TJ 06088, 29 juin 2026, RG 23/04714

Cour d’Appel d’Aix en Provence
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

4ème Chambre civile
Date : 29 Juin 2026

MINUTE N°26/
N° RG 23/04714 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PLKA

Affaire : [N] [T]
S.A.R.L. G & PARTNERS
C/ Syndic. de copro. [Adresse 1]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Marie-Nina VALLI, Juge de la Mise en Etat, assistée de Lise ISETTA, Greffier

DEMANDERESSES AU PRINCIPAL ET DEFENDERESSE À L’INCIDENT :
Mme [N] [T]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
S.A.R.L. G & PARTNERS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE AU PRINCIPAL ET DEMANDEUR À L’INCIDENT :
Syndicat de copropriétaires [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA BAIE DES ANGES - SARL immatriculée au RCS de NICE sous le N° 303.495.097 dont le siège social est sis [Adresse 4], elle même représentée par son représentant légal en exercice
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,
Vu les conclusions régulièrement signifiées,
Ouïe les parties à notre audience du 28 Avril 2026

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 28 avril 2026 après prorogation du délibéré a été rendue le 29 Juin 2026 par Madame Marie-Nina VALLI Juge de la Mise en état, assisté de Madame Taanlimi BENALI, Greffier,

Grosse :Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI
Maître Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES

Expédition :

Le

EXPOSE DES FAITS

Mme [N] [T] est nue-propriétaire et la société G & Partners est usufruitière du lot n°187 au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1].

Le 4 septembre 2023 s’est tenue une assemblée générale des copropriétaires à laquelle la société G & Partners et Mme [N] [T] n’étaient ni présents, ni représentés.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, Mme [N] [T] et la société G & Partners ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic la société Citya Baie des Anges, devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement la nullité des résolutions n°14, 14-A, 14-B, 14-C et 14-D de l’assemblée générale du 4 septembre 2023.

Par conclusions notifiées le 2 avril 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a saisi le juge de la mise en état d’un incident. Il sollicite que la demande d’annulation de la résolution 14-A de Mme [T] et de la société G & Partners soit déclarée irrecevable pour défaut d’intérêt à agir et qu’ils soient condamnés à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il rappelle que les demandeurs ont fait l'acquisition des lots 94, 95, 97, 98, 99, 101 et 187 au sein de la copropriété suivant acte du 16 juin 2021 et que le même jour, l’état descriptif de division a été modifié notamment en transférant l’affectation de la jouissance privative de la terrasse du lot n°186 au lot n°187.

Le syndicat estime que ce transfert lui est inopposable puisque d’une part la jouissance de la terrasse a été cédée du lot 186 au profit du lot 187 sans accord préalable du syndicat des copropriétaires se prononçant sur le fondement de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et d’autre part que l’acte établissant ce prétendu transfert ne concerne pas le propriétaire du lot auquel est attachée cette jouissance, à savoir la société JPR Gestion, propriétaire du lot 186.

Il en déduit que Mme [N] [T] et la société G & Partners ne peuvent revendiquer la jouissance de la terrasse côté sud, qui est une partie commune de la copropriété, et qu’ils n’ont aucun intérêt personnel pour solliciter l’annulation d’une résolution concernant des travaux à effectuer sur une terrasse dont un tiers aurait seul la jouissance.

Par conclusions sur incident en réponse notifiées le 22 octobre 2025, Mme [N] [T] et la société G & Partners sollicitent le rejet de la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir et que le syndicat des copropriétaires soit condamné à leur verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils affirment que dès lors qu’une décision d’assemblée générale porte sur une partie commune attenante à un lot déterminé, le ou les copropriétaires de ce lot disposent d’un intérêt personnel, né et actuel à en contester la validité, et ce, même si le droit de jouissance exclusif sur ladite partie commune n’est pas établi ou reconnu.

Ils considèrent que l’incident est tardif et dilatoire puisque la jouissance privative de la terrasse au bénéfice Mme [N] [T] et la société G & Partners est établie par les actes de vente publiés et l’état descriptif de division également publié.

Ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires ne peut contester cet état de fait sans engager de procédure en nullité des actes authentiques, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Ils estiment qu’en tout état de cause, à supposer qu’ils ne bénéficient pas de la jouissance de la terrasse, il n’est pas contestable que cette terrasse est située directement devant leur lot et que la résolution n°14- A portant sur sa fermeture affecte nécessairement l’aspect, la jouissance et la valorisation de leur bien leur donnant par là même intérêt pour agir.

Ils expliquent que la résolution litigieuse les empêche de sécuriser la terrasse située devant leur local commercial, alors que cette situation génère des troubles concrets tels qu’une occupation récurrente par des tiers et une atteinte à la sécurité et à l’exploitation de leur commerce.

Ils considèrent qu’il n’appartient pas au juge de la mise en état d’apprécier la régularité d’un acte notarié ni de trancher un litige réel immobilier portant sur la validité d’un transfert de jouissance entre deux lots.

Ils ajoutent qu’aux termes d’une résolution votée en 2025, le syndicat des copropriétaires avait expressément reconnu qu’en qualité de tiers à l’acte de vente du 16 juin 2021, il n’avait pas qualité pour engager une procédure contre ledit acte et ils en déduisent que cela démontre le caractère infondé de la fin de non-recevoir aujourd’hui soulevée.

L’incident a été retenu à l’audience du 26 février 2026, et la décision mise en délibéré au 28 avril 2026 prorogé en raison de l’arrêt de travail de six semaines du juge ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, et des moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir

Aux termes de l’article 789 – 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

L'action est donc ouverte chaque fois qu'une personne peut se prévaloir d'un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve d'une disposition législative plus restrictive. L'existence d'un droit ne fait pas partie des conditions requises pour pouvoir agir, puisque cette question sera souvent celle débattue dans l'instance engagée. Ainsi, l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action car le droit invoqué au fond n'est pas une condition de recevabilité de l'action mais de son succès.

Pour pourvoir agir en nullité d'une décision de l'assemblée, un copropriétaire n'a pas à justifier d'un grief (3e Civ., 3 janvier 2006, pourvoi n° 04-20.369).

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [N] [T] et la société G & Partners ont qualité à agir en annulation de résolutions de l’assemblée générale du 4 septembre 2023.

Ainsi, ils n’ont pas à justifier d’un grief particulier pour agir en annulation de la résolution n°14A de l’assemblée générale du 4 septembre 2023 qui stipule que « l’assemblée générale après avoir pris connaissance de la demande du propriétaire du lot n°187, pris connaissance du fait que des personnes sans domicile fixe campent de manière récurrente sur cette terrasses, pris l’avis du conseil syndical et en avoir délibéré, constatant que la demande est conforme à la destination de l’immeuble, entérine la fermeture de la terrasse au droit de ses locaux au moyen de grilles, et portail, dans la forme à l’existant effectuée par le propriétaire du lot n°187 » et qui a été rejetée pour défaut de majorité.

En outre, indépendamment de l’attribution de la jouissance exclusive de la terrasse au lot n°187 qui relève d’un moyen de défense au fond, Mme [N] [T] et la société G & Partners ont fait valoir, dès la mise au vote de la résolution, que l’état non clôturé de la terrasse leur causait des troubles matérialisés notamment par l’occupation illégitime des parties communes par des personnes sans domicile fixe.

Par conséquent, ils justifient indiscutablement d’un intérêt à agir en annulation de la résolution n°14A de l’assemblée générale du 4 septembre 2023 et la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante à l’incident qu’il a tardivement provoqué, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’incident ainsi qu’à verser la somme de 1.500 euros à Mme [N] [T] et à la société G & Partners au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS