TJ 91228, 30 juin 2026, RG 25/00221

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 30 juin 2026

MINUTE N° 26/555

N° RG 25/00221 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QWAM

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
assistée de Cécile CANDAS, greffière, lors des débats à l’audience du 12 juin 2026 et lors du prononcé,

ENTRE :

Monsieur [R] [Z]
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [W] [B]
demeurant [Adresse 2]

Madame [T] [G]
demeurant [Adresse 3]

Monsieur [F] [L]
demeurant [Adresse 4]

ASSOCIATION DE SAUVEGARDE DES LOTISSEMENTS DE [Localité 1] (ASLOT)
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par Maître Antoine LABONNELIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 766

DEMANDEURS

D'UNE PART

ET :

SCIC D’HLM ESSONNE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Emmanuelle GUEDJ de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocats au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [A]
demeurant [Adresse 6] [Localité 1]

S.C.I. NICOKIM
dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Adresse 8]
dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentés par Maître Caroline CHEVAUCHERIE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A0762

PARTIES INTERVENANTES

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation délivrée le 18 février 2025, M. [R] [Z], M. [W] [B], Mme [T] [G], M. [F] [K] et l’association Association de sauvegarde des lotissements de Morsang-sur-Orge (ASLOT) ont assigné la société d’HLM Essonne Habitat devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa des articles 1134 (1103 et 1193 nouveaux) et 1143 (1121 et 1122 nouveaux) du code civil et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

- Interdire à la société d’HLM Essonne Habitat la construction objet du permis de construire des 19 juillet 2018 et 18 janvier 2020 ainsi que toute construction à destination autre que maisons ou villas,
- Ordonner l’interruption immédiate du chantier,
- Interdire à la société d’HLM Essonne Habitat de mettre les appartements en location et d’y faire entrer quel qu’occupant que ce soit,
- Ordonner la mise en conformité de la partie du bâtiment construite en limite de propriété par suppression de l’aile et qu’un jardin fasse le tour de l’ensemble de la construction,
- Ordonner la suppression de la partie du bâtiment non inscrite dans un quadrilatère,
- Ordonner la suppression du troisième étage au profit d’un comble,
- Condamner la société d’HLM Essonne Habitat à verser aux demandeurs la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal du commissaire de justice.

L’affaire initialement appelée le 11 mars 2025 a été renvoyée à plusieurs reprises pour être plaidée à l’audience du 7 novembre 2025 au cours de laquelle les parties ont sollicité la mise en place d’une médiation judiciaire.

A cette audience, Mme [A], la société Nicokim et l’[Adresse 8], intervenantes volontaires suivant conclusions écrites soutenues oralement à l’audience du 11 mars 2025, ont indiqué au tribunal être favorables à une solution amiable.

Par ordonnance en date du 16 décembre 2025, le juge des référés du tribunal de céans a déclaré recevable l’intervention volontaire de Mme [A], la société Nicokim et l’[Adresse 8], ordonné une mesure de médiation et renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 22 mai 2026.

Initialement fixée à l'audience du 22 mai 2026, l'affaire a été renvoyée au 5 juin 2026 lors de laquelle il a été constaté l’échec de la mesure de médiation.

A l'audience du 5 juin 2026, M. [R] [Z], M. [W] [B], Mme [T] [G], M. [F] [K] et l’Association de sauvegarde des lotissements de [Localité 1] (ASLOT), représentés par leur avocat, se référant à leurs conclusions écrites, ont sollicité de :

- Interdire à la société d’HLM Essonne Habitat la construction objet du permis de construire des 19 juillet 2018 et 18 janvier 2020 et du permis de construire du 7 juillet 2025, ainsi que toute construction à destination autre que maisons ou villas,
- Ordonner l’interruption immédiate du chantier,
- Interdire à la société d’HLM Essonne Habitat de mettre les appartements en location ou d’y faire entrer quelqu’occupant que ce soit,
- Ordonner la mise en conformité de la partie du bâtiment construite en limite de propriété par suppression de l’aile et ordonner qu’un jardin fasse le tour de l’ensemble de la construction,
- Ordonner la suppression de la partie du bâtiment non inscrite dans un quadrilatère,
- Ordonner la suppression du troisième étage au profit d’un comble,
- Condamner la société d’HLM Essonne Habitat à verser aux demandeurs la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal du commissaire de justice.

Ils font valoir que la société d’HLM Essonne Habitat, propriétaire de la parcelle cadastrée AV [Cadastre 1] située [Adresse 10] à [Localité 1], a débuté la construction d’un immeuble au sein du Parc de Beauséjour, dont le cahier des charges, établi le 19 mai 1899 et régulièrement transcrit, stipule, en son article 9, que les maisons édifiées ne pourront être utilisées que comme habitations bourgeoises ou villa. Ils précisent que dans le cadre d’une instance engagée au fond, la cour d’appel de [Localité 2] a interdit cette construction aux motifs qu’elle était mitoyenne sur une face de sorte qu’aucun jardin n’en faisait le tour, et que le troisième étage n’était pas conforme à la stipulation du même cahier des charges prévoyant un étage mansardé ou formant grenier. Ils précisent que la société d’HLM Essonne Habitat a déposé une demande de permis de construire modificatif, qui a été obtenu le 17 juillet 2025, puis a commencé les travaux, alors que seule la difficulté résultant de la mitoyenneté avait été supprimée. Ils relèvent, en effet, que sur une des faces, le terrain ne constitue pas un jardin mais une descente de parking bétonnée, que la forme du bâtiment en L entraine 6 façades distinctes, et ne constitue donc pas un carré, et que le troisième étage prévoit des logements d’habitation et ne peut donc être assimilé à un grenier. Ils estiment que le cahier des charges du parc ayant déjà été interprété par la cour d’appel, son application à la présence instance relève de l’évidence et donc du juge des référés.

En défense, la société d’HLM Essonne Habitat, représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :

- Débouter les demandeurs et les parties intervenantes de l’ensemble de leurs demandes,
- Condamner solidairement les demandeurs et les parties intervenantes à lui payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Me Emmanuelle GUEDJ dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que, pour faire suite à l’arrêt de la cour d’appel, elle a déposé une demande de permis de construire modificatif qui a été accepté. Elle précise qu’elle a supprimé la moyenneté initiale et soutient, d’une part, que la partie du terrain supportant la descente de parking est arborée et respecte les conditions d’un jardin privatif, que d’autre part, l’exigence d’une forme carrée pour le bâtiment concerne la surface au sens de m² et non le périmètre au sol, et enfin que le troisième étage a été mansardé pour répondre aux exigences du cahier des charges, entrainant la perte de 40% du surface habitable, ledit cahier n’interdisant nullement que cet étage soit habité. Elle estime, dès lors, que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un trouble manifestement illicite.

Mme [A], la société Nicokim et l’[Adresse 8], parties intervenantes volontaires, représentées par leur avocat, se référant à leurs conclusions écrites, ont sollicité de :

- Interdire à la société ESSONNE HABITAT la construction objet du permis de construire des 19 juillet 2018, 18 janvier 2020 et du 18 juin 2025, ainsi que toute construction à destination autre que maisons ou villas,
- Ordonner l’interruption immédiate des travaux,
- Interdire à la société ESSONNE HABITAT l’occupation de l’immeuble par quel qu’occupant que ce soit,
- Ordonner la mise en conformité de la partie du bâtiment construite en limite de propriété par suppression de l’aile,
- Ordonner la mise en conformité du bâtiment par la suppression de la partie du bâtiment non inscrite dans un quadrilatère et la suppression du 3ème étage au profit d’un comble,
- Ordonner la mise en conformité du bâtiment en réalisant un jardin sur l’ensemble des pourtours dudit bâtiment ;
- Assortir les condamnations prononcées par l’ordonnance à intervenir d’une astreinte de 350 euros par jour à compter de son prononcé,
- Débouter la société ESSONNE HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner la société ESSONNE HABITAT à leur verser la somme de 2 500 euros chacune au titre de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elles font valoir les mêmes moyens que les parties demanderesses et précisent que leur demande d’astreinte vise à empêcher la défenderesse de les prendre en otages en terminant le chantier malgré sa condamnation pour échapper, à terme, à la démolition.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 30 juin 2026 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Au cas présent, la société d’HLM Essonne Habitat est propriétaire d’une parcelle située [Adresse 11] à [Localité 1], dépendant du Parc Beauséjour, lequel est soumis à un cahier des charges établi en date du 19 mai 1899, complété les 5 août 1899 et 11 février 1921. Dans le cadre d’un projet de construction de 20 logements sociaux, elle a obtenu le permis de construire n° PC 091 434 18 1 0015 délivré par le maire de la commune, et complété par une décision de non-opposition à permis de construire modificatif en date du 17 juillet 2024.

Ledit cahier des charges stipule en son article 9 Habitations – Emplacements - que « les maisons édifiées sur les terrains vendus ne pourront être utilisées que comme habitations bourgeoises ou villas ».

L’article 11 Constructions, précise que le lotisseur « voulant dans l’intérêt commun de tous les acquéreurs, assurer au Parc Beauséjour un cachet artistique et éviter l’édification de constructions qui dépareraient le Parc, impose à ses acquéreurs l’obligation de donner aux maisons qu’ils construiront l’aspect extérieur de villas […] D’autre part les constructions principales ne pourront, sauf autorisation spéciale de la société, être élevées de plus de deux étages carrés au-dessus du rez-de-chaussée et d’un troisième étage mansardé ou formant grenier ».

Par un arrêt en date du 22 novembre 2024, la cour d’appel de Paris, statuant sur appel d’un jugement rendu par le tribunal de céans dans le cadre du litige opposant les mêmes parties à propos du premier permis de construire, a confirmé la qualité à agir des parties pour contester le droit à construire au regard de la violation des stipulations applicables et indépendamment du contrôle de la légalité du permis de construire.
Interprétant les stipulations du cahier des charges, elle a indiqué que le vocable « maison bourgeoise » n’était pas exclusif d’un habitat collectif et que le terme « villa » désignait « communément en architecture, par référence à son étymologie latine, un immeuble de villégiature dont les quatre façades sont libres, entouré d’un jardin privé ou d’un parc ».

Elle a, en outre, précisé que, dans le cas d’espèce, « le bâtiment apparait sur le plan de toiture comme n’étant libre que sur trois façades, mitoyen en sa partie arrière et n’est que partiellement entouré d’un jardin. Il ne répond donc pas aux caractéristiques de la villa prévue par le cahier des charges.

En outre, la stipulation du cahier des charges relative au troisième étage mansardé ou formant grenier, au vu de la limitation à deux étages énoncée en son article 11 alinéa 4, sauf autorisation spéciale du lotisseur, restreint l’habitat des lieux au regard de la pente de la toiture or, la limitation de l’habitat à deux étages carrés est contredite par le projet qui en élevant la hauteur disponible sous les combles et en installant de grandes fenêtres au lieu de mansardes, aménage 6 logements au troisième étage en contradiction avec les énonciations susdites ».

Sur ce, il sera préalablement constaté que le permis de construire modificatif a supprimé la mitoyenneté initialement prévue, de sorte que les demandes visant à la mise en conformité de la partie du bâtiment construite en limite de propriété par suppression de l’aile est sans objet sur son aspect mitoyenneté.

Par ailleurs, il est demandé au juge des référés de tirer toutes les conséquences évidentes de la lecture de l’arrêt d’appel précité, dont aucune interprétation n’a fait l’objet d’une requête auprès de la cour, pour caractériser l’illicéité d’un trouble qu’il conviendrait de faire cesser.

Sur la notion de « forme quadrilatère du bâtiment », exigée en demande, il sera relevé, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que l’arrêt de la cour d’appel précité évoque un bâtiment libre sur « trois façades », alors que le plan initial annexé au permis de construire comportait déjà une forme de L visible sur les plans annexés étudiés par la cour.

En outre, il ne ressort pas de l’arrêt invoqué que la question du nombre de façades ait été évoquée devant la cour, de sorte qu’il ne saurait apparaitre, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que cet arrêt ainsi rendu imposerait une forme de quadrilatère à la construction litigieuse. Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes portant sur la suppression de la partie de la construction dépassant ladite forme quadrilatère.

Sur la notion de « jardin entourant l’immeuble », il apparait qu’elle a été utilisée dans l’arrêt de la cour pour la définition du terme de « villa », par opposition à la notion de mitoyenneté. Il ne ressort dudit arrêt aucun élément permettant de définir la notion de jardin et la forme que celui-ci doit revêtir.

Dès lors, il ne peut être déduit de la présence d’une rampe d’accès à un parking souterrain, partiellement végétalisée, une contradiction avec la notion de jardin employée dans l’arrêt qui permettrait de caractériser un trouble manifestement illicite. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, sur la forme du troisième étage et la présence d’un habitat indépendant à ce niveau, il sera relevé que le projet initial ne prévoyait pas de mansarde à ce niveau, mais des murs droits avec des fenêtres hautes, contrairement au permis de construire modificatif qui a créé un espace mansardé, des fenêtres de toit et des fenêtres de type chien assis, autrement appelées lucarnes de toit.

Or, la formule retenue par la cour d’appel selon laquelle « la limitation à deux étages […] restreint l’habitat des lieux au regard de la pente de la toiture » ne conduit pas à déduire, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que tout habitat indépendant serait exclu du troisième étage tel que figurant au permis de construire modificatif.

En effet, la surface ainsi modifiée y est bien restreinte en raison de la mansarde prévue en comparaison aux deux autres étages dont l’espace est carré, et qu’il ne demeure pas de fenêtre haute, mais des fenêtres et lucarnes de toit.

De même, il ne saurait se déduire de ces éléments que toute surface habitable au troisième étage devrait nécessairement être annexée aux habitations des étages inférieurs, cette notion n’étant expressément évoquée ni dans l’arrêt d’appel, ni dans le cahier des charges, et la définition d’une mansarde n’induisant pas la notion d’accessoire ou de dépendance.

Dès lors, l’illicéité du trouble allégué n’apparait pas démontrée, avec l’évidence requise devant le juge des référés, par le seul maintien de logements d’habitation indépendant au troisième étage mansardé du projet de construction. Il n’y a donc pas lieu à référés sur ce point.

En conséquence de ces éléments, l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant d’une mauvaise interprétation de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 2], rendu le 22 novembre 2024, n’apparait pas démontrée avec l’évidence requise devant le juge des référés, la cour n’ayant pas eu à se prononcer expressément sur les trois griefs allégués.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées par M. [R] [Z], M. [W] [B], Mme [T] [G], M. [F] [K] et l’association Association de sauvegarde des lotissements de [Localité 1] (ASLOT) et Mme [A], la société Nicokim et l’[Adresse 8], hors frais et dépens.

M. [R] [Z], M. [W] [B], Mme [T] [G], M. [F] [K] et l’association Association de sauvegarde des lotissements de [Localité 1] (ASLOT) seront condamnés aux dépens de la présente procédure de référé.

Conformément à l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Il sera donc fait droit à la demande en ce sens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [R] [Z], M. [W] [B], Mme [T] [G], M. [F] [K] et l’association Association de sauvegarde des lotissements de [Localité 1] (ASLOT), seront condamnés in solidum à payer à la société d’HLM Essonne Habitat une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS