandes, sans exécution provisoire ou en ordonnant la consignation des sommes dues sur un compte séquestre jusqu'à la fin de la procédure et l'épuisement des voies de recours, à titre infiniment subsidiaire, qu'il soit ordonné à la charge de la demanderesse la constitution d'une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations, sur le fondement de l'article 514-1 du code de procédure civile,en tout état de cause, la condamnation de [N] [O] aux dépens et à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE expose avoir agi diligemment conformément aux stipulations du contrat de mandat de gestion locative, que l'assurance souscrite ne permettait pas la prise en charge des dégradations locatives imputables aux locataires sortants. Elle indique que la vacance locative ne lui est pas imputable, de sorte qu'elle ne saurait être condamnée à l'indemniser.

La décision, contradictoire en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

Décision du 30 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04729 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZRQ

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du mandataire

En application de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

[N] [O] produit aux débats le contrat de mandat en date du 29 septembre 2021 conclu avec la société par actions simplifiée unipersonnelle ALTAREA GESTION IMMOBILIERE portant sur la gestion du bien immobilier, appartement et emplacement de stationnement, situés [Adresse 3] avec les missions suivantes :
- recherche de locataires, rédaction des baux,
- établisement des états des lieux et leurs compléments habituels,
- déclarations à l'assurance en cas de souscription d'une assurance couvrant le risque de loyers impayés, détériorations immobilières, suivi des procédures,
- encaissement des loyers, charges, toutes sommes relatives au bien géré, et règlement des charges de copropriété, recouvrement éventuel auprès des locataires,
- déclaration des désordres dans les délais légaux, exécution des réparations à moindre coût dans la limite de 1.000 euros hors taxes ou avec accord exprès du mandant pour les opérations plus onéreuses, avec information immédiate du mandant, assurer le fonctionnement des services et solliciter toutes pièces nécessaires.
Elle a également souscrit l'assurance loyers impayés comprenant la prise en charge des détériorations immobilières imputables au locataire sortant sous réserve du défaut d'entretien ou de l'usure normale des biens immobiliers et des embellissements tels que le nettoyage et les peintures par exemple.

En l'espèce, l'état des lieux entrant en date du 12 novembre 2021 lorsque les premiers locataires sont entrés dans les lieux, indique que les lieux sont en bon état, propres, à l'état neuf. L'état des lieux de sortie réalisé le 5 juillet 2023 par Century 21 indique que les lieux sont en état moyen, que les peintures présentent des traces ou des accrocs, qu'un meuble sous l'évier est abîmé ou non nettoyé et que des éléments de la salle de bain sont en mauvais état.
La comparaison de ces états de lieux établit des dégradations locatives imputables aux locataires sortants, [Y] [U] et [T] [Z], compte-tenu de la mise à disposition de lieux en bon état ou à l'état neuf et de la durée d'occupation, moins de deux ans après l'entrée dans les lieux, de sorte que la vétusté ne pouvait être invoquée.
Or, cet état des lieux ne comporte pas la nouvelle adresse des locataires sortants, empêchant la bailleresse de se retourner contre eux pour la prise en charge des frais de remise en état des lieux.
Cette carence, imputable au mandataire de la bailleresse, a nécessairement causé un préjudice à la bailleresse, privée de toute possibilité de recours contre les locataires sortants.

Toutefois, [N] [O] ne justifie pas du lien de causalité entre l'exécution du mandat de gestion par la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE et le délai de relocation entre la sortie des lieux des premiers locataires en juillet 2023 et l'entrée dans les lieux du locataire suivant en octobre 2023 et partant, de l'imputabilité à la défenderesse de l'absence de perception des loyers ou de la perte de chance de percevoir des loyers entre juillet et octobre 2023. Elle sera donc déboutée de cette demande, tant sur le fondement principal que subsidiaire.

Les travaux de reprise des dégradations locatives ont fait l'objet d'un devis en date du 13 septembre 2023 par l'EIRL [B] [R] pour un montant de 2.043,80 euros toutes taxes comprises, et la facture correspondante en date du 11 juin 2024 est produite aux débats. Placée dans l'incapacité de mettre cette somme à la charge des locataires sortants, notamment en raison de la faute de la société gestionanire qui n'a pas pris leur nouvelle adresse lorsqu'ils ont quitté les lieux, [N] [O] est bien fondée à solliciter l'indemnisation de son préjudice consistant en la perte de chance de leur faire supporter le coût des travaux de reprise. Cette perte de chance correspond à 50 % du coût des travaux, de sorte que la société par actions simplifiée unipersonnelle ALTAREA GESTION IMMOBILIERE sera condamnée à lui payer la somme de 1.021,90 euros, au titre de la perte de chance de procéder sans frais ou à moindre frais et par ses propres moyens aux travaux réparatoires, avec intérêts moratoires au taux légal à compter de la présente décision.
En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.

[N] [O] sollicite des dommages intérêts pour le préjudice financier subi en raison du choix du locataire entré dans les lieux en octobre 2023, sans démontrer la faute de la société défenderesse. En effet, la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE justifie des pièces sollicitées auprès de [A] [H] avant la conclusion du bail. Par ailleurs, il n'est pas établi de lien entre l'arriéré locatif invoqué et la solvabilité de Monsieur [H]. [N] [O] sera donc déboutée de sa demande de condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 500 euros de dommages intérêts au titre du préjudice financier subi par l'existence d'un arriéré locatif formé sous le mandat de gestion de la défenderesse, ayant perduré pendant plus d'un an, en raison de ses manquements contractuels, notamment de vérification du dossier de solvabilité.

L'article 6 du contrat de mandat relatif à sa durée, mentionne une durée de trois années et une possibilité de résiliation chaque année, par lettre recommandée avec avis de réception, trois mois avant la date anniversaire de la signature.
C'est en application de cette disposition relative au préavis, que la société défenderesse a pu valablement faire cesser le contrat de mandat le 28 février 2025. Dès lors, la demande de restitution de la somme de 75,46 euros est injustifiée et sera rejetée.

[N] [O] sera également déboutée de sa demande de restitution sous astreinte de la somme de 555 euros au titre du dépôt de garantie de l'actuel locataire de l'appartement. En effet, la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE produit aux débats le compte-rendu de sa gérance indiquant les sommes dues par [N] [O], et l'affectation de ce dépôt de garantie à son compte débiteur.

En l'absence de justification d'un préjudice moral, [N] [O] sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement de dommages intérêts à ce titre.

Décision du 30 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04729 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZRQ

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

La société par actions simplifiée unipersonnelle ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance, ainsi qu'à payer à [N] [O] la somme de 3.569 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande à ce titre.

Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire de la présente décision, de droit en la matière, ne sera donc pas écartée, en l'absence de circonstance justifiant de l'écarter.

PAR CES MOTIFS