TJ 74281, 30 juin 2026, RG 25/01869

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01869 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FGQG
AFFAIRE : OPH LEMAN HABITAT agissant poursuites et diligences de sa directrice générale en exercice Madame [L] [P] domiciliée ès-qualités audit siège / [Q] [C]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 21 Avril 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OPH LEMAN HABITAT agissant poursuites et diligences de sa directrice générale en exercice Madame [L] [P] domiciliée ès-qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [U], employée au sein de LEMAN HABITAT en qualité de responsable du pôle social et contentieux

DEFENDERESSE

Mme [Q] [C]
née le 13 Août 1973 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
non comparante

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a, par contrats signés le 7 février 2019, donné à bail à Madame [Q] [C] un logement n°402 et un garage n°12 au sein du groupe immobilier [Adresse 2], situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 617,48 euros, hors charges pour le logement, et un loyer mensuel de 55 euros, hors charges pour le garage.

En outre, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a, par contrat signé le 27 juillet 2022, également donné à bail à Madame [Q] [C] un autre garage n°23 situé dans le même ensemble immobilier, moyennant un loyer mensuel de 35,38 euros, outre des provisions pour charges de 0,91 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 19 août 2025, remis à étude, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a fait assigner Madame [Q] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 21 avril 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- dire et juger recevable l’action de l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT ;
- concilier les parties si faire se peut ;
A défaut :
- constater que la résiliation des baux est intervenue pour défaut de paiement de loyers et charges dans le délai légal à compter du commandement de payer les loyers rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et en application desdites clauses résolutoires insérées dans les contrats de location ;
A défaut :
- prononcer la résiliation des baux entre les parties ;
- constater que Madame [Q] [C] est devenue occupante sans droit ni titre et en conséquence ; 
- ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [Q] [C] et de tout occupant de son chef du logement n°402 et des garages n°12 et n°23 au sein du groupe immobilier [Adresse 2], situé [Adresse 2], dès la signification de la présente décision, et sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de ladite signification, passée cette date elle pourra être expulsée par tout moyen de droit avec si nécessaire le concours de la force publique ;
- condamner Madame [Q] [C] au paiement de la somme de 3 078,43 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2025 suivant décompte annexé au présent acte ;
- condamner Madame [Q] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du mois de juillet 2025 et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;
- condamner Madame [Q] [C] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation, la dénonce de l’assignation à la Préfecture, et ceux qui en seront la suite, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [Q] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

Un rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 26 mars 2026 indiquant que Madame [Q] [C] vit dans le logement avec ses deux enfants majeurs, qu’elle est embauchée sous contrat à durée indéterminée, perçoit des revenus mensuels de 3 000 euros et supporte des charges à hauteur de 1 307 euros, laissant un reste à vivre de 1 693 euros. Elle indique que les impayés de loyers résultent d’un retard dans le paiement de ses impôts. Elle a précisé avoir sollicité un prêt bancaire afin de solder ses dettes, demande qui a été refusée, et être dans l’attente du retour d’un organisme dénommé POINT FINANCES. Un dossier de surendettement est par ailleurs envisagé. Le rapport relève enfin que la locataire ne s’est pas présentée au rendez vous fixé par le service le 22 décembre 2025, lequel devait permettre de l’accompagner dans la constitution de ce dossier.

Lors de l’audience du 21 avril 2026, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT, représenté, a réitéré ses prétentions et indiqué que la locataire n’avait pas repris le paiement du loyer courant alors qu’elle dispose de ressources. Il a déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative à la somme de 11 074,88 euros à la date de l’audience.

Madame [Q] [C] n’était ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que les contrats portant sur les garages n°12 et n°23 signés respectivement le 7 février 2019 et le 27 juillet 2022 constituent des accessoires du contrat portant sur le logement signé le 27 juillet 2022, de sorte qu’ils suivront le sort du contrat d’habitation.

En l'espèce, le contrat de bail portant sur le logement a été conclu le 7 février 2019. La clause résolutoire du contrat (article 10) prévoit qu'à défaut de paiement à leur échéance du loyer, des charges ou autres accessoires dûment justifiés, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 12 mai 2025, d'un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 892,08 euros, échéances des loyers des garages comprises, visant les clauses résolutoires des contrats de bail d’habitation et de location des garages et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats est acquise de plein droit au 13 juillet 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [Q] [C] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers du logement et des garages, le cas échéant indexés et aux charges qui auraient dû être payés si les contrats étaient restés en vigueur.

L’obligation, pour Madame [Q] [C] et tout occupant de son chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Il ressort par ailleurs du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de mars 2026 comprise, arrêtée au 20 avril 2026, s’élève à la somme de 11 074,88 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [Q] [C] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu'à parfait paiement.

Madame [Q] [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS