TJ 21231, 30 juin 2026, RG 24/02776

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
de [Localité 1]

2ème Chambre République française
Au nom du peuple français
MINUTE N°

DU : 30 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 24/02776 - N° Portalis DBXJ-W-B7I-IQGC

Jugement Rendu le 30 JUIN 2026

AFFAIRE :

S.A. BANQUE POPULAIRE DE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]

ENTRE :

La SA BANQUE POPULAIRE DE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 542 820 352, agissant pousuites et diligences de son directeur général en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Simon LAMBERT de la SELAS LANCELIN & LAMBERT, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice : la SARL BUET IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 390 006 730, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Emmanuel ROGUET, Vice-Président placé, délégué au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de DIJON en date du 17 décembre 2025, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 19 mars 2026 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 12 Mai 2026 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 31 mars 2026 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 30 Juin 2026 ;

JUGEMENT :

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par Emmanuel ROGUET
- signé par Emmanuel ROGUET, Président et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le
à
Maître Simon LAMBERT de la SELAS LANCELIN & LAMBERT
Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 janvier 2013, la SA Banque Populaire de Bourgogne Franche Comté (ci-après, la société Banque Populaire) a notamment acquis au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 1] (21), le lot numéro 50 constitué d’un appartement en duplex situé aux deuxième et troisième étage.

A compter de l’été 2023, le directeur général de la société Banque Populaire s’y est installé.

Constatant de fortes chaleurs dans les chambres situées sous les toits, la société Banque Populaire a décidé de faire installer une climatisation sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le 8 juin 2023, le syndic a mis en demeure la société Banque Populaire de retirer le bloc climatisation.

Les copropriétaires ont refusé de donner l’autorisation pour la réalisation des travaux de pose d’un bloc de climatisation sur la terrasse lors des assemblées générales extraordinaire du 12 septembre 2023 et ordinaire du 4 juillet 2024 et ont donné mandat au syndic d’agir judiciairement pour faire retirer le matériel.

La société Banque Populaire a fait déposer le bloc climatisation en septembre 2024.

Par acte du 8 octobre 2024, la société Banque Populaire a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], [Adresse 7] à [Localité 1] (21) (ci-après, le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société Buet Immobilier, sollicitant, au visa de l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 de voir :
- l’autoriser à installer sur sa terrasse privative de l'appartement dont elle est propriétaire au sein de la copropriété (lot 50) un bloc de climatisation cle marque DAIKIN type R31 d'une puissance frigorifique/calorifique de 5.50 kw.-10.0kw, les gaines de raccordement passant au droit de la porte d'accès à cette terrasse, l’ensemble à ses frais ;
- ordonner le maintien de l’exécution provisoire de droit ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], [Adresse 7] à [Localité 1] (21) à lui verser une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu`aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, la société Banque Populaire explique que bien qu’affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, ces travaux, sont conformes à la destination de l’immeuble et relèvent de la règle de la majorité de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ajoutant que sa demande est légitime au regard des températures élevées enregistrées sous la toiture en été. Elle précise que si des travaux d’isolation sont envisageables pour éviter la pose d’un bloc de climatisation, ils s’avèrent coûteux, alors qu’elle prendra en charge seule le financement de la pose d’un bloc climatisation. Elle ajoute que ces travaux respecteront les droits des autres copropriétaires puisqu’il sera enfermé dans un bardage en bois installé sur une terrasse privative elle-même d’ores et déjà masquée par un bardage en bois. Elle souligne enfin qu’il ressort du rapport de la société Apave que ce bloc qui ne fonctionnera que pour le refroidissement des pièces sous toiture, ne présentera pas de nuisances sonores.

Par conclusions notifiées le 24 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité de voir :
- déclarer infondées les demandes de la société Banque Populaire et l’en débouter.
- condamner la société Banque Populaire à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens d’instance ;
- à titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire il était fait droit à la demande adverse, eu égard à l’objet du litige et ses conséquences, juger qu’il y a lieu à suspendre l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que faute d’avoir demandé l’annulation de la résolution n° 18 votée au cours de l’assemblée générale du 4 juillet 2024 dans le délai préfix de deux mois, ladite résolution est en l’état nécessairement définitive et opposable. En outre, il rappelle que les dispositions

de l’article 30 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables au cas d’espèce, puiqu’elles ne concernent que l’aménagement ou la création de locaux affectés à l’usage commun ce qui n’est pas le cas des travaux envisagés puisqu’ils ne le sont qu’à usage exclusivement privatifs. Il explique que la société Banque Populaire contourne les règles d’ordre public de l’article 42 de la loi précitée qui exige de demander l’annulation de la résolution numéro 18 de l’assemblée générale du 4 juillet 2024 dans le délai préfix de deux mois suivant notification du procès-verbal de l’assemblée générale. Il ajoute qu’en tout état de cause, les travaux envisagés ne peuvent être considérés comme des “travaux d’amélioration”, compte tenu, d’une part, de la typicité de cet hôtel particulier situé dans une zone et, d’autre part, du climat de la Côte d’Or.
A titre subsidiaire, sur le fondement des articles 8 et 9 de la loi précitée, il ajoute qu’il doit être tenu compte, d’une part, des caractères et de la situation de l’immeuble et, d’autre part des droits des autres copropriétaires. Or, il rappelle que depuis la création de la copropriété en 1978, aucune climatisation n’a été autorisée et le réglement de copropriété a inséré un paragraphe spécifique pour « qu’aucun bruit ne soit perceptible par les voisins », étant précisé qu’un bloc de climatisation génère nécessairement des nuisances sonores provenant soit de l’équipement (pompe à chaleur, climatiseur), soit/et de la qualité de cette installation, soit/et de l’environnement sonore des lieux. Par ailleurs, un tel équipement, par sa durée d’utilisation, la répétition du son, leur intensité, porte régulièrement atteinte à la tranquillité du voisinage mais également à l’esthétique de l’immeuble ce qui est de nature à altérer la valeur des lots de copropriété dans cet ensemble immobilier de haut standing.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 31 mars 2026.

L’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 12 mai 2026 puis mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur la demande d’autorisation judiciaire des travaux

En application de l'article 9 I alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Conformément à l' article 25-b) de cette même loi , ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Le quatrième alinéa de l' article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et

conformes à la destination de l'immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus » [transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, adjonction d'éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l'usage commun, création de tels locaux]. Ces travaux ne peuvent faire l'objet d'une autorisation judiciaire qu'à la condition qu'ils respectent la destination de l'immeuble et qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251).

Cette autorisation judiciaire de travaux, dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires, est soumise à des conditions strictes de sorte que pour être valablement autorisé, le copropriétaire demandeur doit justifier du refus du syndicat des copropriétaires (a) et il faut que les travaux demandés satisfassent aux conditions suivantes :

- apportent une amélioration (b),

- être compatibles avec les caractéristiques de l’immeuble, son standing et son affectation et conformes à l’harmonie et l’esthétique de l’immeuble (c),

- et respectent les droits fondamentaux des autres copropriétaires tant sur les parties communes que sur les parties privatives de leurs lots tels que ces droits résultent de la loi et du règlement de copropriété (d).

Les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés tout comme ceux qui affectent l’harmonie de l’immeuble et son esthétique.

Enfin, le refus d'autorisation judiciaire peut être fondé sur l'insuffisance ou l'imprécision des informations techniques fournies aux copropriétaires sur le projet et son ampleur. Il incombe en effet au copropriétaire qui sollicite une telle autorisation de fournir au juge les informations nécessaires sur les conditions de réalisation des travaux, qui doivent être suffisamment déterminées, tant en ce qui concerne leur incidence éventuelle sur la vie de la copropriété que sur l’aspect esthétique de l’immeuble.

Sur ce,

A titre liminaire, il convient de rappeler que contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, la société Banque Populaire n’était pas tenue de solliciter l’annulation préalable de la délibération du 4 juillet 2024 mais pouvait légalement agir sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 sans que cela constitue un contournement des règles applicables. En effet, l’annulation d’une décision de refus d’autorisation de travaux ne vaut pas autorisation (Civ, 3ème 19 septembre 2012 pourvoi n 11-21.631)

a) Sur le refus du syndicat des copropriétaires

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé à deux reprises d’autoriser les travaux de pose d’un groupe de climatisation sur la terrasse de l’appartement appartenant à la société Banque Populaire avec passage technique par le mur du bâtiment par résolution n° 4 de l’assemblée générale extraordinaire du 12 septembre 2023 et par résolution n° 18 de l’assemblée générale ordinaire du 4 juillet 2024 étant précisé que cette résolution visait un passage technique par l’huisserie du bâtiment.

La condition liée au refus du syndicat des copropriétaires est donc caractérisée.

b) Sur le profit des améliorations demandées

La Cour de cassation a admis que l’amélioration ne devait pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et pouvait ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicitait l’autorisation d’effectuer les travaux à conditions qu’ils apportent une amélioration à tout le moins au profit du copropriétaire qui la sollicite (Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000). Dès lors, contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, le champ d’application de ces dispositions ne se limite pas à l’aménagement ou la création de locaux affectés à l’usage commun.

Il n’est pas contesté que le lot n° 50 est composé d’un appartement en duplex situé aux deuxième et troisième étage du bâtiment G, exposé Est/Ouest, localisé dans un hôtel particulier dans le centre historique de [Localité 1], à proximité de l’Eglise [Localité 2] et que les chambres sont situées directement sous la toiture.

En l’espèce, la société Banque Populaire indique que le projet de pose d’un bloc de climatisation vise à assurer l’habitabilité de l’ensemble du logement dont les pièces situées sous mansarde qui peuvent en effet atteindre des températures extrêmes durant la période estivale, y compris en Côte d’Or, contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires. Il faut toutefois souligner que la société Banque Populaire ne produit aucun relevé de température ni de diganostic de perfomance énergique ou tout élément technique permettant d’étayer les relevés de température alléguée dans ses écritures.

En outre, les moyens soutenus par le syndicat des copropriétaires sur les alternatives possibles au titre des travaux d’isolation ou ceux relatifs aux exigences écologiques dans un contexte de réchauffement climatique, bien qu’hautement pertinents s’agissant de solutions durables et partiellement curatives face des élévations exagérées des températures à l’intérieur des locaux, sont toutefois sans emport sur l’issue du litige, le juge n’ayant pas à s’immiscer dans le choix du propriétaire d’opter pour une solution collective ou individuelle face à la problématique de l’ambiance thermique.

En tout état de cause, les travaux en litige, qui affectent les parties communes et visent à améliorer le lot privatif de la société Banque Populaire, sont destinés à en améliorer les conditions de jouissance. N'impliquant aucune modification du règlement de copropriété, ils constituent des travaux d'amélioration au sens de l'article 30 alinéa 1er, et leur autorisation par l'assemblée générale relevait bien du vote à la majorité de l'article 25 b).

Dès lors, il y a lieu de dire que les travaux demandés par la société Banque Populaire peuvent être considérés comme des travaux d’amélioration même s’ils ne présentent aucun intérêt pour la collectivité ou les parties communes et ne concernent que l’amélioration de ses parties privatives.

c) Sur la compatibilité avec la destination de l’immeuble

La notion de destination de l’immeuble s’apprécie au cas par cas en prenant en compte notamment :
- le standing de l’immeuble ;
- la présence uniquement de lots destinés à l’habitation ;

- la présence de locaux commerciaux ;
- l’existence de travaux d’ores et déjà autorisés.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. De plus le refus d’autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision de l’assemblée générale d’obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projetés afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause. Il est rappelé que lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que depuis le 27 février 1978, date d’application du régime de la copropriété à cet ensemble immoblier, aucun système de climatisation n’a été autorisé de sorte que cette copropriété, typique par son haute valeur patrimoniale et historique, est vierge de toute unité extérieure de climatisation. Il en résulte que le projet de la société Banque Populaire, est contraire à la destination de l’immeuble, et en particulier à l’esthétique de la terrasse et du mur litigieux, les gaines de câblage devant nécessairement porter atteinte à la façade, la société Banque Populaire ne donnant pas de précision sur ce qu’elle entend par “passage par les huisseries” et sur les indispensables percements du mur.

En outre, la société Banque Populaire ne verse pas aux débats des études ou plans établis par un professionnel mais affirme dans ses écritures que le bloc de climatisation sera disposé sur la terrasse “déjà masquée par un imposant bardage en bois” et sera lui-même intégré dans un bardage en bois identique à celui de la terrasse, de sorte qu’il sera “quasiment invisible depuis l’extérieur”.

Or, il ressort des pièces du dossier que le projet a évolué dans sa dimension technique tout en restant flou et imprécis puisque l’implantation initiale s’est effectuée en façade à environ trois mètres de hauteur à proximité de la porte (voir photographie numéro 14, défenderesse) donc de manière parfaitement visible de la cour intérieure commune tandis que le projet présenté lors de la deuxième assemblée générale prévoyait un passage des gaines par les huisseries du bâtiment. Enfin, le dispositif des conclusions de la société Banque Populaire vise de manière imprécise l’installation d’un bloc de climatisation “les gaines de raccordement passant au droit de la porte d’accès à cette terrasse”.

Or, il n’est pas contesté que le lot n° 50 est situé dans un hôtel particulier Fleutelot de [Localité 3] édifié en 1762 de sorte que la société Banque Populaire succombe dans l’administration de la preuve de ce que l’installation d’un bloc de climatisation-- sans présentation à la juridiction d’un projet précis et complet des travaux envisagés-- est compatible avec les caractéristiques de l’immeuble, son standing et permettant ainsi de conclure avec certitude que ce projet est conforme à l’harmonie et l’esthétique de l’immeuble.

d) Sur le respect des droits des autres copropriétaires

Il est acquis que les travaux sollicités, soit l'installation d'un groupe climatiseur en terrasse destiné à desservir à titre privatif le logement de la demanderesse, sont de nature à affecter les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, de sorte que ceux-ci doivent être conformes à la destination de l'immeuble et non susceptibles de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il convient de préciser sur ce point que l'équipement litigieux, qu'il soit posé sur le sol de la toiture-terrasse ou sur châssis mural au niveau --ce qui n’est pas le cas dans le dernier projet proposé-- a vocation à prendre emprise dans les parties communes de la copropriété, de sorte qu'il reste soumis à l'autorisation des autres copropriétaires, ou, le cas échéant, à celle du tribunal judiciaire.

La société Banque Populaire verse aux débats une étude acoustique réalisée par la société Apave le 14 mars 2024 avant le démontage du dispositif installé sans autorisation de l’assemblée générale. Il en ressort que les mesures diurnes sont conformes au décret du 31 août 2006. Toutefois, il apparaît que la demanderesse ne produit aucune mesure acoustique nocturne (22 heures -7 heures) dont les règles d’émergence admissibles sont plus strictes que pour les périodes diurnes de sorte que les conclusions sont à l’évidence incomplètes. En effet, les bruits résiduels diminuent significativement la nuit alors même que le système de climatisation sera en fonctionnement pour rafraîchir les locaux et assurer un sommeil récupérateur à leurs occupants. Dès lors, une installation conforme le jour peut s’avérer non-conforme lors de la période nocturne. La société Banque Populaire succombe donc dans l’administration de la preuve de l’impact sonore de l’installation qu’elle projette et qui, pour être une climatisation réversible froid/chaud, pourrait fonctionner été comme hiver, même si elle allègue que son fonctionnement serait réservé à la période estivale.

Selon l'article 8 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Or, il convient enfin de souligner que le règlement de copropriété prévoit en page 18 des dispositions spécifiques sur “les bruits”, afin qu’ils ne soient pas perceptibles par les voisins.

Par ailleurs, si l’autorisation judiciaire de l’article 30 ne dépend pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article, il faut souligner que s’agissant d’un bâtiment classé, la demanderesse ne produit étonnamment aucun élément relatif au respect des règles d’urbanisme d’ailleurs renforcées pour certains sites patrimoniaux et qui pourraient être imposées par l’architecte des bâtiments de France dans le cadre de la déclaration préalable.

Enfin, il faut souligner que la première implantation du bloc de climatisation était située en façade avec passage des gaines de raccordement au droit de la porte d’accès à la terrasse. Or, le coffrage en bois dont la présence a été constatée par le commissaire de justice le 27 septembre 2024 est acuellement situé à l’opposé de la porte d’accès à la terrasse. Dès lors, la demanderesse n’explique pas de manière précise et complète les conditions réelles d’implantation de l’installation litigieuse, d’une part, et de ses gaines de raccordement, d’autre part. Dès lors, l’absence de plan précis sur le projet d’implantation du bloc de climatisation ne permet d’apprécier sérieusement l’incidence de ce projet sur les droits des copropriétaires notamment sur le critère esthétique.

Le caractère très succinct du descriptif des travaux ne permet pas au tribunal de fixer les conditions d’exécution indispensables les concernant.

En conséquence, la société Banque Populaire sera déboutée de sa demande tendant à se voir autorisée à installer sur la terrasse privative de l’appartement dont elle est propriétaire au sein de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 1] (21) un bloc de climatisation cle marque DAIKIN type R31 d'une puissance frigorifique/calorifique de 5.50 kw.-10.0kw, les gaines de raccordement passant au droit de la porte d'accès à cette terrasse, l’ensemble à ses frais ;

II/ Sur les demandes accessoires

La société Banque Populaire , partie succombante, sera condamnée aux dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Cette dernière sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Compatible avec la nature de la présente affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS