TJ 74281, 30 juin 2026, RG 25/01626

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 30 JUIN 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01626 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FGBG
AFFAIRE : S.A.S.U. [Z] [C] / [S] [P], [N] [R]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 21 Avril 2026

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

S.A.S.U. [Z] [C], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Mathilde AUGUSTIN de la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidant

DEFENDEURS

Mme [S] [P]
née le 27 Décembre 1980 à , demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Aurélie THURIN de la SELARL LEGIS’ALP, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocats plaidant

M. [N] [R]
né le 15 Mars 1985 à , demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Aurélie THURIN de la SELARL LEGIS’ALP, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocats plaidant

Expédition délivrée à
Exécutoire délivré à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société par actions simplifiée unipersonnelle [Z] [C] a, par contrats signés le 25 décembre 2024, donné à bail à Madame [S] [P] et Monsieur [N] [R] un appartement n°A109, une cave n°9 et un garage n°61 au sein de la [Adresse 4] située [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 588,52 euros outre des provisions pour charge de 71,38 euros pour le logement, un loyer mensuel de 10 euros pour la cave et un loyer mensuel de 46,47 euros, outre des provisions pour charges de 3,60 euros par mois s’agissant du garage.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 17 juillet 2025, remis tous deux à étude, la société par actions simplifiée unipersonnelle [Z] [C] a fait assigner Madame [S] [P] et Monsieur [N] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, statuant en référé, lors de son audience du 3 mars 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [S] [P] et Monsieur [N] [R] ;
- ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [S] [P] et Monsieur [N] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner solidairement Madame [S] [P] et Monsieur [N] [R] au paiement par provision de la somme de 5 160,60 euros (suivant décompte ci-joint), au titre des loyers impayés arrêtés au 31 mai 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date du commandement de payer ;
- condamner solidairement Madame [S] [P] et Monsieur [N] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, soit 634,99 euros de loyer et 84,98 euros de charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
- condamner solidairement Madame [S] [P] et Monsieur [N] [R] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Madame [S] [P] et Monsieur [N] [R] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer signifié en date du 27 mars 2025 et de l’assignation.

Le rapport du Pôle médico-social n’a pas été transmis au Greffe.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 3 mars 2026 au cours de laquelle la société par actions simplifiée unipersonnelle [Z] [C] était représentée, Madame [S] [P] était présente et Monsieur [N] [R] était absent. L’affaire a été renvoyée aux audiences des 17 mars 2026 et 21 avril 2026.

Lors de l’audience du 21 avril 2026, l’affaire a été retenue. La société par actions simplifiée unipersonnelle [Z] [C], représentée, a réitéré ses prétentions et déposé son dossier de plaidoirie comprenant un décompte actualisant le montant de la dette locative au 15 avril 2026 à la somme de 11 900,50 euros.

Madame [S] [P] et Monsieur [N] [R], représentés, ont sollicité l’octroi de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat portant sur le stationnement signé le 25 décembre 2024 constitue un accessoire du contrat portant sur le logement conclu le même jour, de sorte que le sort du contrat de location du stationnement suivra celui du contrat d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation a été conclu le 25 décembre 2024. La clause résolutoire insérée au contrat (article 6) prévoit qu’à défaut de paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 27 mars 2025, d’un commandement de payer, dans un délai de six semaines, la somme de 3 535,67 euros, échéances du loyer du stationnement comprises, visant la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats est acquise de plein droit au 9 mai 2025, soit six semaines après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite de sorte qu’il convient d’ordonner à Madame [S] [P] et Monsieur [N] [R] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement par provision d’une indemnité d'occupation mensuelle égale équivalent aux loyers de l’appartement et du stationnement le cas échéant indexés et aux charges qui auraient dû être payés si les contrats de location étaient restés en vigueur.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois d’avril 2026 comprise, arrêtée au 15 avril 2026, s’élève à la somme de 11 480,59 euros, après déduction du coût du commandement de payer (184,03 euros), des frais intitulés « AssRésilia » (205,63 euros), des frais d’assurance (5,50 euros facturés à cinq reprises, soit 27,50 euros) et des frais intitulés « FDG ASSUR » (0,55 euros facturés à cinq reprises, soit 2,75 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 11 900,50 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [S] [P] et Monsieur [N] [R] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer, à titre provisionnel, cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 535,67 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et jusqu’à parfait achèvement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [S] [P] et Monsieur [N] [R] sollicitent le bénéfice de délais de paiement. La société par actions simplifiée unipersonnelle [Z] [C] a indiqué s’opposer à l’octroi de tels délais.

Selon le décompte actualisé produit par le bailleur, les locataires n’ont pas procédé au règlement intégral du loyer dès le début de leur entrée dans les lieux. Seuls deux virements de 720 euros ont été effectués au titre d’une période locative s’étendant de décembre 2024 à avril 2026, correspondant à 17 échéances. En outre, les locataires ne justifient pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant, condition indispensable à l’octroi de délais de paiement. Leur demande sera en conséquence rejetée.

Madame [S] [P] et Monsieur [N] [R], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS