TJ 34172, 4 juin 2026, RG 25/00277

N° RG 25/00277 - N° Portalis DBYB-W-B7J-POBI

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires -LES EBENISTES, AYANT POUR SYNDIC SAS [H], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Philippe DELSOL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [V] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Claire GUY, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 07 Avril 2026
Affaire mise en deliberé au 04 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 04 Juin 2026 par
Caroline PRIEUR, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Philippe DELSOL
Me Claire GUY

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [S] est propriétaire des lots 208 et 249 au sein de la copropriété de la [Adresse 4] située [Adresse 5].

Par ordonnance du 18 janvier 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier a ordonné une mesure d'expertise afin notamment de décrire les travaux réalisés sur le balcon loggia dont Mme [V] [S] est propriétaire, dire s'il y a une différence de teinte entre la façade de l'immeuble et la loggia peinte par cette dernière et chiffrer le montant des travaux de reprise.

L'expert a rendu son rapport le 3 mai 2018 dans lequel il mentionne que Mme [V] [S] a appliqué une peinture inappropriée sur son balcon. L'expert a arrêté le montant de la remise en état à la somme de 2.457,60 euros.

Mme [V] [S] s'est acquittée du paiement de cette somme par l'envoi d'un chèque daté du 19 mai 2018, encaissé par le syndicat des copropriétaires le 24 mai 2018.

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2023, des travaux de rénovation de façade de l'immeuble ont été votés.

Par lettre recommandée en date du 11 octobre 2023 , Mme [V] [S] a demandé que la somme de 2.457,60 euros versée soit déduite du montant des sommes réclamées au titre des travaux de ravalement de façade.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a indiqué que les travaux de remise en état des désordres ont été réalisés et clôturés dans les comptes de l'exercice comptable clos au 30 septembre 2018.

Par courrier du 1er décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a indiqué à Mme [V] [S] que la somme de 2.457 euros a été comptabilisée sur un compte en attente en vue des futurs travaux de ravalement, et que cette somme est venue en déduction du montant total des-dits travaux.

Par courrier du 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a de nouveau indiqué à Mme [V] [S] que la somme de 2.457 euros a été déduite du montant des travaux de ravalement de la copropriété.

Estimant que Mme [V] [S] ne s'était pas acquittée du paiement de ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l'a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure de s’acquitter de la somme de 2.457 euros par lettre recommandée avec accusé d réception du 22 août 2024.

Par acte délivré par commissaire de justice le 16 octobre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "[Etablissement 1]" a fait signifier à Mme [V] [S] un commandement d'avoir à payer la somme principale de 2.509 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtée à la date du 6 septembre 2024 .

Une attestation de non conciliation a été rendue par le conciliateur de justice le 19 décembre 2024.

Par acte délivré par commissaire de justice le 29 janvier 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "[Etablissement 1]", représenté par son syndic en exercice, LA SAS [H], a fait assigner Mme [V] [S] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Montpellier afin :
qu'elle soit condamnée à lui verser la somme de 2.876,46 euros au titre de l'arriéré de charges incluant le 2ème appel de provision sur charges, ainsi que la somme de 1.221,47 euros au titre des frais relevant des dispositions de l'article 10-1 de loi du 10 juillet 1965,
qu'elle soit condamnée à lui verser la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
qu'elle soit condamnée à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Après la mise en place d'un calendrier de procédure et plusieurs renvois réalisés à la demande des parties, l'affaire est évoquée à l'audience du 7 avril 2026.

Lors de cette audience, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "[Etablissement 1]" sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Il soutient que Mme [V] [S] ne s'acquitte pas régulièrement du paiement de ses charges de copropriété et que les comptes ont toujours été approuvés lors des assemblées générales. Répondant à l'argumentation adverse, il fait valoir que la somme de 2.457,60 euros a bien été déduite du montant global des travaux de ravalement votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires.

Mme [V] [S] Sollicite :
que les demandes présentées à son encontre soient rejetées,
que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "[Etablissement 1]" soit condamné à lui verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,
qu'il soit condamné à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Elle soutient avoir réglé la somme de 2.457,60 euros au titre de la remise en état de la peinture du balcon et estime que cette somme n'a pas été déduite du décompte de ses charges. Elle ajoute que le comportement du syndicat des copropriétaires lui a causé un préjudice.

Il convient de se référer pour un ample exposé des moyens aux conclusions déposées par les parties à l'audience, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience l'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande en paiement des charges

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- les appels de charges et travaux,
- les relevés individuels de charges,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date du 22 janvier 2022, du 24 mars 2023 et du 8 mars 2024 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux,
- le contrat de syndic,

- le décompte de la créance pour la période du 1er octobre 2024 au 1er janvier 2025, comprenant sept appels de fonds pour le ravalement des façades et l’étanchéité des terrasses.
le commandement de payer.

Mme [V] [S] soutient avoir réglé la somme de 2.457,60 euros, laquelle n'a pas été déduite du décompte produit par le syndicat des copropriétaires.

Il est constant que la somme de 2.457,60 euros a bien été réglée par Mme [V] [S] au syndicat des copropriétaires.

Les travaux de ravalement de la façade de l'immeuble ont été votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2023 pour une somme totale de 104.274,42 euros, financée pour 14.688 euros au titre des fonds travaux, pour 33.568,21 euros au titre des fonds travaux ALUR et pour 56.017 au montant provisionné « dans le cadre de la procédure à l'encontre d'UBAT ».

La somme de 2.457,60 euros réglée par Mme [V] [S] n'a pas été déduite du montant des charges qui lui sont réclamées, étant précisé que le syndicat des copropriétaires ne peut valablement soutenir que cette somme doit être déduite du montant global des travaux.

Il convient en conséquence de déduire la somme de 2.457,60 euros du montant des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il ressort des documents produits que Mme [V] [S] reste devoir la somme de 418,86 euros à titre de charges de copropriété et des travaux suivant arrêté de compte du 7 janvier 2025 pour la période du 1er octobre 2024 au 1er janvier 2025 (après déduction des frais de recouvrement qui seront examinés ci après et de la somme de 2.457 euros ainsi qu'il a été précédemment exposé).

Dès lors, il convient de condamner Mme [V] [S] à payer cette somme au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "[Etablissement 1]" augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025.

II- Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour

le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Sur les frais de mise en demeure et lettre de relance

En l'espèce le commandement de payer a été délivré avant que Mme [V] [S] soit redevable d'un arriéré de charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires ne peut donc valablement en solliciter le paiement.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l'envoi que d'une mise en demeure le 22 août 2024 d'un montant de 52 euros.
Les autres frais ne sont pas justifiés, les lettres de mise en demeure ou lettre de relance n'étant pas produites aux débats. Le syndicat des copropriétaires ne peut donc valablement en solliciter le paiement.

Sur les frais de constitution dossier avocat

Les frais de « vacation contentieuse » pour des montants de 112,20 euros et de 224,40 euros relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires ne peut valablement en solliciter le paiement.

Sur les frais de poursuite

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ( 420 euros au titre des « honoraires dossier [S] ») .

S'agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Cette demande en paiement au titre des frais de recouvrement doit donc être rejetée.

La demande en paiement au titre des frais sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 52 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

III- Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires

L'article 1231-6 du Code civil ( ancien article1153 alinéa 4 du code civil ) dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut d'établir la mauvaise foi de sa débitrice, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV - Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [V] [S]

Mme [V] [S], qui ne démontre pas que le comportement du syndicat des copropriétaires lui a causé un préjudice, doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV - Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [V] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L'équité commande de condamner Mme [V] [S] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "[Etablissement 1]" la somme 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce la demande au titre de l'exécution provisoire est sans objet, la présente décision étant rendue en dernier ressort.
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire et en dernier ressort, jugement prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [V] [S] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "[Etablissement 1]" , pris en la personne de son syndic, la somme de 418,86 euros représentant les charges échues impayées et appels arrêtées au 7 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025

CONDAMNE Mme [V] [S] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "[Adresse 6]" , pris en la personne de son syndic,la somme de 52 euros au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "[Etablissement 1]" , pris en la personne de son syndic, de sa demande de dommages-intérêts.

DEBOUTE Mme [V] [S] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [V] [S] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "[Etablissement 1]" , pris en la personne de son syndic, la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [S] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.
Et le Président de ce Tribunal a signé avec le Greffier.

La greffière La présidente

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.