TJ 06088, 25 juin 2026, RG 24/02794

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] c/ [B] [W]
N°26/
Du 25 juin 2026
4ème Chambre civile
N° RG 24/02794 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P2XU

Grosse délivrée à
Me Jean-marc COHEN

expédition délivrée à
Me Jenny SAUVAGE-FAKIR

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt cinq juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 17 février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal.
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Jean-marc COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [B] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [W] est propriétaire d’un local à usage d’entrepôt formant le lot n°35 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Lui reprochant d’avoir mis en location le local pour une activité de barbier et de coiffure, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a fait assigner M. [W] devant le tribunal judiciaire de Nice par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024 aux fins d’obtenir principalement sa condamnation à respecter l’affectation d’entrepôt du local et à effectuer des travaux de remise en état.

Par conclusions en réponse n°3 notifiées le 22 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] conclut au débouté de M. [W] de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à :
respecter l’affectation d’entrepôt du local en interdisant toute activité commerciale, industrielle, artisanale sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir passé un délai de 3 mois,déposer l’installation d’un raccordement d’eau traversant l’ensemble du rez-de-chaussée, la pose d’un système d’évacuation des eaux en cuivre ayant perforé le plafond des garages sur une distance de plus de sept mètres, la seconde ouverture avec une évacuation en PVC connectée au système d’évacuation d’origine, partie commune et la pose d’un compteur sous astreinte de 300 euros par jour passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice,lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais du constat du commissaire de justice du 31 mai 2023.
Il fait valoir que le règlement de copropriété interdit toute profession commerciale, industrielle et artisanale et que M. [W] a modifié la destination du lot n°35 à usage d’entrepôt en local à usage commercial en violation de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

Il soutient que les travaux que M. [W] a fait effectuer auraient dû être autorisés par l’assemblée générale à la majorité prévue par les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et violent les dispositions du règlement de copropriété.

Par conclusions récapitulatives en réponse notifiées le 27 janvier 2026, M. [B] [W] :
conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, sollicite qu’il soit déclaré qu’il est libre d’exercer dans son local toute profession commerciale, industrielle ou artisanale,sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Jenny Sauvage-Fakir.
Il fait valoir que le lot n°35 dispose d’un statut dérogatoire défini par le règlement de copropriété et que la clause d’occupation bourgeoise est exclue pour le local lui appartenant. Il note que le règlement de copropriété prévoit en page 5 un ensemble immobilier à usage mixte d’habitation et professionnel.

Il indique que la mention « il sera interdit l’exercice de toute profession commerciale, industrielle ou artisanale » dans l’article 7.1 du règlement de copropriété ne s’applique pas au lot n°35.

Il soutient que les canalisations d’eau et le compteur d’eau préexistaient à son acquisition du lot n°35 le 13 septembre 2007 et que la preuve de son intervention n’est pas rapportée.

La clôture est intervenue le 3 février 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2026 et mise en délibéré au 21 mai 2026 prorogé au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

En vertu de l’article 8 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 I. de la même loi prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Sur la destination du lot n°35

Le lot n°35 est décrit en page 14 de l’état descriptif de division comme un « local à usage d’entrepôt ». Cette même description est reprise dans le titre de propriété daté du 13 septembre 2017 et produit par M. [W].

La description du rez-de-chaussée de l’immeuble en page 8 du même état descriptif de division prévoit :

« Au rez-de-chaussée : 12 parkings, […] et un entrepôt donnant sur la [Adresse 4]. »

Le règlement de copropriété précise dans l’article 6 intitulé « destination de l’immeuble » figurant dans la section VI « Droits et obligations des copropriétaires » :

« L’immeuble est principalement destiné à usage d’habitation. Il est rappelé que l’état descriptif de division inclus dans le présent règlement de copropriété a la même valeur contractuelle que le règlement lui-même. »

L’article 7.1 du règlement de copropriété intitulé « Accès à l’immeuble et mode d’occupation » précise :

« […] Les appartements devront être occupés bourgeoisement, sauf le local à usage d’entrepôt portant le lot numéro 35 au rez-de-chaussée ; il sera interdit l’exercice de toute profession commerciale, industrielle ou artisanale. »

Il ressort de ces textes que le lot n°35 est destiné exclusivement à un usage d’entrepôt et non pas à une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

L’interdiction d’activité commerciale, industrielle ou artisanale s’applique à tout l’immeuble, en ce compris le lot n°35.

Le changement de destination opéré par M. [W] pour le lot n°35 en vue de l’exercice d’une activité commerciale de coiffure et de barbier est contraire à la destination de l’immeuble et prohibée par le règlement de copropriété.

Le régime dérogatoire prévu pour le lot n°35 permet uniquement un usage d’entrepôt. L’usage d’entrepôt n’a pas les mêmes conséquences pour l’immeuble que l’exercice d’une activité commerciale accueillant du public.

L’article 7.1 du règlement de copropriété intitulé « Accès à l’immeuble et mode d’occupation » précise d’ailleurs que des parlophones ou des vidéophones sont installés à l’entrée de l’immeuble et qu’il est « interdit d’installer un système d’ouverture automatique et directe depuis l’extérieur, et de même pendant les heures dites ouvrables ». Cette disposition traduit une volonté de restreindre l’accès et non pas d’accueillir une activité commerciale qui entraîne la présence de nombreuses personnes extérieures à l’immeuble.

Enfin, les travaux de raccordement du lot n°35 effectués sur les canalisations communes de l’immeuble démontrent également que ce lot n’était à l’origine pas connecté au réseau de l’immeuble, ne disposait pas de WC et de canalisations d’alimentation en eau lui permettant d’accueillir du public.

Sur la demande de condamnation à respecter l’affectation d’entrepôt

L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

En l’espèce, M. [W] confirme avoir donné à bail commercial le lot n°35 pour l’exercice d’une activité de coiffeur et de barbier et précise que cette activité a cessé. Il justifie par la production d’un constat de commissaire de justice dressé le 20 janvier 2025 avoir retiré l’enseigne commerciale.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que cette activité se poursuit et que le règlement de copropriété n’est pas respecté justifiant, en l’état, la condamnation sous astreinte de M. [W] à respecter la destination de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation sous astreinte de M. [W] à respecter l’affectation d’entrepôt.

Sur la demande tendant aux travaux de remise en état

L’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires précise qu’un système de raccordement aux installations communes d’approvisionnement d’eau a été créé, qu’il traversait le rez-de-chaussée et a été prolongé sur une distance de plus de sept mètres sur le plafond des garages. Il ajoute qu’un système d’évacuation d’eau en PVC se raccordant au système d’évacuation de l’immeuble a également été installé.

Il produit un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 31 mai 2023. Ce constat précise qu’un compteur d’eau neuf a été installé dans le placard technique face à l’ascenseur qui affiche « une consommation d’eau de : 00000 026 m3 », qu’un tuyau de cuivre se dirige vers le sol et qu’une « baguette en PVC blanc » a été installée « partant du local technique du rez-de-chaussée, longeant le plafond et sa jointure avec le mur, jusqu’à l’entrepôt ».

Le commissaire de justice a ensuite constaté au sous-sol qu’un « tuyau en cuivre sort du trou d’une canalisation d’évacuation » et « court le long des garages, fixé à l’aide de colliers, sur environ sept mètres linéaires » puis remonte sous l’entrepôt.

Le procès-verbal précise enfin qu’un « second trou, plus large, environ dix centimètres de diamètres a été fraîchement réalisé, d’où sort une canalisation d’évacuation en PVC gris, coudée, reliée à la canalisation d’évacuation d’origine de la copropriété ».

Un autre constat dressé par huissier de justice le 15 avril 2021 démontre les mêmes installations de façon moins détaillée.

M. [W] ne conteste pas la présence d’installation raccordant son lot aux canalisations de l’immeuble mais soutient que la « colonne d’évacuation était déjà existante » lorsqu’il a acquis le lot et qu’il n’était « pas à l’origine de la pose du système d’évacuation des eaux en cuivre ayant perforé le plafond des garages », ni « de l’ouverture avec une évacuation en PVC connectée au système d’évacuation d’origine, partie commune ».

Il ne produit toutefois aucun élément de nature à démontrer que le lot n°35 a été utilisé pour une destination autre qu’entrepôt avant son acquisition le 13 septembre 2007 et que les installations d’arrivée et d’évacuation d’eau étaient présentes lors de l’acquisition du local. La consommation d’eau de 26 m3 relevée sur le compteur d’eau établit par ailleurs une installation récente.

Aucune autorisation par l’assemblée générale n’est justifiée concernant la réalisation de ces travaux.

M. [W] sera en conséquence condamné sous astreinte dans les termes du dispositif à déposer les installations d’arrivée et d’évacuation d’eau réalisées dans les parties communes pour le lot n°35.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’activité de barbier et de salon de coiffure induit un passage important, que cette activité est associée avec des odeurs de produits et de la musique, que la façade était altérée par une devanture ne correspondant pas au standing de l’immeuble et les nuisances occasionnées lui ont causé un préjudice.

M. [W] estime que le syndicat des copropriétaires, dotée de personnalité civile autonome, ne justifie pas d’un préjudice.

Une personne morale peut toutefois subir un préjudice moral et prétendre à son indemnisation. Les nuisances décrites en lien avec l’activité de barbier et de salon de coiffure ne sont pas contestées et M. [W] sera condamné à indemniser le syndicat des copropriétaires à hauteur de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice moral.

Sur les frais du procès

Partie perdante au procès, M. [W] sera condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de constat de commissaire de justice du 31 mai 2023 qui constituent des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS