TJ 10387, 26 juin 2026, RG 24/01868

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 JUIN 2026

Jugement du :
26 JUIN 2026

N° RG 24/01868 - N° Portalis DBWV-W-B7I-E7CO
NAC :30Z

[E] [T]

c/

S.A.S. HABITAT GESTION

DEMANDERESSE

Madame [E] [T]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Richard HONNET, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Société HABITAT GESTION
SAS immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 421 037 029
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Séverine VINCENT, avocat au barreau de l’AUBE

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Composition du tribunal :

Président : Madame Anne-Laure DELATTE, Juge
Assesseurs : Madame Abigail LAFOUCRIERE, Juge
: Madame Méline FERRAND, Juge

Greffier : Madame Laura BISSON, Greffier

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L’affaire a été plaidée à l'audience publique du 03 Avril 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Il a été indiqué que la décision serait rendue le 26 Juin 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [E] [T] a souhaité faire un investissement immobilier lui permettant de bénéficier du dispositif de réduction d’impôt Censi-Bouvard et notamment du remboursement de la TVA sur l’acquisition des logements.

Dans ce cadre, Madame [E] [T] a conclu avec la société HABITAT GESTION un bail commercial de location meublée le 1er août 2018, pour deux studios correspondant aux lots 19 et 20 du bâtiment principal de la résidence étudiante de service SIGMA située [Adresse 3] à [Localité 4] (10).

Par acte notarié du 23 octobre 2018, Madame [E] [T] a acquis auprès de la société l’APARTE, vendeurs des biens immobiliers, et la société HABITAT GESTION, vendeur des biens mobiliers, les lots 19 et 20 de la copropriété située [Adresse 3] à [Localité 4] (10), pour un prix de :
- 11.016,00 euros TTC, dont 1.836,00 euros de TVA s’agissant des biens mobiliers,
- 137.784,00 euros TTC, dont 22.964,00 euros de TVA s’agissant des biens immobiliers.

Par acte sous seing-privé du 22 décembre 2018, Madame [E] [T] a donné mandat à la société HABITAT GESTION pour faire en son nom les formalités d’immatriculation et d’option à la TVA auprès du Centre des Impôts.

Par déclaration en date du 23 avril 2019, Madame [E] [T] a demandé à la Direction Générale des Finances Publiques le remboursement de la TVA relative à la période du 1er janvier au 31 décembre 2018 d’un montant de 25.283,00 euros.

Suite au refus de l’administration de lui rembourser ladite TVA, Madame [E] [T] a contesté cette décision devant la juridiction administrative.

Par jugement du 15 avril 2021, le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté la requête de Madame [E] [T].

Par arrêt du 1er septembre 2023, la cour administrative d’appel de [Localité 2] a confirmé la décision de première instance.

Considérant que la société HABITAT GESTION est responsable du refus de remboursement de la TVA par l’administration, Madame [E] [T] a fait assigner la société HABITAT GESTION par exploit d’huissier en date du 17 juillet 2024 devant le tribunal judiciaire de TROYES, aux fins de condamnation à lui payer le montant de la TVA et deux mois de loyers impayés.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2025 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [E] [T] demande au tribunal de :
- JUGER qu'il est compétent pour statuer sur les demandes de Madame [E] [T],
- CONDAMNER la société HABITAT GESTION à verser à Madame [T] la somme de 854,71€ en règlement de deux mois de loyers impayés,

- A titre principal, CONDAMNER la société HABITAT GESTION à verser à Madame [T] la somme de 25.283,00 € en réparation des préjudices subis du fait des fautes commises par la société HABITAT GESTION dans l'exécution de ses obligations contractuelles,

- A titre subsidiaire, CONDAMNER la société HABITAT GESTION à verser à Madame [T] la somme de 20.227,00 € en réparation de la perte de chance de ne pas avoir pu être remboursée du montant de la TVA,
- CONDAMNER la société HABITAT GESTION à verser à Madame [T] la somme de 3.000,00 euros en réparation de son préjudice moral,
- REJETER l'ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par la société HABITAT GESTION à l'encontre de Madame [T],
- CONDAMNER la société HABITAT GESTION à payer à Madame [T] Ia somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER la société HABITAT GESTION aux entiers dépens de l'instance.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2025 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société HABITAT GESTION demande au tribunal de :
- Déclarer irrecevable et mal-fondée Madame [E] [T] en ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE PRINCIPAL,
- Débouter intégralement Madame [E] [T] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

A TITRE SUBSIDIAIRE,
- Déclarer l’absence de préjudice indemnisable subi par Madame [E] [T],
- Débouter intégralement Madame [E] [T] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,
- Condamner Madame [E] [T] à payer à la Société Habitat Gestion la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner Madame [E] [T] aux entiers dépens.

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L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.

Le dossier a été retenu à l'audience du 3 avril 2026 et mis en délibéré au 26 juin 2026.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de relever que l’incompétence du tribunal judiciaire de Troyes n’étant pas soulevée par la société HABITAT GESTION, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formée à ce titre par Madame [E] [T] au dispositif de ces conclusions.

En tout état de cause, l’article 789 du Code de procédure civile, issu du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, dispose que : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1o Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge;

En conséquence, le tribunal n’a pas compétence pour trancher cette exception de procédure.

I – Sur la demande de condamnation au titre des deux mois de loyers impayés :

En l’espèce, Madame [E] [T] a maintenu au dispositif de ses conclusions récapitulatives une demande de condamnation de la société HABITAT GESTION à lui payer deux mois de loyers impayés.

Or, il résulte du corps de ses conclusions que la société HABITAT GESTION a finalement procédé au paiement de la somme demandée suite à l’assignation.

Madame [E] [T] sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

II – Sur la demande de condamnation au titre de la TVA :

A – Sur l’inexécution contractuelle :

Aux termes de l’article 1194 du code civil, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.

L'article 1231-1 du code civil, le débiteur d'une obligation contractuelle est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 261 D 4° b du code général des impôts, applicable à la date du contrat de location meublée, sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation. Toutefois, l’exonération ne s’applique pas, aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

En l’espèce, le bail commercial de location meublée stipule en son article 5 (p3) que « le preneur devra utiliser les biens immobiliers, objet des présentes, pour une destination principale d’hébergement pour étudiants, dans le cadre de son activité et à l’usage exclusif de Résidence meublée avec services précisé ci-après (…).

Le bailleur reconnait être informé que cette activité nécessite, outre son caractère d’hébergement, la production de services minimum, conformément aux dispositions de l’article 261 D 4ème du code général des impôts, que le preneur s’engage à dispenser, et de services annexes que le preneur aura toute possibilité de commercialiser.

Le preneur s’engage donc à fournir dans des conditions similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle au moins 3 des prestations suivantes :
- Le petit déjeuner,
- Le nettoyage régulier des locaux
- La fourniture de linge de maison,
- La réception, même non personnalisée, de la clientèle,
- Le tout conformément au BOI 3 A-02-09 de telle sorte que le loyer soit assujetti à la TVA, le bailleur renonçant expressément au bénéfice de la franchise prévue à l’article 293 F de ce même code ».

L’acte de vente précise par ailleurs que « la société HABITAT GESTION sera autorisée à louer lesdits biens immobiliers, à des personnes physiques, conformément à la destination prévue par le bail afin que la location soit soumise à la TVA, le tout dans les conditions prévues par l’article 261 D 4B du CGI et par l’instruction DGI du 11 avril 1991 permettant l’assujettissement des loyers dudit bail à la TVA au taux réduit (10%). (…)

La société HABITAT GESTION exercera dans les biens objet des présentes et dans toutes parties communes de l’immeuble l’activité d’exploitation en résidence service destinée à titre principal au logement étudiants pendant une période minimale de 3 ans et/ou de prestation para-hôteliers à sa clientèle tels que :
- Nettoyage fréquent des locaux communs et privatifs,
- Distribution de petits déjeuners,
- Fourniture de linge de maison,
- Réception de clientèle ».

Il résulte de ces contrats que la société HABITAT GESTION avait bien pour obligation contractuelle de satisfaire aux obligations de l’article 261 D 4ème du code général des impôts dans l’exploitation de la résidence et notamment de fournir une prestation de réception de clientèle « dans des conditions similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle ».

Il s’agissait d’une obligation précise et ferme, de sorte qu’elle doit être considérée comme une obligation de résultat.

Or, tant le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne que la cour administrative d’appel de Nancy, ont considéré que l’exploitation de la résidence SIGMA par la société HABITAT GESTION ne satisfaisait pas aux conditions de l’article 261 D 4 b du code général des impôts, permettant d’assujettir la location des studios à la TVA.

La cour administrative d’appel a ainsi relevé que sur les trois prestations réalisées par la société HABITAT GESTION (nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle) la prestation de réception n’était pas suffisante pour être considérée comme « se trouvant en concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières ».

Elle a ainsi relevée que cette prestation consistait simplement en :
- Un service d’accueil disponible les jours ouvrables et selon des horaires de bureau,
- Qu’en dehors de ces plages horaires, les locataires devaient composer deux numéros de téléphone, dont il n’était pas établi au demeurant qu’ils permettraient de joindre quelqu’un à tout moment, l’affichage dans l’entrée de la résidence se bornant à préciser qu’un message pouvait être laissé afin qu’on puisse vous recontacter.

Elle en a ainsi déduit que la location des studios meublés était exonérée de TVA, de sorte que la requête en remboursement de la TVA ayant grevé l’acquisition des biens, ainsi que du mobilier les équipant devait être rejetée.

La société HABITAT GESTION considère pour sa part avoir correctement rempli ses obligations contractuellement et ajoute que la présente juridiction n’est pas tenue par l’appréciation des juridictions administratives, qu’elle considère comme des jurisprudences isolées.

Elle fait ainsi état d’éléments de doctrine et d’amendement législatifs datés de 2023 et 2024, qui ne peuvent être appliqués rétroactivement au contrat de bail signé en 2018 et à la décision de refus de remboursement de la TVA par l’administration, objet du présent litige.

Les photos versées aux débats ne sont pas datées et ne permettent pas de remettre en cause l’appréciation des juridictions administratives.

Il en va de même des contrats de travail versés aux débats, ces derniers ne permettant pas d’établir que les locataires pouvaient joindre quelqu’un à tout moment.

Par ailleurs, il est constant que c’est sur conseil de la société HABITAT GESTION que Madame [T] a exercé un recours devant les juridictions administratives, la société ayant par ailleurs pris en charge les frais d’avocat lors de cette procédure. Elle était donc impliquée dans ce recours et en mesure de verser aux débats tous les éléments permettant à ces juridictions d’apprécier la teneur exacte de la prestation de réception.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société HABITAT GESTION n’a pas satisfait à ses obligations contractuelles relatives à la fourniture d’une prestation de réception de clientèle dans des conditions similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, conformément à l’article 261 D 4°b du code général des impôts.

B – Sur le préjudice financier :

En l’espèce, l’inexécution par la société HABITAT GESTION de son obligation contractuelle est à l’origine du refus de l’administration de rembourser à Madame [T] la TVA sur l’acquisition des deux studios.

Le document précontractuel qui avait été donné à Madame [T] lors de l’acquisition des studios et la signature du bail précisait bien que « investir dans une résidence avec services, c’est se bâtir un patrimoine, bénéficier d’une gestion clés en mains, investir sans apport personnel grâce à la récupération de la TVA, soit une économie de 20% ».

Il était par ailleurs expressément indiqué dans le bail commercial que les conditions d’exploitation de la résidence par la société HABITAT GESTION devait permettre d’assujettir la location des studios à la TVA.

Le refus de l’administration de rembourser la TVA, relative à l’acquisition de son logement, présente donc bien un lien de causalité avec la faute contractuelle commise par la société HABITAT GESTION dans l’exécution du contrat de bail.

Madame [T] ayant subi une perte financière en lien avec la faute contractuelle commise par la société HABITAT GESTION, elle justifie d’un préjudice indemnisable à ce titre.

La société HABITAT GESTION prétend également que ce préjudice n’est pas certain, car pour conserver le bénéfice de ce remboursement, Madame [T] devait s’engager à conserver le bien et à ne pas le revendre pendant 20 ans. Il considère qu’on ne peut être certain qu’elle aurait bien satisfait à cet engagement à la date du présent jugement.

Or, rien n’indique que Madame [T] avait l’intention de revendre son bien sur cette période, alors qu’il est établi qu’elle aurait pu obtenir le remboursement de la TVA sur l’acquisition de son logement si la société HABITAT GESTION avait respecté ses obligations contractuelles.

Il convient toutefois de relever que d’autres critères devaient être remplis pour obtenir ce remboursement, qui n’ont volontairement pas été examinés par la cour administrative d’appel puisque l’un d’eux était manquant, de sorte que son préjudice s’analyse en réalité en une perte de chance d’obtenir le remboursement de la somme demandée qu’il convient d’évaluer à 80%.

S’agissant de l’évaluation de la perte financière, la société HABITAT GESTION affirme que la somme dont Madame [T] demande le remboursement constituait en réalité un crédit d’impôt imputable sur l’impôt sur le revenu, de sorte qu’elle n’aurait pas obtenu le remboursement de la totalité de la somme demandée, elle n’en justifie pas.

Les termes du formulaire de déclaration de TVA versé aux débats font au contraire état d’une « demande de remboursement de la somme de 25.283 euros ».

Il est toutefois constant que Madame [T] perçoit des loyers 10% plus élevés que ceux qu’elle aurait dû percevoir si la location des studios avait été assujetti à la TVA, puisqu’elle conserve désormais la totalité des loyers perçus. Elle réalise donc un gain supplémentaire de 490,00 euros par an depuis la mise en location du bien.

Il convient en conséquence de déduire le montant de cette TVA sur 20 ans, durée de l’engagement de conservation du bien, pour apprécier la perte financière résultant de l’exonération de TVA.

Cette perte correspond en conséquence à la somme de : 25.283,00 euros – (490,00 euros x 20 ans) = 15.483,00 euros.

Il convient d’appliquer à cette somme le taux de perte de chance de 80%, de sorte que le préjudice de Madame [T] doit être évalué à la somme de 12.386,40 euros.

La société HABITAT GESTION sera en conséquence condamnée à payer à Madame [T] la somme de 12.386,40 euros, en réparation de son préjudice financier lié à l’exonération de TVA.

B – Sur le préjudice moral :

Madame [T] a été contrainte d’engager plusieurs procédures pour faire valoir ses droits, du fait de l’inexécution par la société HABITAT GESTION de ses obligations contractuelles, en saisissant l’administration puis les juridictions administrative et judiciaire. Il s’agit de circonstances particulières permettant de caractériser un préjudice moral indemnisable.

Celui-ci sera raisonnablement évalué à la somme de 500 euros.

La société HABITAT GESTION sera en conséquence condamnée à payer à Madame [T] la somme de 500 euros, en réparation de son préjudice moral.

III – Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société HABITAT GESTION qui succombe au sens de l’article précité, verra sa demande relative aux dépens rejetée et devra supporter les dépens de la présente instance.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :
L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

La société HABITAT GESTION, qui succombe, verra sa demande relative aux frais irrépétibles rejetée et sera condamnée à payer à Madame [T] la somme de 3.000,00 euros.

PAR CES MOTIFS :