TJ 94028, 25 juin 2026, RG 25/00832

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 25 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00832 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WAQ3
CODE NAC : 70C - 0A
AFFAIRE : S.A.R.L. KALISTE IMMOBILIER C/ [R] [G] [W], [V] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES : DEMANDERESSE

S. A. R. L. KALISTE IMMOBILIER
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 425 057 379
dont le siège social est sis 76 b rue de la Fédération - 75015 PARIS

représentée par Maître Jacques MATTEI, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : A0531

DEFENDEURS

Madame [R] [G] [W] née le 09 Mars 1968 à DUZNIKI ZDROIJ (POLOGNE), demeurant 114 Avenue Paul Vaillant Couturier - 94400 VITRY SUR SEINE

représentée par Maître Benjamin VIDAL, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : M1

Monsieur [V] [L] né le 13 Juillet 1949 à PHOM PENH (CAMBODGE), demeurant 114 Avenue Paul Vaillant Couturier - 94400 VITRY SUR SEINE

représenté par Maître Annie LEBO, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : B0168

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Débats tenus à l’audience du : 28 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : le 25 Juin 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 juin 1997, Monsieur [I] [U], aux droits duquel est venue Madame [T] [U] épouse [K], aux droits de laquelle vient la société Kaliste Immobilier, a donné à bail commercial à Monsieur [J] [B] et Madame [N] [X] épouse [B], aux droits desquels vient Monsieur [V] [L] suivant acte de cession de fonds de commerce du 29 mai 1999, des locaux situés 112 avenue Paul Vaillant Couturier à Vitry-sur-Seine (94400).

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2017, Madame [T] [U] épouse [K] a fait délivrer à Monsieur [V] [L] et Madame [R] [W] une « mise en demeure préalable contenant congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime » pour la date du 31 décembre 2017, reprochant aux preneurs l’absence d’exploitation de leur fonds de commerce sans raison sérieuse et légitime depuis de nombreux mois et leur enjoignant de faire cesser ce manquement dans un délai d’un mois.

Par jugement du 25 mai 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a déclaré recevable la demande d’annulation de la mise en demeure portant congé du 30 juin 2017 formulée par Monsieur [V] [L] et Madame [R] [W] à l’encontre de Madame [T] [U] épouse [K], les en a débouté et a constaté la résiliation de plein droit du bail au 31 décembre 2017 à minuit.

Par arrêt du 28 mars 2024, la cour d’appel de Paris a infirmé le jugement du 25 mai 2021 et déclaré Monsieur [V] [L] et Madame [R] [W] irrecevables en leur demande d’annulation de la mise en demeure portant congé du 30 juin 2017 formulée à l’encontre de Madame [T] [U] épouse [K].

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, la société Kaliste Immobilier a fait assigner Monsieur [V] [L] et Madame [R] [W] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater la résiliation du bail par l’effet du congé délivré le 30 juin 2017,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [L] et Madame [R] [W] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner in solidum Monsieur [V] [L] et Monsieur [V] [L] à payer à la société Kaliste Immobilier la somme provisionnelle de 11 682,27 € au titre de l'arriéré locatif,
- condamner in solidum Monsieur [V] [L] et Madame [R] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à la somme de 21 347,86 €, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner in solidum Monsieur [V] [L] et Madame [R] [W] au paiement d'une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Après trois renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2026, la société Kaliste Immobilier, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus et sollicité le rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [V] [L] et Madame [R] [W]. Elle a également formulé une demande subsidiaire, si le juge des référés considérait prescrite les sommes dues antérieurement au 20 mai 2020, de condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme provisionnelle de 16.393,47 € au titre de l’arriéré locatif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Monsieur [V] [L] a demandé au juge des référés de :
- débouter la société Kaliste Immobilier de l’ensemble de ses demandes à son encontre,
- condamner la société Kaliste Immobilier à lui communiquer les quittances de loyer pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sous astreinte de 20 € par document,
- condamner la société Kaliste Immobilier à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Madame [R] [W] a demandé au juge des référés de :
- à titre liminaire, déclarer irrecevables les demandes de la société Kaliste Immobilier à son encontre,
- à titre principal, débouter la société Kaliste Immobilier de l’ensemble de ses demandes à son encontre,
- à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement sur une période de 24 mois,
- en tout état de cause, condamner la société Kaliste Immobilier à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par Madame [R] [W]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Au cas présent, il ressort de l’acte de cession de fonds de commerce du 29 mai 1999 que seul Monsieur [V] [L] est mentionné en qualité de cessionnaire, le nom de Madame [R] [W] étant mentionné en qualité d’épouse de celui-ci mais non de co-cessionnaire.

Par ailleurs, le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 16 juin 2005 ayant prononcé le divorce de Monsieur [V] [L] et Madame [R] [W] n’a pas attribué à cette-dernière le droit au bail afférent au local situé 112 avenue Paul Vaillant Couturier à Vitry-sur-Seine (94400).

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que Madame [R] [W] n’a pas la qualité de preneuse au bail commercial dont la société Kaliste Immobilier sollicite la résiliation, de sorte qu’elle n’a pas qualité à défendre dans le cadre de la présente instance.

La circonstance selon laquelle elle a agi aux côtés de Monsieur [V] [L] en contestation du congé délivré le 30 juin 2017 par Madame [T] [U] épouse [K] est indifférente.

Les demandes de la société Kaliste Immobilier à l’encontre de Madame [R] [W] seront donc déclarées irrecevables.

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé délivré le 30 juin 2017

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater la résiliation de droit d'un bail.

En l’espèce, le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 25 mai 2021 a rejeté la demande d’annulation de la mise en demeure portant congé du 30 juin 2017 et constaté que le bail avait été résilié de plein droit au 31 décembre 2017 à minuit.

Ce jugement a été infirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 mars 2024.

La cour d’appel de Paris a infirmé ce jugement en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de Monsieur [V] [L] et Madame [R] [W] à l’encontre de Madame [T] [U] épouse [K] alors qu’elle n’était plus propriétaire des locaux litigieux depuis le 26 mars 2018, date de leur vente à la société Kaliste Immobilier et ne s’est donc pas prononcée sur la validité du congé du 30 juin 2017.

Il en résulte que le litige afférent à la validité du congé du 30 juin 2017 n’est pas tranché et se heurte, par conséquent, à une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé délivré le 30 juin 2017.

La société Kaliste Immobilier sera donc également déboutée de sa demande d’expulsion de Monsieur [V] [L] et de sa demande provisionnelle en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Kaliste Immobilier produit un décompte en date du 7 mai 2025 sur lequel figure un solde débiteur d’un montant de 11,682,27 euros au titre de l’arriéré locatif du par Monsieur [V] [L] au 1er avril 2018, un avis d’échéance de la société Gestandco Immobilier mentionnant un solde débiteur de 16.393,47 euros au 31 décembre 2020 sans détail des échéances impayées et un compte-rendu de gestion établi par la société Gestandco Immobilier sur lequel figure un solde débiteur d’un montant de 19.324,14 € au titre de l’arriéré locatif du par Monsieur [V] [L] du 1er janvier 2022 au 30 juin 2026.

Ces trois documents, qui ne reprennent pas le détail des échéances impayées par le preneur sur l’ensemble de la période visée par la demanderesse, ne suffisent pas à établir la certitude de la créance de la société Kaliste Immobilier, ce d’autant que Monsieur [V] [L] la conteste et produit divers relevés bancaires et des copies de chèques adressés à son bailleur en paiement du loyer.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que le quantum de l’obligation de Monsieur [V] [L] n’est pas établie avec l’évidence requise en référé.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande provisionnelle formulée par la société Kaliste Immobilier au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de communication des quittances de loyer

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Au cas présent, il est justifié de condamner la société Kaliste Immobilier à communiquer les quittances de loyer afférentes aux échéances dont Monsieur [V] [L] justifie du paiement par la production de ses relevés bancaires et de la copie des chèques effectués à l’ordre de la société Gestando Immobilier, à savoir celles des mois de février, mars, mai, juin, août et novembre 2025.

A défaut de certitude sur la détention, par la société Kaliste Immobilier, desdites quittances, il n’y a pas lieu d’assortir la présente condamnation d’une astreinte.

Le débat devra, le cas échéant, et devant le juge du fond, se déplacer sur le terrain de la responsabilité.

En revanche, s’agissant de la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024 et du surplus des échéances de l’année 2025, les seuls relevés de compte versés aux débats, s’ils sont de nature à rendre plausible le paiement de certaines des échéances dues par Monsieur [V] [L] et à caractériser l’existence d’une contestation sérieuse sur le quantum de la créance de la société Kaliste Immobilier, ils ne peuvent, en l’absence de production de la copie des chèques correspondants, justifier avec l’évidence requise en référé du paiement des loyers à la demanderesse.

Il n’y a donc pas lieu à condamner la société Kaliste Immobilier à communiquer les quittances de loyer afférentes aux échéances dues entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2024.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Kaliste Immobilier, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Il convient de condamner la société Kaliste Immobilier à verser à Monsieur [V] [L] et Madame [R] [W] la somme de 1.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS