TJ 34172, 16 juin 2026, RG 25/02025

N° RG 25/02025 - N° Portalis DBYB-W-B7J-P5FG

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 16 Juin 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [Y] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Olivia BETOE SCHWERDORFFER, avocat au barreau d'ALES substitué par Me Marianne DOMINGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [O] [Z], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C341722026000419 du 21/01/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])
représentée par Me Aude DARDAILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 16 Avril 2026
Affaire mise en deliberé au 16 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Juin 2026 par
Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Olivia BETOE SCHWERDORFFER
Me Aude DARDAILLON

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat ayant pris effet le 20 mai 2022, Monsieur [Y] [I] a donné à bail à Madame [O] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] et ce, moyennant un loyer de 500 €.

Selon exploit de commissaire de justice du 5 novembre 2024, Monsieur [Y] [I] a donné congé pour vendre à Madame [O] [Z] et ce à effet au 19 mai 2025.

Madame [O] [Z] s'étant maintenue dans les lieux, Monsieur [Y] [I] l’a faite assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2025. Il demande à titre principal de voir déclarer le congé valide, d’ordonner l'expulsion de la locataire et, à titre subsidiaire, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. En tout état de cause , il sollicite la condamnation de cette dernière lui verser la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Après réalisation d'un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 avril 2026.

À cette audience, Monsieur [Y] [I], représenté par son avocat, demande :

Vu les articles 7, 15, et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs,
Vu l’article 1728 du Code civil,
Vu l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces versées au débat,

A TITRE PRINCIPAL :
DECLARER recevable la demande en validation du congé pour vendre présentée par Monsieur [I] [Y] ;
DECLARER valable le congé délivré par Monsieur [I] [Y] le 05 novembre 2025 à Mme [Z] [O] portant sur les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] ;
CONSTATER, en conséquence, que le contrat conclu le 20 mai 2022 entre M. [I] [Y] d’une part, et Mme [Z] [O] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] est résilié depuis 1e 20 mai 2025 ;
ORDONNER à Mme [Z] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIRE qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;
DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNER Madame [Z] [O] au paiement de la somme de 1 637,67 € euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 20 mai 2025 ;
CONDAMNER Madame [Z] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges jusqu’à libération effective des lieux ;
DIRE que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou 21 son mandataire ;
RAPPELLER qu’à compter du 20 mai 2025, Mme [Z] [O] est condamnée à payer à M. [I] [Y] la somme mensuelle de 500 euros hors charges à titre d’indemnité d’occupation,

A TITRE SUBSIDIAIRE :
CONSTATER que, même en l’absence de clause résolutoire expresse, le bail peut être résilié judiciairement en raison de l’inexécution par Madame [Z] de ses obligations contractuelles, notamment le paiement régulier des loyers et la souscription a une assurance habitation ;
PRONONCER en conséquence la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 20 mai 2022 entre Monsieur [I] et Madame [Z], pour manquement grave et réitéré aux obligations du locataire ;
ORDONNER l’expulsion de Madame [Z] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 7] à [Localité 2], avec le concours de la force publique si nécessaire et d’un commissaire de justice, à compter de la date à fixer par la juridiction ;
CONDAMNER Madame [Z] au paiement des arriérés de loyers et charges impayés, arrétés au jour de l’audience et d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE
DEBOUTER Madame [Z] de l’intégralité des demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER Mme [Z] [O] à payer à M. [I] [Y] la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER Mme [Z] [O] aux entiers dépens ;
RAPPELLER que l’exécution provisoire est de droit et dire n’y avoir lieu a l’écarter ;

En défense, Madame [O] [Z], également représentée par son avocat, conclut comme suit :

Vu les articles 7 et 15 de la loi n ° 89-462 du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
Vu les articles L412-3 et suivants du Code des Procédures civiles d’exécution
Vu la jurisprudence citée
Vu les pièces versées aux débats

A titre principal,
PRONONCER la nullité du congé pour vente avec toutes conséquences que de droit

A titre subsidiaire,
DEBOUTER le bailleur de sa demande de résiliation judiciaire de bail en raison de prétendus manquement de la locataire à ses obligations
DEBOUTER le bailleur de sa demande d’expulsion et de ses demandes plus amples et contraires

En tout état de cause, si le congé était déclaré valide ou si le bail était considéré comme résilié :
OCTROYER à Madame [O] [Z] un délai de six mois pour quitter les lieux
DEBOUTER le bailleur de ses demandes plus amples et contraires.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l'appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la validité du congé pour vendre

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et relative aux baux d’habitation précise les conditions dans lesquelles un bailleur peut donner congé à son locataire. Il ne peut le faire que pour l’un des motifs suivants : s’il décide de reprendre le logement, de le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le délai de préavis applicable au congé donné par le bailleur est de 6 mois, la date du congé pour vendre devant intervenir au terme du contrat de location sous réserve que le terme n’intervienne pas moins de 3 ans après la date d’acquisition. Le même article précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée, le congé valant offre de vente au profit du locataire : : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si à l’expiration du délai de préavis, le locataire n’a pas accepté l’offre de vente, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il est indiqué, en outre, qu'une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de vendre le logement.

En l’espèce, Madame [O] [Z] conteste la validité du congé pour vente délivré par Monsieur [Y] [I] au motif, d'une part, que la bailleresse ne prouve pas la réalité de son intention de vendre et, d’autre part, au regard du prix surestimé.
Or, il est constant que la décision de vendre constitue un motif péremptoire du congé et la nullité du congé n’est encourue qu’en cas de congé frauduleux caractérisant l’absence d’intention véritable de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir le défaut d’intention de vendre du bailleur.
En l'espèce, non seulement Madame [O] [Z] ne verse aux débats aucun élément permettant d'établir l'absence d'intention de vendre de la part du bailleur mais, de surcroît, il est clairement mentionné dans le congé que le bailleur a l'intention de vendre après réalisation de travaux qu'il qualifie lui-même de « gros travaux de rénovation » et ce alors que l’acte authentique versé aux débats mentionne qu’il est plaquiste et qu'il justifie de travaux réalisés en 2023.
Par ailleurs, ce congé est assorti de la notice d’information relative aux obligations du bailleur en cas de vente du logement ainsi que des termes exacts de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il mentionne bien qu’il s’agit d’une offre de vente et le prix est mentionné en chiffre et en lettre.
En conséquence, le congé pour vente délivré par Monsieur [Y] [I] sera déclaré valable. Le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé. Ainsi, Madame [O] [Z] se trouve occupante sans droit ni titre à compter du 20 mai 2025.
Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de ce dernier ainsi que celle de tous occupants de son chef et de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges contractuellement convenu et de condamner Madame [O] [Z] à son paiement jusqu'à libération effective des lieux.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande en paiement des loyers à l’égard de Madame [O] [Z]

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par Monsieur [Y] [I] que Madame [O] [Z] est redevable de la somme de 1637,67 € au titre des loyers et indemnité d’occupations impayés au 20 mai 2025, mois de mai 2025 inclus, selon décompte versé aux débats.

Madame [O] [Z] sera donc condamnée à verser à Monsieur [Y] [I] la somme de 1637,67 euros au titre des loyers et indemnité d’occupations impayés au 20 mai 2025, mois de mai 2025 inclus.

Sur la demande de délais

Conformément à l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir
lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L'article L.412-4 du même code précise que, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut en aucun cas être inférieure à un mois ou supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Madame [O] [Z] justifie avoir un enfant et être reconnu travailleur handicapé. Elle perçoit un peu plus de 1000 € par mois au titre des allocations. Elle justifie par ailleurs avoir réalisé une demande de logement social le 12 mars 2023 et de l'avoir renouvelée. Cette demande porte sur plusieurs communes.

Toutefois, le congé a été délivré le 5 novembre 2024 et Monsieur [Y] [I] justifie de la précarité de sa situation dans la mesure où il a dû être hébergé, dans un premier temps, au camping, puis chez sa mère du fait d'une mutation professionnelle.

Dès lors, sa demande de délai sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [O] [Z], partie perdante sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, au regard de la situation respective de chacune des parties, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS