TJ 84007, 29 juin 2026, RG 25/00465

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 JUIN 2026

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N° du dossier : N° RG 25/00465 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KH4O

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Madame [C] [J]
née le 08 Septembre 1988 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Maggy MANDEL-BLAISE, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [F]
né le 27 Février 1997 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Baptiste NICOL, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [S] [B]
née le 06 Octobre 1997 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Baptiste NICOL, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Juin 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 31 octobre 2025 par Mme [J] [C] à l’encontre de monsieur [F] [I] et de madame [B] [S] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON ;

Vu les conclusions responsives déposées lors de l'audience du 1er juin 2026 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de madame [C] [J] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions en réponse déposées lors de l'audience du 1er juin 2026 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de monsieur [F] et madame [B] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties :

Madame [C] [J] est propriétaire à AVIGNON, de locaux sis [Adresse 3], au 2 ème étage, locaux composés de quatre cabinets professionnels.

Suivant acte sous-seing privé en date du 27 février 2021 à effet au 1er mars 2021, Madame [C] [J] en qualité de bailleur, et Monsieur [I] [F] et Madame [S] [B] en qualité de preneur, ont conclu pour une durée de neuf années un bail professionnel portant sur les locaux situés dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à AVIGNON (84000), d’une superficie de 30m², d’une salle d’attente commune ainsi que des sanitaires et une place de stationnement située au sous-sol portant le numéro 83.

Le loyer annuel, non soumis à TVA et hors charges, a été fixé à la somme de 7.200,00 € HT HC, payable mensuellement et d’avance au plus tard le 4 ème jour du mois, outre, au même terme, une somme mensuelle de 175,00 € à titre de provision sur charges pour le fonctionnement des parties privatives (eau/climatisation/ électricité, internet assurance, taxe foncière), les charges de copropriété afférentes au local et un dépôt de garantie à hauteur de 600,00 € représentant 1 mois de loyer.

Le loyer sera indexé à chaque date anniversaire sur l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE et sur la base du quatrième trimestre de chaque année.

Suivant acte sous-seing privé en date du 17 janvier 2023 à effet au 01 er juillet 2023, Madame [C] [J] en qualité de bailleur, et Monsieur [I] [F] en qualité de preneur, ont conclu pour une durée de neuf années un bail professionnel portant sur les locaux situés dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à AVIGNON (84000), portant sur une surface de 13m² d’une salle d’attente commune ainsi que des sanitaires et une place de stationnement située au sous-sol portant le numéro 25.

Le loyer annuel, non soumis à TVA et hors charges, a été fixé à la somme de 5.460,00 € HT HC, payable mensuellement et d’avance au plus tard le 4 ème jour du mois, outre, au même terme, une somme mensuelle de 152,40 € à titre de provision sur charges pour le fonctionnement des parties privatives (eau/climatisation/ électricité, internet assurance, taxe foncière), les charges de copropriété afférentes au local et un dépôt de garantie à hauteur de 450,00 € représentant 1 mois de loyer.
Le loyer sera indexé à chaque date anniversaire sur l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE et sur la base du quatrième trimestre de chaque année.

Monsieur [I] [F] et Madame [S] [B] ont commencé à régler leurs loyers et charges de manière erratique à compter d’août 2024.

Madame [C] [J] a adressé plusieurs courriels et lettres de mise en demeure à son locataire, à compter du 31 mars 2025.

Madame [C] [J] a été contrainte, par lettre recommandée en date du 16 juin 2025, de mettre en demeure les locataires de régler leur loyer.

Le locataire n’a jamais contesté être redevable de sommes à l’égard de son Bailleur et a établi en date du 29 juin 2025, une « reconnaissance de dette entre professionnels » pour la somme totale de 2.904,40€.

Monsieur [I] [F] s’engageait à régler cette dette à Madame [C] [J] en trois échéances : 968,13€ le 20 juillet 2025 ; 968,13€ le 15 août 2025 et 963,13€ le 15 septembre 2025.

Cette dette a été réglée mais Monsieur [I] [F] et Madame [S] [B] ne régleront jamais par la suite plus les loyers courants.

Madame [C] [J] a adressé aux locataires une nouvelle mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 05 août 2025, de régler des loyers, indexations et charges :
- pour le bail du 27 février 2021 : 4.372,35€
- pour le bail du 17 janvier 2023 : 942,86 €

La dette locative totale était de 5.315,21€, loyers d’août inclus.
Le 2 septembre 2025, Madame [C] [J] n’a eu d’autre choix que de faire délivrer aux locataires respectifs deux commandements de payer visant la clause résolutoire et pour chacun des baux.

Dans le même temps, pour échapper à leurs obligations en qualité de locataires, Monsieur [I] [F] et Madame [S] [B] ont imaginé un contentieux lié à la cession en 2021 du fonds libéral d’ostéopathie.
Monsieur [I] [F] et Madame [S] [B] ont assigné par acte du 26 août 2025, par devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’Avignon, affaire enrôlée sous le n° RG 25/00404, Madame [C] [J] aux fins de :
« - Ordonner à Madame [C] [J] de cesser dans délai de violer les termes de l'acte de cession de patientèle conclu entre les parties en date du
- Ordonner à Madame [C] [J] de cesser sans délai, d'exercer son activité d'ostéopathe sis [Adresse 4], sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans le mois suivant sa signification,
- Ordonner la suspension de tout paiement de loyer portant sur les locaux professionnels sis [Adresse 4], Page 4 / 19 pris à bail par Monsieur [I] [F] et Madame [S] [B],
- Condamner Madame [C] [J] au paiement de la somme de 15000
euros à titre d'indemnité provisionnelle résultant du préjudice subi par Monsieur [I] [F] et Madame [S] [B],
- Condamner Madame [C] [J] au paiement de la somme de 2200
euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. »

Par ordonnance du 12 février 2026, le président du tribunal de céans a débouté M [F] et madame [B] aux entiers dépens .

Par ailleurs, à l’occasion d’une visite sur [Localité 4], Madame [C] [J] a découvert que les locaux étaient également exploités par d’autres « collaborateurs » que Monsieur [I] [F] et Madame [S] [B], ajoutant encore des infractions aux stipulations des deux baux.
Par sommations interpellatives respectivement des 18 et 22 septembre 2025, Maître [L] [D], commissaire de justice à la SCP LEXRON à Avignon, a constaté la présence de collaborateurs de Monsieur [I] [F] et exploitant les locaux loués.

Des moyens d’accès aux locaux seront finalement restitués par commissaire de justice, hors de la présence des locataires, à Madame [C] [J], en date du 21 octobre 2025. Suite à cette restitution, Madame [C] [J] a dû intervenir pour supprimer l’aménagement des locaux réalisé par les locataires et commander deux badges d’accès au parking.

Madame [C] [J] demande au juge des référés de :

Débouter Monsieur [I] [F] et Madame [S] [B] de l’intégralité de leurs demandes, contestations, fins et conclusions,

Constater que la clause résolutoire prévue au bail professionnel du 27 février 2021, consenti par Madame [C] [J] à Monsieur [I] [F] et Madame [S] [B], pour les locaux sis à [Localité 5]) [Adresse 5], est acquise, à défaut de paiement dans le délai d’un mois des causes du commandement de payer du 2 septembre 2025, soit au 02 octobre 2025,

Constater que la clause résolutoire prévue au bail professionnel du 17 janvier 2023, consenti par Madame [C] [J] à Monsieur [I] [F], pour les locaux sis à [Localité 5]) [Adresse 5], est acquise, à défaut de paiement dans le délai d’un mois des causes du commandement de payer du 2 septembre 2025, soit au 02 octobre 2025,

Fixer par conséquent l’indemnité d’occupation à compter du 3 octobre au 21 octobre 2025 (date de remise des locaux) et CONDAMNER au paiement à titre provisionnel:

• Monsieur [I] [F] et Madame [S] [B] solidairement pour les locaux objet du bail du 27 février 2021 à la somme de 850,44€ pour les 19 jours d’occupation du 03 octobre 2025 au 21 octobre 2025al
• Monsieur [I] [F] pour les locaux objet du bail du 17 janvier 2023 à la somme de 586,36 € pour les 19 jours d’occupation du 03 octobre 2025 au 21 octobre 2025

En tout état de cause,

Condamner au paiement provisionnel des sommes suivantes :

- solidairement Monsieur [I] [F] et Madame [S] [B] pour le bail du 27 février 2021 :
o 5.357,14 € au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés à la date
d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 2 octobre 2025,
o Les intérêts de retard au taux de l’intérêt légal sur la somme de 4.372,35 € (article XIX du bail), soit 135,78 € à novembre 2025, somme majorée de 10% à titre d’indemnitaire forfaitaire, soit 437,23€ (article XIX)
o 157,83 € au titre du commandement de payer, délivré le 02 septembre 2025,
- Monsieur [I] [F] pour le bail du 17 janvier 2023 :
o 1.621,81 € au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés à la date
d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 2 octobre 2025,
o Les intérêts de retard au taux de l’intérêt légal sur la somme de 4.372,35 € (article XIX du bail), soit 36,94 € à novembre 2025, somme majorée de 10% à titre d’indemnitaire forfaitaire, soit 94,29€ (article XIX)
o 154.96 € au titre du commandement de payer, délivré le 02 septembre 2025,

Juger que les dépôts de garantie à hauteur d’un mois de loyer, pour chaque bail, seront légitimement appréhendés par Madame [C] [J] au titre de premiers dommages intérêts, conformément aux stipulations contractuelles.

Condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Madame [S] [B] à régler à Madame [C] [J] à la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'Article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût de la présente assignation, l'intégralité des frais, émoluments et dépens de justice, frais de commandement, de sommation, de saisie et de poursuite, des honoraires d'avocat ou mesures conservatoires, ainsi que tous frais de levée d'états et de notification à venir ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [I] [F] et madame [S] [B] demandent au juge des référés de :
Constater l’absence d’urgence
Constater l’existence de contestations sérieuses,
Débouter madame [C] [J] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
Condamner madame [C] [J] au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

MOTIFS

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera contradictoire ; qu’il résulte des dispositions de l'article 472 de ce même code qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”.

L’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce dispose « Toute clause insérée dans le bail
prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

A la date de l’audience, les parties s’accordent sur le fait que monsieur [F] et madame [B] ont quitté les locaux commerciaux objets des deux baux. Il est amplement démontré par les pièces versées que les deux défendeurs n’ont pas réglé les arriérés de loyers visés dans les commandements de payer délivrés le 2 septembre 2025 soit la somme de 4372,35 euros et la somme de 942,86 euros.

Le bail commercial dont sont titulaires monsieur [F] et madame [J] contient une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance ou l'inexécution de l'une quelconque des clauses ou conditions du présent bail, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter les conditions en souffrance restés sans effet et contenant une déclaration par le bailleur de l'intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit.

Il s’en déduit que la clause résolutoire est acquise, monsieur [F] et madame [B] ayant même quitté les lieux.

M [F] n’a jamais contesté être redevable de sommes à l’égard de son Bailleur et a établi en date du 29 juin 2025, une « reconnaissance de dette entre professionnels » pour la somme totale de 2.904,40€ .

Il est établi par le décompte versé aux débats que les défendeurs n’ont plus réglé ses loyers en leur intégralité et de manière régulière depuis le mois de mars 2025.

Les commandements de payer délivrés aux preneurs le 2 septembre 2025, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans les deux baux commerciaux, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, ces derniers sont donc contractuellement redevables de l’arriéré des loyers.

M [F] et madame [B] font valoir :
-l’absence d’urgence
-l’existence de contestations sérieuses consécutives à l’acte de cession de patientèle
-la nullité de la clause d’indexation des loyers
-la suspension de plein droit des loyers à compter de la réinstallation de madame [J]

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” ; qu’en l’espèce, l'obligation de monsieur [F] et madame [B] de payer les arriérés de loyer et une indemnité d'occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n'est pas sérieusement contestable. Le moyen tiré de l’absence d’urgence n’est donc pas e recevable, la juridiction des référés n’étant pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile pour constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un bail.

Le moyen tiré du non-respect de l’acte de cession de patientèle n’est pas recevable dès lors que les défendeurs ne démontrent pas que tous les patients de madame [J] qui avaient été inclus dans la patientèle cédée sont retournés chez elle, après son installation. Les défendeurs font valoir l’exécution de mauvaise foi du contrat de cession par madame [J] mais ne conteste pas eux-même avoir sous-loué les locaux en violation des obligations des deux baux. Il convient de rejeter à nouveau ce moyen tiré rejeté par la même juridiction dans son ordonnance du 12 février 2026.

En ce qui concerne la nullité des clauses d’indexation des loyers, il est constant que la validité d’une clause d’indexation suppose que l’indice choisi soit en relation avec soit l’objet du contrat soit l’activité des parties. Or, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L112-2 du code monétaire et financier, est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction. Il s’en déduit que la dite clause d’indexation des loyers stipulée dans les contrats de bail est licite. Ce moyen sera également écarté.

Enfin, la demande de suspension des loyers apparaît sans objet dès lors que les preneurs ont quitté les lieux et admettent de facto la résolution du bail.

Au vu des pièces justificatives produites, la dette de loyers de monsieur [F] et madame [B] s'élève aux sommes suivantes représentant le montant des loyers et des charges dues :
¤ la somme provisionnelle de 5.357,14 € au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 2 octobre 2025,
¤ Les intérêts de retard au taux de l’intérêt légal sur la somme de 4.372,35 € (article XIX du bail), soit 135,78 € à novembre 2025, somme majorée de 10% à titre d’indemnitaire forfaitaire, soit 437,23€ (article XIX)
¤ la somme de 157,83 € au titre du commandement de payer, délivré le 02 septembre 2025,

- Monsieur [I] [F] pour le bail du 17 janvier 2023 :
¤ la somme de 1.621,81 € au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 2 octobre 2025,
¤ Les intérêts de retard au taux de l’intérêt légal sur la somme de 4.372,35 € (article XIX du bail), soit 36,94 € à novembre 2025, somme majorée de 10% à titre d’indemnitaire forfaitaire, soit 94,29€ (article XIX)
¤ la somme de 154.96 € au titre du commandement de payer, délivré le 02 septembre 2025,

Cette créance n'étant pas contestable, il y a lieu de condamner les défendeurs à payer ces sommes à madame [J] à titre provisionnel. En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal.
Il convient par conséquent de fixer l’indemnité d’occupation à compter du 3 octobre au 21 octobre 2025 (date de remise des locaux) et de condamner au paiement à titre provisionnel :
• Monsieur [I] [F] et Madame [S] [B] solidairement pour les locaux objet du bail du 27 février 2021 à la somme de 850,44€ pour les 19 jours d’occupation du 03 octobre 2025 au 21 octobre 2025
• Monsieur [I] [F] pour les locaux objet du bail du 17 janvier 2023 à la somme de 586,36 € pour les 19 jours d’occupation du 03 octobre 2025 au 21 octobre 2025.

En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges le montant de l'indemnité d'occupation qui est due mensuellement à compter du mois où la locataire est sans droit ni titre.
Madame [J] sera autorisée à conserver les dépôts de garantie à hauteur d’un mois de loyer, pour chaque bail en règlement des sommes dues,

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [F] et madame [B] qui succombent, supporteront la charge des dépens de la présente instance qui comprendront le coût de l’assignation, l'intégralité des frais, émoluments et dépens de justice, frais de commandement, de sommation, de saisie et de poursuite, des honoraires d'avocat ou mesures conservatoires, et verseront à Madame [J] qui a été contrainte d'engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS