TJ 34172, 16 juin 2026, RG 25/01793

N° RG 25/01793 - N° Portalis DBYB-W-B7J-P32M

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 16 Juin 2026

DEMANDEUR:

S.A.S. -ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro c341722025000991 du 17/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])
représenté par Me Fodé moussa GUIRASSY, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 16 Avril 2026
Affaire mise en deliberé au 16 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Juin 2026 par
Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Catherine GAUTHIER
Me Fodé moussa GUIRASSY

EXPOSE DU LITIGE

Par acte ayant pris effet le 02 février 2023, Monsieur [W] [G] et Madame [M] [N] épouse [G] a, par le biais de l’agence immobilière LEFEUVRE IMMOBILIER, consenti à Monsieur [O] [L] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 4], en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel initial de 550 euros outre 50 euros à titre de provisions sur charges.

Par acte du 1er février 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [O] [L].

En application de cet engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur diverses sommes et a fait délivrer à Monsieur [O] [L] un commandement de payer la somme principale de 3027 euros visant la clause résolutoire prévue au bail, selon exploit de commissaire de justice du 26 février 2024.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 09 mai 2025, fait assigner Monsieur [O] [L] devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :
déclarer recevable son action,
constater l'acquisition de la clause résolutoire,
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [O] [L],
ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [L] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
condamner Monsieur [O] [L] à lui payer la somme de 7440,40 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 février 2024 sur la somme de 3027 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,
fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
condamner Monsieur [O] [L] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que les paiements sont justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux,
condamner Monsieur [O] [L] à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
dire n'avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire,
condamner Monsieur [O] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [O] [L], daté du 23 décembre 2025. La conclusion est que le locataire n’a pas répondu à la convocation du travailleur social.

Après réalisation d'un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 16 avril 2026.

À cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, toute en actualisant sa créance en loyers en charges à la somme de 12 513,27 euros suivant décompte arrêté au mois de mars 2026. Elle s'oppose par ailleurs à l'octroi de délais de paiement.

A cette audience, Monsieur [O] [L], également représenté par son avocat, demande :

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la1oin° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Vu les pièces versées aux débats.
DECLARER Monsieur [O] [L] recevable en ses demandes l’en dire bien fondé.

A TITRE PRINCIPAL
DIRE ET JUGER que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne justifie pas d’un intérêt à agir.
DECLARER irrecevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES engagée sur le fondement du commandement de payer du 26 février 2024.

A TITRE SUBSIDIAIRE
REJETER l'intégralité des demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.
SUSPENDRE la clause résolutoire du bail signé le 16' février 2023.
ACCORDER à Monsieur [O] [L] un délai de paiement sur 36 mois pour régler sa dette locative à raison de 110 par mois.
DIRE que les versements de la CAF de l’Hérault non comptabilisé dans le décompte viendront en déduction de la dette.
DIRE n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile.
STATUER ce que de droit sur les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions du défendeur pour l’exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 446-2 alinéa 2 susvisé, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l'appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur l’irrecevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Il ressort de l'article 31 du code de procédure civile que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre l'intérêt déterminé.

En l'espèce Monsieur [L] soutient que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n'a pas intérêt à agir dans la mesure où les différents versements n'ont pas été pris en compte et considère qu’il aurait dû être créditeurs de la somme de 3184 € versée non prise en compte et que la SAS n'aurait jamais dû délivrer un commandement de payer de 3027 €. Il estime que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n’aurait jamais du verser cette somme au bailleur.

Toutefois, contrairement à ses affirmations, il ressort des pièces versées aux débats qu'en décembre 2024, la caisse d'allocations familiales n'a versé aucune allocation à Monsieur [L]. S'agissant du mois de janvier 2025 et février 2025, les sommes de 109 € et 50 € sont bien pris en compte dans le décompte du bailleur. Par ailleurs, l'intégralité des versements de la CAF sont mentionnés en décalé dans le décompte bailleur s'agissant des mois de mai à février 2024. Enfin, si Monsieur [L] soutient que des versements n'ont pas été pris en compte de février à avril 2023, il lui appartenait de demander à la caisse d'allocations familiales les décomptes aux archives pour justifier de la réalité de ces allocations sur cette période et ce conformément à l'article 1353 du Code civil.

Ainsi, il ressort de ces éléments que l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du bailleur au titre des sommes réellement due par le locataire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 févier 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation le 09 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de l'Hérault le 02 janvier 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de la quittance subrogative du 25 mars 2026 qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme de 12 513,27 euros au mois de février 2026, février inclus.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [O] [L] au paiement de la somme de 12 513,27 euros, par ailleurs non contestée, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 26 février 2024 sur la somme de 3027 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion et la demande de délai avec suspension de la clause résolutoire

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la demande de suspension de la clause

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 26 février 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2024, date de résiliation dudit bail.

Monsieur [L] verse aux débats un bulletin de salaire pour la période octobre 2025 pour un montant net de 1676,20 €, ainsi que un avis d'imposition aux termes duquel il a déclarés au cours de l'année 2024 à la somme de 10 602 € de revenus. Toutefois, il ressort du relevé de compte locatif au 4 février 2026 que ce dernier n'a plus réglé son loyer depuis septembre 2025 et que la dette locative s'avère particulièrement importante.

Il ne sera pas fait droit à sa demande de délai de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

L’expulsion du défendeur ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de condamner Monsieur [O] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, et sur présentation d’une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [O] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS