TJ 62160, 30 juin 2026, RG 25/03297

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E
Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT SIX

MINUTE N° :
DOSSIER N° RG 25/03297 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76IQK
Le 30 juin 2026

DEMANDEURS

M. [S] [P]
né le 21 Février 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Fabien FUSILLIER, avocat au barreau de SAINT-OMER, avocat plaidant

Mme [W] [V]
née le 27 Novembre 1982 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Fabien FUSILLIER, avocat au barreau de SAINT-OMER, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Jean-sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de SAINT-OMER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Mme Jennifer IVART, désigné(e) en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile.
assisté de M. Kevin PAVY, Greffier.

DÉBATS - DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 28 avril 2026.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 30 juin 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant suite à une offre de vente de la société Flandre Opale habitat concernant une « parcelle viabilisée libre de constructeur » sur la commune de [Adresse 3], moyennant un prix de 55 000 euros, M. [S] [P] et Mme [V] ont acquis ledit terrain suivant acte authentique du 19 juillet 2022.
Faisant valoir que le terrain a été vendu non viabilisé et qu’ils ont dû faire réaliser les travaux pour un montant de 16 708,58 euros, M. [S] [P] et Mme [V] ont mis en demeure la société venderesse Flandre Opale habitat de leur verser la somme correspondant au coût de la viabilisation.
Face au refus de la société Flandre Opale habitat d’accéder à leur demande, M. [S] [P] et Mme [V] l’ont assignée devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025 aux fins de voir :
* condamner la société Flandre Opale habitat à leur verser la somme de 16 958,31 euros avec intérêt au taux légal à compter du 13 juillet 2023, date de la première mise en demeure,
* condamner la société Flandre Opale habitat à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,
* prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles,
* condamner la société Flandre Opale habitat à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de leur demande indemnitaire, M. [S] [P] et Mme [V] font valoir qu’ils ont été contraints de viabiliser, à leurs frais le terrain acquis le 19 juillet 2022. Ils expliquent que dans le cadre de son obligation de purger le droit de rétractation des acquéreurs, la venderesse leur a respectivement notifié une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 juin 2021, dont il ressortait que la parcelle vendue devait être viabilisée. Ils en déduisent qu’il était de la commune intention des parties que le terrain objet de la vente soit viabilisée, raison pour laquelle ils ont conclu le contrat aux conditions et prix fixés. Se fondant sur les articles 1603 et 1604 eu code civil, ils estiment que le fait pour la société Flandre Opale habitat de leur opposer que la viabilisation du terrain serait à réaliser à leurs frais s’apparente à un manquement à son obligation de délivrance conforme. Ils font, par ailleurs, valoir l’existence d’une erreur sur les qualités substantielles du terrain, en l’absence de viabilisation. Ils soulignent qu’en leur qualité d’acquéreurs non professionnels, il ne leur appartenait pas de vérifier en amont de la réitération de la vente que le terrain était viable, en présence d’un vendeur professionnel et d’un notaire. A l’appui de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral, ils indiquent que la société Flandre Opale habitat a fait preuve de résistance abusive et injustifiée, comportement qu’ils qualifient d’intolérable pour un professionnel de l’immobilier.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, la société Flandre Opale habitat demande au tribunal de :
* débouter M. [S] [P] et Mme [V] de leurs demandes,
* condamner in solidum M. [S] [P] et Mme [V] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour s’opposer à la demande en paiement des frais de viabilisation, la société Flandre Opale habitat soutient que l’acte notarié du 19 juillet 2022 ne fait pas mention de la viabilisation du terrain et que c’est à tort que les demandeurs fondent leurs demandes sur la notification « solidarité et renouvellement urbains » du 29 juin 2021, document non contractuel, qui indique, de manière erronée la vente d’un terrain viable, erreur matérielle qui ne saurait affecter les termes du compromis et de l’acte notarié, dont il ressort que les frais de raccordement seront à la charge des acquéreurs. Elle indique que la notification litigieuse a pour seul effet de répondre à une obligation légale, en faisant courir le délai de rétractation, et que le consensualisme contractuel ne revient pas à entériner un comportement exclusif de toute bonne foi. Elle ajoute que la mention « terrain à bâtir » ne signifie pas « terrain viabilisé » et relève que les demandeurs ont agi en justice plus de quatre ans après la signature du compromis de vente, comportement qui ne peut être qualifié de bonne foi.
Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts, la société Flandre Opale habitat fait valoir qu’elle a toujours répondu aux correspondances des demandeurs, leur expliquant sa position, de telle sorte que le préjudice moral résultant de la résistance abusive alléguée n’est pas établi.
La clôture de l’instruction a été fixée au 18 mars 2026 par ordonnance du même jour.

MOTIFS

Sur la demande indemnitaire correspondant au coût de la viabilisation du terrain
L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
M. [S] [P] et Mme [V] sollicitent la somme de 16 958,31 euros correspondant au coût des raccordements de télécommunication, d’eau et d’Edf faisant valoir qu’ils ont entendu acquérir le terrain à bâtir déjà viabilisé (raccordé aux réseaux) pour un montant de 55 000 euros.
Ils estiment qu’en leur vendant un terrain à viabiliser à leur frais, la société venderesse engage sa responsabilité civile contractuelle et qu’elle doit les indemniser à hauteur des frais imprévus auxquels ils n’avaient pas consenti.
Il ressort des pièces versées aux débats que l’offre présentée à M. [S] [P] et Mme [V] concerne « une parcelle viabilisée libre de constructeur » pour un prix de 55 000 euros.
Il est constant que la vente a finalement porté sur un terrain à bâtir et à viabiliser à la charge des acquéreurs pour un prix de 55 000 euros.
Il est manifeste qu’il existe une discordance entre l’offre annoncée et la vente réalisée, cette dernière étant finalement moins favorable pour les acquéreurs. La société venderesse l’admet aux termes de ses écritures et indique que l’offre contenait une mention erronée.
Il reste toutefois que tant le compromis de vente que la réitération par acte authentique désignaient bien « une parcelle de terrain à bâtir » pour un prix de 55 000 euros avec la mention « raccordement aux réseaux : les frais de raccordement aux réseaux de distribution, notamment d’eau et d’électricité, de la construction à édifier par l’acquéreur seront intégralement supportés par ce dernier, y compris les frais de création d’un dispositif d’assainissement individuel ou de raccordement au réseau public d’assainissement, et également le ou les taxes afférentes ».
Cette stipulation est claire et dénuée d’ambiguïté. M. [S] [P] et Mme [V] ont apposé leur signature et paraphé les pages du compromis de vente. Ils ont réitéré leur consentement aux termes de l’acte authentique du 19 juillet 2022.
Il sera rappelé à cet égard que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits au sens de l’article 1103 du code civil.
Dès lors que le compromis et l’acte authentique prévoyaient que les frais de viabilisation incomberaient aux acquéreurs, M. [S] [P] et Mme [V] ne sauraient venir soutenir que le terrain n’a pas été délivré conformément aux termes du contrat au sens des articles 1604 et suivants du code civil.
M. [S] [P] et Mme [V] ne sauraient non plus venir soutenir qu’il ont commis une erreur sur la chose pour les mêmes motifs, précision faite que s’ils ont pu être induits en erreur s’agissant de la discordance entre l’offre et le contrat finalement conclu, il sera néanmoins rappelé que l’erreur au sens des articles 1130 et suivants du code civil, cause de nullité du contrat, suppose qu’elle soit excusable. Or, M. [S] [P] et Mme [V] qui ne sollicitent pas l’anéantissement de la vente, se devaient de prendre connaissance des termes clairs du compromis et du contrat mettant à leur charge les frais de raccordement à venir. Il importe peu à cet égard qu’ils soient profanes dès lors que cette information était parfaitement accessible à la seule lecture des actes.
Il ressort de l’ensemble des éléments qui précède que M. [S] [P] et Mme [V] seront déboutés de leur demande indemnitaire correspondant au coût de la viabilisation de leur terrain.
Sur la demande indemnitaire fondée sur la résistance abusive
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Déboutés de leur demande principale, la demande formée par M. [S] [P] et Mme [V] au titre de la résistance abusive de la société défenderesse sera nécessairement rejetée.
Sur les mesures de fin de jugement
Au regard des circonstances du litige, chaque partie conservera la charge de ses dépens et il ne sera pas fait droit aux demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
En application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, DEBOUTE M. [S] [P] et Mme [W] [V] de leur demande indemnitaire (outre les intérêts et leur capitalisation) correspondant au coût de la viabilisation du terrain ; DEBOUTE M. [S] [P] et Mme [W] [V] de leur demande indemnitaire au titre de la résistance abusive ; DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ; REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.