TJ 59183, 30 juin 2026, RG 24/01423

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DUNKERQUE
JUGEMENT DU 30 Juin 2026

AFFAIRE RG N° : N° RG 24/01423 - N° Portalis DBZQ-W-B7I-FRUY
N° Minute : 26/00099

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. [I]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par : Me Jean Marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [P]
né le 12 Mai 1972 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par : Me Xavier FERRAND, avocat au barreau de DUNKERQUE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

- Président : Emmanuel BRANLY
- Greffier lors des débats : Aude ALLAIN
- Greffier lors du délibéré : Madame Elise LARDEUR

DÉBATS : Les débats se sont déroulés publiquement à l’audience tenue le 20 janvier 2026 et le délibéré a été rendu le 30 Juin 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe et signé par Emmanuel BRANLY, Président et Madame Elise LARDEUR, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail authentique du 1er mars 2019, la SCI [I] a donné à bail dérogatoire au statut des baux commerciaux à Monsieur [D] [P] un bien immobilier cadastré section C n° [Cadastre 1] situé à l'angle de la [Adresse 3] et de la [Adresse 4] à [Etablissement 1] (59) pour une durée de 3 ans.

Le loyer était fixé à la somme de 9 600 € H.T. et hors charges par an.

Par exploit d'huissier en date du 17 novembre 2022, la SCI [I] a fait délivrer à Monsieur [P] un commandement de payer les loyers sur le fondement du bail commercial dérogatoire conclu le 1er mars 2019 et de la clause résolutoire pour une somme globale de 23 868,70 euros.

Par exploit d'huissier du 23 janvier 2023, la SCI [I] a fait assigner Monsieur [P] devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Dunkerque aux fins d'obtenir notamment la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire au 17 décembre 2022 et l'expulsion de Monsieur [D] [P] et de tous occupants de son chef.

Par ordonnance du 2 juin 2023, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Dunkerque a débouté la SCI [I] de l'ensemble de ses demandes.

Par exploit d'huissier en date du 22 juin 2023, la SCI [I] a fait délivrer à Monsieur [P] un nouveau commandement pour une somme globale de 18 779,
86 euros.

Par exploit d'huissier en date du 4 octobre 2023, la SCI [I] a fait assigner Monsieur [P] devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Dunkerque aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail à la date du 22 juillet 2023.

Par ordonnance du 21 décembre 2023, le Juge des référés a débouté la SCI [I] de l'ensemble de ses demandes.

Le 18 avril 2024, la SCI [I] a fait délivrer à Monsieur [P] un commandement de payer les loyers sur le fondement d'un " bail verbal à usage de commerce ayant pris effet le 1er mars 2022 à la suite de l'expiration d'un bail commercial de dérogation pour 2 années conclu par acte authentique par devant Maître de [S] [F], Notaire Associé à Bray-Dunes en date du 1er mars 2019 " pour une somme globale de 29 254.48 euros.

Par exploit du 6 juin 2024, la SCI [I] a fait assigner Monsieur [P] devant la juridiction de céans aux fins de voir :
-Prononcer la résiliation du bail à la date du 22 juillet 2023
-Déclarer Monsieur [D] [P] occupant sans droit ni titre depuis le 19 mai 2023
-Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef
-Condamner Monsieur [D] [P] au paiement de la somme de 29 017.88 € au titre des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2024
-Condamner Monsieur [D] [P] au paiement de la somme de 900 € complémentaire au titre du loyer du mois de mai 2024
-Condamner Monsieur [D] [P] à verser à la SCI [I] une somme de 900 € équivalente au montant du loyer à titre d'indemnité d'occupation pour toutes les sommes dues à dater du 19 mai 2024 et jusqu'à libération des lieux
-Condamner Monsieur [D] [P] au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-Condamner Monsieur [D] [P] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront
l'ensemble des frais de poursuite entrepris à l'encontre du preneur

*

Par dernières conclusions notifiées électroniquement le 20 février 2025, la SCI [I] demande de :
-Prononcer la résiliation du bail à la date du 22 juillet 2023,
-Déclarer Monsieur [D] [P] occupant sans droit ni titre depuis le 19 mai 2023,
-Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef,
-Condamner Monsieur [D] [P] au paiement de la somme de 29.017,88 € au titre des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2024, outre intérêts à dater de l'assignation,
-Condamner Monsieur [D] [P] au paiement de la somme de 900,00 € complémentaire au titre du loyer du mois de mai 2024, outre intérêts à dater de l' assignation,
-Condamner Monsieur [D] [P] à verser à la SCI [I] une somme de 900,00 € équivalente au montant du loyer à titre d'indemnité d'occupation pour toutes les sommes dues à dater du 19 mai 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, outre intérêts à dater de l' assignation,
-Condamner Monsieur [D] [P] au paiement de la somme de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
-Condamner Monsieur [P] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront l'ensemble des frais de poursuite entrepris à l'encontre du preneur.

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Par dernières conclusions notifiées électroniquement le 5 janvier 2025, Monsieur [D] [P] demande de:
-Débouter la SCI [I] de l'ensemble de ses demandes
-Condamner la SCI [I] à verser à Monsieur [D] [P] la somme de 2 500 € sur le
fondement de l'article 700 du code de procédure civile
-Condamner la SCI [I] aux entiers frais et dépens d'instance.

*
En application de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières écritures.

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La procédure a été clôturée par ordonnance du 03 septembre 2025 et l'affaire a été fixée à plaider au mardi 20 janvier 2026 . La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en résiliation du bail et ses conséquences :

Aux termes de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux de Monsieur [P] à l'expiration du bail dérogatoire consenti le 1 er mars 2019, arrivé à son terme le 28 février 2022, relève désormais à compter du 1er mars d’un bail commercial verbal soumis au statut des baux commerciaux.

Même en présence d'un nouveau bail commercial verbal, le bailleur qui ne dispose pas d'une clause résolutoire à mettre en œuvre en cas de manquements du preneur à ses obligations, peut néanmoins se fonder sur une inexécution suffisamment grave par le preneur de ses obligations pour obtenir la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1224 du code civil, la condition résolutoire étant toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques.

L’article 1224 du Code civil prévoit en effet que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article L. 145-33 du code de commerce dispose “le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments”.

A ce stade, il convient de rappeler que l’ordonnance de référé estimant que la valeur locative n’est pas déterminée et qu’il y a donc une contestation sérieuse n’a pas de portée sur l’appréciation des juges du fond.

En toute hypothèse, si le loyer du nouveau bail, prenant effet au terme du bail dérogatoire, devait correspondre à la valeur locative du local, c'est uniquement à défaut d' accord entre les parties. C’est uniquement en l’absence d’accord que la valeur locative doit être alors déterminée selon certains critères que le juge applique.

Or en l’espèce, il convient de constater que le bail dérogatoire du 1er mars 2019 se terminant le 28 février 2022, a clairement manifesté la volonté des parties en cas de transformation à compter du 1er mars 2022 en bail désormais sous le statut des baux commerciaux, puisque le contrat, dans son article " LOYER ", précise qu " Il est d'ores et déjà précisé, d'un commun accord entre les parties, que si le bail dérogatoire, objet des présentes, se transforme en bail commercial classique à l'issue de la période sus-énoncée ainsi qu 'il est indiqué ci-dessous :
- Le loyer serait porté à DIX MILLE HUIT CENTS EUROS (10.800 €) par an ; soit NEUF CENTS EUROS (900 €) par mois pour le bail renouvelé (deuxième période triennale) ".

Ainsi, le loyer mensuel dû est bien de 900 euros pour le nouveau bail s’appliquant à compter du
1er mars 2022.

Il ressort des pièces de la procédure que le locataire serait redevable des sommes suivantes au titre des loyers :
-Loyers de juillet 2022 à décembre 2022 : 900 euros x 6 = 5.400 euros
-Loyers de mars 2023 à décembre 2023 : 900,00 euros x 10 mois : 9.000,00 euros
-Loyers de janvier 2024 à avril 2024 : 900,00 euros x 4 mois : 3.600,00 euros.

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le bail du 1er mars 2019 précise clairement les modalités de paiement, soit un loyer payable d’avance les premiers de chaque mois, ces modalités accompagnant le loyer du nouveau bail commerciale.

Monsieur [P] ne démontre pas avoir payé les loyers exigibles précités qui ont d’ailleurs fait l’objet des commandements de payer en date des 17 novembre 2022, 22 juin 2023 et surtout 18 avril 2024 sauf les trois paiements de 900 euros intervenus fin avril 2024, en septembre 2024 et en décembre 2024 pour paiement du retard de loyer selon les règles d’imputation des paiements prévues par le Code civil obligeant à imputer les paiements sur les dettes les plus anciennes sauf accord entre les parties.

La dette de loyer est donc de 18.000 euros avant imputation, selon les règles du Code civil, du paiement de 3 fois 900 euros par Monsieur [P] intervenu fin avril 2024, en septembre 2024 et en décembre 2024 pour paiement du retard de loyer, soit un solde débiteur de 15.300 euros à la date du 30 avril 2024.

Il résulte de ce qui précède qu’en ne payant pas les loyers des périodes de 2022, 2023 et même 2024, le locataire a commis une inexécution suffisamment grave de ses obligations au sens de l'article 1224 du Code civil de sorte que la résiliation du bail sera prononcée à compter du 1er mai 2024, le commandement de payer visant le dernier loyer d’avril 2024.

Dès lors à compter de cette date, Monsieur [P] est sans droit ni titre à occuper le local commercial.

A défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d'ordonner son expulsion huit jours après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ils seront ainsi remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera et, à défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Il convient en outre de condamner Monsieur [P] à verser à la S.C.I [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 900 euros à compter du 1er mai 2024, date de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux.

L'effectivité de la décision est assurée par le concours de la force publique conformément à l'article R 153-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le compte entre les parties :

Il ressort des pièces de la procédure que le locataire est redevable d’une dette de 18.000 euros de loyers avant imputation selon les règles du Code civil du paiement de 3 fois 900 euros par Monsieur [P] intervenu fin avril 2024, en septembre 2024 et en décembre 2024 pour paiement du retard de loyer, soit un solde de dettes de loyer de 15.300 euros à la date du 30 avril 2024.

Le nouveau bail verbal reprenant les dipositions du bail dérogatoire, la taxe foncière est dûe de la même façon à compter du 1er mars 2022.

Concernant les taxes foncières dues en application du contrat, seul le montant final dû, donc après dégrévements par les services fiscaux, doit être retenu et non pas l’avis initial de taxe foncière produit sans les dégrévements.

La situation est clairement établie par le message de l’administration fiscale en date du 16 mars 2023 prévoyant une taxe foncière pour le local concerné de 1276 euros pour 2019, 1368 euros pour 2020, 1424 euros pour 2021 et 1434 euros pour 2022, soit un total de 5502 euros. Pour la taxe foncière 2021, Monsieur [P] s’est acquitté de la somme de 944,99 euros.

Concernant l’électricité, force est de constater que si les deux factures concernent bien le local exploité par Monsieur [P], la facture établie pour un total de 394,20 euros ne pourra pas être prise en compte, car concernant au moins partiellement une période de consommation antérieure à l’entrée dans les lieux, soit le 1er mars 2019, sans que la part due à compter du 1er mars 2019 puisse être véritablement établie.

Ainsi, seule la facture de 136,84 euros devra être remboursée par Monsieur [P].

La situation se résume donc comme suit au débit de monsieur [P] : 15300+5502-944,99+136,84 euros = solde débiteur total de 19.993,85 euros arrêté au 30 avril 2024 au titre des loyers et charges.

Comme le demande la SCI [I], l’intérêt au taux légal s’appliquera sur cette somme à compter de la date de l’assignation, soit le 6 juin 2024.

Concernant toute autre condamntion, l'intérêt au taux légal s'appliquera de façon classique donc à compter du jugement, soit le 30 juin 2026.

Sur les dispositions accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [P] , partie perdante à l’instance, sera condamné aux dépens incluant les frais des commandements de payer des 17 novembre 2022, 22 juin 2023 et 18 avril 2024.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur [P] sera condamné à payer à la SCI [I] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [P] sera logiquement débouté de sa demande fondée l’article 700 du Code de procédure civile.

Concernant l’exécution provisoire, elle est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS