TJ 06088, 25 juin 2026, RG 24/02845

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] c/ [A] [X], [I] [Y] épouse [X]

N° 26/
Du 25 juin 2026

4ème Chambre civile
N° RG 24/02845 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P266

Grosse délivrée à

la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT

Maître Cécile JACQUEMET

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt cinq juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Lise ISETTA, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 17 février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Maître Cécile JACQUEMET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [A] [X]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Maître Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [I] [Y] épouse [X]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [Y] épouse [X] et M. [A] [X] sont propriétaires d’une cave et d’un appartement formant les lots n°6 et 19 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] a fait assigner les époux [X] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins principalement d’obtenir la cessation de leur activité de location meublée de courte durée.

Par conclusions récapitulatives n°3 notifiées le 5 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] demande au tribunal de :
révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 3 février 2026 et de clôturer l’instruction au jour des débats,faire interdiction aux époux [X] de pratiquer toute activité de location meublée de courte durée de type AirBnB dans le lot n°19 situé au premier étage de l’immeuble à usage d’appartement,assortir cette interdiction d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard et par infraction constatée par voie de commissaire de justice dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,les condamner en conséquence à cesser immédiatement et définitivement toute activité de location meublée de courte durée de type AirBnB dans les lieux,les condamner à procéder à la dépose de la boîte à clés installée sans autorisation dans les parties communes et remettre les parties communes dans leur état initial,les condamner à justifier auprès du syndicat des copropriétaires du retrait des annonces de locations du lot n°19 sur le site AirBnB ou tout autre site dédié sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard et par infraction constatée par voie de commissaire de justice dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,dire que les astreintes courront pendant six mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l’exécution conformément aux dispositions de l’article L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,les condamner solidairement au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 8 000 euros en réparation des préjudices subis,les condamner sous la même solidarité au paiement d’une indemnité de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,rappeler que l’exécution provisoire est de droit,les débouter de leurs demandes et en particulier de leur demande de dommages et intérêts,les condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 18 avril 2024 qui seront recouvrés par Maître Cécile Jacquemet.
Il fait valoir que l’activité de loueur de meublé de type AirBnB exercée par les époux [X] depuis le début de l’année 2023 constitue une activité commerciale contraire à la destination de l’immeuble et à l’affectation des lots résultant du règlement de copropriété. Il estime qu’en tout état de cause cette activité est génératrice pour les occupants de l’immeuble de troubles dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Par conclusions n°4 notifiées le 13 février 2026, les époux [X] concluent au débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes et sollicitent sa condamnation à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

Ils soutiennent que l’activité de location meublé de tourisme est de nature civile et précisent que leur activité ne comprend pas de services annexes. Ils dénoncent des nuisances de voisinage répétées dans l’immeuble qui ont causé le départ d’une locataire et les ont contraints à donner l’appartement en location de meublé de tourisme.

Ils soutiennent que l’immeuble est à destination mixte d’habitation et professionnelle ou commerciale. Ils estiment que les attestations produites par le syndicat des copropriétaires sont imprécises et ne sont pas étayées de preuves.

La clôture a été initialement fixée au 3 février 2026. L’ordonnance de clôture a été révoquée et la nouvelle date de clôture a été fixée au 17 février 2026 avant l’ouverture des débats. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2026 et mise en délibéré au 21 mai 2026 prorogée au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

A titre liminaire, il convient de relever que la révocation de l’ordonnance de clôture a été déjà ordonnée et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à sa révocation.

Sur la demande d’interdiction de l’activité de location meublée

Selon l’article 8 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Aux termes de l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] opère une distinction entre les deux locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée et décrits comme « magasins », d’une part, et les appartements situés aux étages, d’autre part.

Il précise dans son article 5 intitulé « parties constituant la propriété particulière » que « les copropriétaires auront le droit de jouir et disposer pleinement et librement de leur appartement ou local à condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres appartements ou locaux. Ils devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit jamais troublée par leur fait ou celui de leur famille, de leurs hôtes, locataires, visiteurs ou des gens à leur service ».

Il est acquis que les époux [X] n’occupent pas le lot n°19 et que ce lot constitue une résidence secondaire qui est donnée en location meublée de courte durée.

Les copies des annonces versées aux débats par voie de constat d’huissier confirment cette activité. Un contrat de conciergerie auprès de la société Manasteos est produit par les époux [X].

Le syndicat des copropriétaires produit en outre plusieurs attestations de résidents qui décrivent des allers et venues de personnes étrangères à l’immeuble depuis l’appartement des époux [X], des dégradations dans les parties communes occasionnées par des bagages et notamment de la porte d’entrée de l’immeuble, des portes qui claquent « à toute heure, brouhaha nocturne avec tapage jusqu’en milieu de la nuit », des « impuretés qui jonchent le palier du 1er étage jusqu’aux sorties du rdc de l’immeuble », une crainte d’invasion de punaises de lit, « des nuisibles observés rampants sur le sol le long des murs », des bruits tardifs de « valise, males … », des dégradations et des dysfonctionnements de l’ascenseur occasionnés par des bagages volumineux.

Ces attestations précisent qu’il « est impossible de dormir la nuit, car il y a un vacarme » et que la « vie a basculé dans l’insupportable » depuis la mise en location de courte durée de l’appartement des époux [X].

En outre, un rapport d’intervention du cabinet Ilex Ascenseurs le 17 juillet 2023 précise que la porte de l’ascenseur est bloquée. Deux factures établies par l’entreprise Fichet-Bauche le 19 octobre 2023 et le 18 septembre 2024 indiquent que la ventouse de la porte d’entrée dysfonctionne, qu’elle est endommagée et qu’elle a été remplacée pour un montant de 1 947

euros. Une troisième facture établie par l’entreprise ITB le 10 avril 2024 indique que la ventouse de la porte d’entrée de l’immeuble a été de nouveau remplacée.

Il ressort de ces éléments que les locations de l’appartement des époux [X] pour des courtes durées à une clientèle de passage sont contraires aux dispositions du règlement de copropriété et nuisent à la tranquillité de l’immeuble.

Cette activité sera par conséquent interdite sous astreinte dans les termes du dispositif sans qu’il soit nécessaire d’examiner les moyens soulevés quant aux services fournis dans le cadre de la location et la nature de l’activité exercée.

Sur la demande de dépose de la boîte à clés

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des époux [X] à supprimer une boîte à clés fixée par un câble à l’intérieur de leur boîte à lettres et permettant aux locataires de récupérer les clés de l’appartement.

Les époux [X] font valoir que la boîte à clés est installée à l’intérieur de leur boîte aux lettres laquelle est à leur usage exclusif et constitue une partie privative.

La boîte aux loettre est destinée à l’usage exclusif des époux [X]. Aucune atteinte aux parties privatives n’est caractérisée et le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

Sur la demande relative aux annonces de location

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des époux [X] à justifier du retrait des annonces de location du lot n°19 sur le site AirBnB ou tout autre site dédié.

Les annonces postées sur des sites de location ne sont toutefois pas contraires aux dispositions du règlement de copropriété et le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de cette demande.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la copropriété est petite et que les occupants de l’immeuble ont subi d’importantes nuisances en lien direct avec les locations de courte durée pratiquées par les époux [X]. Le préjudice de jouissance est démontré par plusieurs attestations d’occupants de l’immeuble et sera indemnisé à hauteur de 3 000 euros.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Le sens de la décision conduit à débouter les époux [X] de leur demande reconventionnelle.

Sur les frais du procès

Parties perdantes au procès, les époux [X] seront condamnés aux dépens, à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de constat d’huissier du 18 avril 2024 qui font partie des frais irrépétibles.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS