TJ 06088, 25 juin 2026, RG 23/00653

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [H] [Q] c/ Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE CIMIEZ [W]
N°26/
Du 25 juin 2026
4ème Chambre civile
N° RG 23/00653 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OXRU

Grosse délivrée à
Me Benoît NORDMANN

expédition délivrée à
Me Antoine PONCHARDIER

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt cinq juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 5 février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEUR:

Monsieur [H] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Benoît NORDMANN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CIMIEZ [W], représenté par son représentant légal en exercice.
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [Q] est propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un parking au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 3] soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Une assemblée générale spéciale des copropriétaires s’est réunie le 7 décembre 2022 concernant des travaux portant sur la piscine de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2023, M. [Q] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cimiez [W] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale du 7 décembre 2022 dans son intégralité et subsidiairement l’annulation de certaines résolutions de celle-ci.

Par ordonnance du 10 septembre 2024, le juge de la mise en état, saisi par le syndicat des copropriétaires Cimiez [W], a constaté que M. [Q] a renoncé à sa demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 7 décembre 2022 en son entier et a limité ses demandes à l’annulation des résolutions n°6, 6.1 et 8. Le juge de la mise en état a :
rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir,débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile, dit n’y avoir lieu à condamner les parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,réservé les dépens.
Par conclusions récapitulatives au fond notifiées le 17 janvier 2026, M. [H] [Q] demande au tribunal d’annuler les résolutions n°6, 6.1 et 8 de l’assemblée générale du 7 décembre 2022 et sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Il fait valoir que le syndic [Localité 4] & [G] était dépourvu de pouvoir de convoquer l’assemblée générale, que le second scrutateur prévu par le règlement de copropriété n’a pas été désigné et que les résolutions n°6 et 6-1 portant sur des travaux d’amélioration et de réfection totale de la piscine ont fait l’objet d’un vote à la majorité simple prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 au lieu de la majorité qualifiée prévue par l’article 25 de la même loi. Il observe également que chacune de ces résolutions comporte plusieurs objets.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 22 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cimiez [W] conclut au rejet de l’ensemble des demandes de M. [Q] et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il soutient que la société [Localité 4] & [G] a été désignée en qualité de syndic par l’assemblée générale du 9 avril 2021, que son mandat a été renouvelé par l’assemblée générale du 29 mars 2023 et du 24 mars 2025 et qu’elle a valablement convoqué l’assemblée générale contestée. Il précise qu’elle n’a fait l’objet d’aucune opération de fusion-absorption et a conservé sa personnalité civile et son autonomie de gestion. Il note que M. [Q] a voté en faveur de la désignation d’un unique scrutateur et ne peut pas contester cette décision.

Il estime que les résolutions n°6 et 6.1 ne portaient pas sur des travaux d’amélioration de la piscine mais des travaux d’entretien nécessaire au regard de la vétusté constatée et que les résolutions ont été valablement adoptées à la majorité prévue par l’article 24.

La clôture est intervenue le 22 janvier 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 février 2026 et mise en délibéré au 7 mai 2026 prorogé au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande d’annulation des résolutions n°6 et 6.1

L’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :
I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;

L’article 25 n) de la même loi prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

En l’espèce, la résolution n°6 de l’assemblée générale du 7 décembre 2022 porte sur des travaux de rénovation du bassin et de la plage de la piscine pour un montant global de 216 000 euros TTC, outre les frais de maîtrise d’œuvre du BET DI [F] d’un montant de 13 117,57 euros TTC.

Le texte de la résolution ne précise toutefois pas quel devis a été retenu et le nom de l’entreprise est laissé en blanc : « retient la proposition présentée par les entreprises : »

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 décembre 2022 précise que cette résolution a été adoptée à la majorité prévue par l’article 24, sans toutefois indiquer le résultat du vote.

La résolution n°6.1 rédigée de la même façon porte sur le devis « Maxi Piscine + [M] [K] Hydrostar » et a été adoptée « à la majorité des voix exprimées » en application de l’article 24 précité.

L’état dégradé de la piscine et de la plage dallée entourant la piscine est démontré par un constat d’huissier établi le 11 septembre 2023 par Maître [O] [S], commissaire de justice.

La convocation à l’assemblée générale du 7 décembre 2022 contient plusieurs devis différents obtenus auprès des entreprises Maxi Piscines, Piscine Center, [Localité 5] Piscine et Piscine Soleil Service pour la rénovation du bassin et de la plage autour de celui-ci.

Un document intitulé « synthèse et analyse des devis d’entreprises » date du 21 octobre 2022 précise notamment que la copropriété a demandé « une réfection complète du bassin (étanchéité et mosaïque) ainsi qu’une réfection totale de l’hydraulicité du bassin afin de remettre en fonction la piscine miroir ».

Il précise en outre qu’est « inclus dans les devis la création de 4 marches d’angles et d’une banquette d’une longueur de 3 mètres environ », la première marche « faisant office de plateforme ».

Ce document indique enfin que « la copropriété a souhaité une réfection complète des trois plages de la piscine ainsi que le déplacement de la douche et pédiluve pour créer un accès de plain-pied par le portail du bas ».

Il résulte de cette description des travaux et des devis annexés à la convocation que la résolution n°6 portait sur des travaux d’entretien nécessaire mais également sur des travaux d’amélioration de la piscine consistant notamment en la création de quatre marches d’angles et d’une banquette et le déplacement de la douche et pédiluve pour créer un accès de plain-pied.

Les résolutions n°6 et 6.1 auraient dû par conséquent faire l’objet d’un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue par l’article 25 et il convient de prononcer leur annulation sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°8

M. [Q] sollicite dans le dispositif de ses conclusions l’annulation de la résolution n°8 du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 décembre 2022 sans soulever dans la motivation aucun moyen de fait et de droit au soutien de cette demande.

Il sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

Sur les frais du procès

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance et à payer à M. [Q] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme tenant compte du fait que M. [Q] s’est désisté de ses demandes tendant à l’annulation de l’assemblée générale en son entier et de plusieurs résolutions seulement suite à la saisine du juge de la mise en état d’un incident.

PAR CES MOTIFS