TJ 74281, 26 juill. 2024, RG 23/00487

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 26 JUILLET 2024

MINUTE N° : 24/00027

DOSSIER : N° RG 23/00487 - N° Portalis DB2S-W-B7H-E236
AFFAIRE : [I] [C] épouse [P], [A] [C] / [J] [W]

DEMANDEURS

Mme [I] [C] épouse [P]
née le 14 Décembre 1950 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SELARL ANNE BOSSON, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

M. [A] [C]
né le 13 Juillet 1955 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL ANNE BOSSON, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDERESSE

Mme [J] [W],
demeurant [Adresse 2]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Monsieur Maximilien RIBES, Greffier

DEBATS : en audience publique du 07 Mai 2024

ORDONNNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Monsieur Maximilien RIBES, Greffier

Expédition délivrée à
Exécutoire délivré à SELARL ANNE BOSSON

EXPOSÉ

Madame [E] [G] a acquitté, de 2017 à 2021 , différentes sommes à titre de loyers à Madame [I] [C] épouse [P] et Monsieur [A] [C], héritiers de Madame [X] [D], veuve de Monsieur [A] [C], d’un appartement situé au lieu-dit « [Localité 2] » à [Localité 3].

Après le décès de Madame [E] [G], Madame [I] [C] épouse [P] et Monsieur [A] [C] ont informé, par courrier en date du 12 juillet 2022, le Notaire en charge de sa succession de Madame [E] [G] d’une dette locative consécutive à l’occupation par la défunte de l’appartement.

Madame [I] [C] épouse [P] et Monsieur [A] [C] ont ensuite demandé, le 1er novembre 2022 puis le 28 décembre 2022 par la voix de leur Notaire, à Madame [J] [W], en sa qualité d’héritière de Madame [E] [G], de restituer les clefs de l’appartement et de le vider. En réponse, Madame [J] [W] a indiqué, le 31 décembre 2023, que l’appartement avait été loué sans qu’une quittance de loyer ne soit établie signalant également que les lieux étaient insalubres.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 3 octobre 2023, Madame [I] [C] épouse [P] et Monsieur [A] [C] ont fait assigner Madame [J] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, statuant en référé, afin d’obtenir, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1324 du code de procédure civile :
la résiliation du bail au 3 juin 2022, jour de décès de la locataire, Madame [E] [G] ;la condamnation de son héritière, Madame [J] [W], à vider les lieux anciennement loués des meubles et autres objets ayant appartenu à la locataire défunte dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;la condamnation de son héritière, Madame [J] [W], à l’arriéré de loyers de juin 2019 à juin 2022, soit au total 5 258 euros :- pour 2019, cinq mois de loyer à 500 euros, soit 2 500 euros,
- pour 2020, deux mois de loyer à 500 euros, soit 1 000 euros,
- pour 2021, trop-perçu de 742 euros,
- pour 2022, cinq mois de loyer à 500 euros, soit 2 500 euros,
la condamnation de son héritière, Madame [J] [W], à une indemnité d’occupation depuis le mois de juin 2022, soit, au 1er septembre 2023, 15 loyers à 500 euros : 7 500 euros ;la condamnation de son héritière, Madame [J] [W], à la somme de 2 000 euros en application de 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;à titre subsidiaire, si Madame [J] [W] a renoncé à la succession de sa mère, d’autoriser Madame [I] [C] épouse [P] et Monsieur [A] [C] à faire enlever les meubles et à les faire soit déposer dans un autre lieu, soit cantonner dans une partie du local qui était occupé par la défunt.Par courriel en date du 6 novembre 2023 adressé au Tribunal judiciaire, Madame [J] [W] a exposé être handicapée et ne pouvoir se rendre à l’audience. Elle a ajouté que la succession de sa mère n’était pas liquidée en l’absence de livret de famille et d’acte de notoriété et qu’elle attendait la réponse d’une assurance-vie qui aurait été éventuellement souscrite par sa mère pour, si elle pouvait bénéficier du capital souscrit, faire établir l’acte de notoriété et accepter la succession déclarant, dans cette hypothèse, s’engager à libérer les lieux dans les deux mois suivants son acceptation et que dans la négative, elle choisirait de refuser la succession laissant le soin au Tribunal de trouver une solution satisfaisante avec Monsieur [A] [C]. Madame [J] [W] a précisé qu’elle communiquerait sa décision à l’avocate des requérants. Elle a ajouté, par ailleurs, qu’elle contestait le montant de la dette de loyer faisant état de l’absence de bail et de quittance de loyer et de l’état d’insalubrité de la maison et que l’accord conclu entre les bailleurs et sa mère lui paraissait critiquable.
L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2023 lors de laquelle Madame [I] [C] épouse [P] et Monsieur [A] [C] ont comparu, représentés par leur Conseil. Madame [J] [W], citée à personne, n’ayant pas comparu, et pour lui permettre de faire connaître sa décision sur la succession de Madame [E] [G], l’affaire a été renvoyée à l’audience du 23 janvier 2024.
Par un nouveau courriel en date du 22 janvier 2024 adressé au Tribunal judiciaire, Madame [J] [W] a indiqué ne pas avoir reçu la réponse de l’assurance-vie et ne pas être encore en mesure d’indiquer si elle acceptait, ou pas, la succession de sa mère sollicitant un nouveau délai pour obtenir une estimation de la liquidation de la succession.
L’affaire, évoquée le 23 janvier 2024, a été renvoyée à l’audience du 7 mai 2024.
Lors de l’audience de renvoi, Madame [I] [C] épouse [P] et Monsieur [A] [C] ont déposé leur dossier de plaidoirie réitérant oralement leur demande. Ils ont fait valoir qu’ils avaient mis en demeure Madame [J] [W] de se prononcer sur son droit d’option le 5 mars 2024 et ils ont actualisé le montant de la dette locative réclamant, après addition des indemnités d’occupation dues pour la période de juin 2022 à janvier 2024, la somme de 10 000 euros.
Madame [J] [W] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 20 juin 2024 et prorogée au 26 juillet 2024.

MOTIFS

1. Sur la non comparution de Madame [J] [W]
Selon l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Madame [J] [W] n’a pas comparu en personne. Néanmoins, elle a été mise à même de faire valoir ses arguments en défense. Il sera donc statué sur la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes des requérants.

2. Sur les demandes principales

Sur la résiliation du bail verbalOn peut louer, conformément à l’article 1714 du code civil, ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

L’article 1715 de ce code dispose que si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.

En application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré […] aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. […]. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

Madame [I] [C] épouse [P] et Monsieur [A] [C] produisent l’acte de notoriété en date du 28 janvier 2014, justifiant de leur qualité d’héritiers de Madame [X] [D], veuve de Monsieur [A] [C].

Ils remettent, pour justifier de l’existence d’un bail verbal avec Madame [E] [G], portant sur l’appartement situé au lieu-dit « [Localité 2] » à [Localité 3], un projet de bail non signé datant de 1974 entre leur auteur, Monsieur [A] [C], en qualité de bailleur, et Madame [E] [G] et son époux, en qualité de locataires, ainsi que des extraits de relevés de compte bancaire attestant de la remise de chèques d’un montant de 710 euros, de janvier 2017 à mai 2018, puis de 500 euros, de février 2019 à décembre 2021, ayant été précisé pour certaines de ces opérations agissait du règlement des loyers de Madame [E] [G] (« loyer Mme [G] »). La défenderesse, appelée en la cause en sa qualité de fille de la locataire, n’a en outre pas contesté que sa mère occupait les lieux. Elle a ainsi déclaré, dans son courrier du 31 décembre 2022, que l’appartement lui était loué « depuis de nombreuses années ». Ces éléments permettent de confirmer l’existence d’un bail verbal liant les demandeurs et Madame [E] [G].

Il s’avère cependant que Madame [J] [W] ne réside pas dans l’appartement loué. Elle ne peut donc prétendre au bénéfice d’un maintien temporaire dans les lieux. Le bail verbal d’habitation sera donc considéré comme étant résilié depuis le décès de Madame [E] [G]. Madame [I] [C] épouse [P] et Monsieur [A] [C] indiquent qu’il serait survenu le 3 juin 2022, sans en justifier. Ils ont enjoint Madame [J] [W] d’opter sur la succession avant le 7 mai 2024 en retenant cette date que la défenderesse n’a pas contestée et qui sera donc retenue pour fixer la date de fin du bail.

Sur la demande de paiementSelon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1716 de ce même code précise que lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré.

Madame [J] [W] conteste la somme réclamée par les requérants leur opposant l’insalubrité des lieux occupés par sa mère. Cependant, elle ne fournit aucun élément qui en attesterait de nature à remettre en cause l’obligation principale qui incombait à Madame [E] [G] d’acquitter les loyers. Il sera en outre rappelé qu’un bailleur n’a pas l’obligation d’établir des quittances de loyer sauf si elles lui sont demandées par le locataire, ce qui n’est pas rapporté en l’espèce.

Madame [I] [C] épouse [P] et Monsieur [A] [C] réclament le paiement des loyers pour la période de juin 2019 à juin 2022. La preuve du montant des loyers ressort de leurs extraits de relevés bancaires versés aux débats.

Il s’avère que n’ont pas été acquittés, pour l’année 2019, les sept loyers correspondant aux mois de février, juin, juillet, septembre, octobre, novembre et décembre.

Pour l’année 2020, Madame [I] [C] épouse [P] et Monsieur [A] [C] réclament le paiement de deux loyers. Or, la somme totale de 4 500 euros leur a été versé par Madame [E] [G]. Le montant des loyers impayés sera néanmoins fixé à la somme de 1 000 euros.

Pour l’année 2021, Madame [I] [C] épouse [P] et Monsieur [A] [C] reconnaissent avoir encaissé un trop-perçu de 742 euros qui viendra en déduction des sommes réclamées.

Pour l’année 2022, Madame [E] [G] n’a effectué aucun paiement et est donc redevable de la somme de 2 500 euros correspondant au mois de janvier à mai 2022.

Jusqu’à la date de fin du bail, le montant de la dette locative s’élève donc à la somme de 5 258 euros (2 500 euros + 1 000 euros + 2 500 euros – 742 euros).

Madame [I] [C] épouse [P] et Monsieur [A] [C] ont complété leur demande de paiement sollicitant l’allocation d’indemnités mensuelles d'occupation d'un montant égal à celui du loyer convenu avant la fin du bail en raison du préjudice qui leur est causé en l’absence de libération des lieux loués. Le montant total de ces indemnités pour la période de 19 mois compris entre le mois de juillet 2022, un loyer ayant été acquitté pour le mois de juin 2022, et le mois de janvier 2024 s’élève à la somme de 9 500 euros.

Madame [J] [W] sera donc condamnée à payer à Madame [I] [C] épouse [P] et à Monsieur [A] [C] la somme de 14 758 euros (5 258 euros + 9 500 euros) au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation.

Sur la demande de libération des lieuxConformément à l’article 1324 du code de procédure civile, lorsqu’il n'y a pas de successible connu et si le contrat de location a pris fin, le président du tribunal judiciaire ou son délégué peut autoriser, dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article 1325, le propriétaire des locaux à faire enlever les meubles et à les faire soit déposer dans un autre lieu, soit cantonner dans une partie du local qui était occupé par le défunt. Les frais d'enlèvement et de conservation des meubles sont avancés par le propriétaire. L'huissier de justice assiste au déplacement des meubles et dresse procès-verbal des opérations. Si des scellés avaient été apposés, il les lève puis les réappose sur les lieux dans lesquels les meubles sont déposés ou cantonnés, dans les conditions prévues à l'article 1322. Lorsqu'il avait été dressé un état descriptif, l'huissier de justice assure la clôture des lieux où sont déposés ou cantonnés les meubles et il conserve les clés.

Madame [J] [W] n’a pas obtempéré à l’injonction qu’elle a réceptionnée le 8 mars 2024 d’exercer son droit d’option sur la succession de sa mère. Madame [I] [C] épouse [P] et Monsieur [A] [C] sont donc fondés à demander la libération de l’appartement occupé par Madame [E] [G] des meubles ayant appartenu à la défunte ou à tout autre personne qui y serait entrée de son chef ainsi que la restitution des clés, après établissement d’un procès-verbal de sortie, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, à défaut d’exécution, la mise en œuvre des dispositions de l’article 1324 précitées.

3. Sur les mesures accessoires

3.1. Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [J] [W], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de l'instance.

3.2. Sur les frais irrépétibles
Le juge condamne, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En application du dernier alinéa du même article, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de fixer le montant des frais irrépétibles des demandeurs, qui seront supportés par Madame [J] [W], laquelle ne justifie pas de fragilité de sa situation personnelle et financière dont elle allègue, à la somme de 1 700 euros.

PAR CES MOTIFS,