TJ 34172, 4 juin 2026, RG 25/00605

N° RG 25/00605 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PQHW

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DEMANDEUR:

Madame [A] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Philippe HILAIRE LAFON, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [T] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Philippe HILAIRE LAFON, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR:

Monsieur [G] [Y] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 07 Avril 2026
Affaire mise en deliberé au 04 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 04 Juin 2026 par
Caroline PRIEUR, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS
Me Philippe HILAIRE LAFON

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 octobre 2021, M. [G] [Y] [F] a donné à bail à Mme [A] [D] et M. [T] [E] un logement à usage d'habitation qualifié de meublé sis [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1.125 euros, d'une provision mensuelle sur charges de 50 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 2.250 euros.

Les parties ont effectué un état des lieux à cette date.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 20 janvier 2024, Mme [A] [D] et M. [T] [E] ont donné congé au bailleur pour le 26 février 2024.

A cette date les parties ont réalisé un état de lieux de sortie.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 20 août 2024, Mme [A] [D] et M. [T] [E] ont mis en demeure M. [G] [Y] [F] d'avoir à leur restituer la somme de 2.250 euros correspondant au montant du dépôt de garantie.

Par acte délivré par commissaire de justice le 28 octobre 2024, Mme [A] [D] et M. [T] [E] ont fait assigner M. [G] [Y] [F] devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin :
qu'il soit condamné à leur restituer la somme de 2.250 euros au titre du dépôt de garantie,
qu'il soit condamné à leur verser la somme de 822.50 euros au titre des pénalités de retard,
qu'il soit condamné à leur verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale des conventions,
qu'il soit condamné à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
qu'il soit condamné sous astreinte de 50 euros par jour à produire le décompte de charges et les justificatifs de celles-ci,
qu'il soit condamné aux dépens.

Après la mise en place d'un calendrier de procédure et plusieurs renvois réalisés à la demande des parties, l'affaire est évoquée à l'audience du 7 avril 2026.

Lors de cette audience Mme [A] [D] et M. [T] [E] demandent :
que le contrat de bail soit requalifié de « bail libre »,
que M. [G] [Y] [F] soit condamné à leur verser la somme de 1 euro en réparation du préjudice subi du fait de cette qualification erronée,
qu'il soit condamné à leur verser la somme de 2.250 euros au titre du dépôt de garantie non restitué, la somme de 2.702,50 euros au titre des pénalités de retard, 1.450 euros au titre des provisions sur charges réglées et non justifiées, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale des conventions, la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
que les sommes portent intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Ils soutiennent que c'est à tort que le bailleur ne leur a pas restitué le dépôt de garantie puisque la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie ne fait apparaître aucune dégradation leur étant imputable. Ils ajoutent que le bailleur n'a jamais justifié les charges qu'ils ont réglées. Ils estiment que le bail ne pouvait être qualité de bail meublé dans la mesure où le logement n'était pas garni de meubles en nombre suffisant pour permettre une telle qualification.

M. [G] [Y] [F] sollicite :
que les demandes présentées à son encontre soient déclarées irrecevables,
subsidiairement que les demandes présentées à son encontre soient rejetées,
à titre infiniment subsidiaire que les demandes soient réduites à de plus justes proportions, que les pénalités de retard soit limitées à compter de la première demande de restitution du dépôt de garantie soit le 20 août 2024,
que Mme [A] [D] et M. [T] [E] soient condamnés à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Se fondant sur les dispositions de l'article 750-1 du Code de procédure civile, il soutient que les demandes présentées à son encontre sont irrecevables faute pour les demandeurs d'avoir fait précéder la demande en justice d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice.
Il ajoute que les locataires ont dégradé le logement qu'il leur avait donné à bail, et qu'il a du refaire d'intégralité de la peinture des murs du logement et effectuer diverses réparations. Il prétend avoir également du exposer d'importants frais de nettoyage du logement après le départ des lieux des locataires.
Il fait aussi valoir que les locataires ne se sont pas acquittés de l'intégralité des loyers et charges dont ils étaient redevables.

Il convient de se référer pour un ample exposé des moyens aux conclusions déposées par les parties à l'audience, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience l'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la tentative préalable de conciliation

Il résulte des dispositions de l'article 750-1 du Code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l'espèce la demande initiale portait sur le paiement d'une somme inférieure à 5.000 euros mais également sur une demande indéterminée, à savoir une condamnation sous astreinte du bailleur à produire un décompte de charges et les justificatifs de celles-ci.

En conséquence la tentative de conciliation n'était pas obligatoire et la fin de non recevoir présentée sur le fondement de l'article précité doit être rejetée.

II - Sur la qualification du contrat de bail liant les parties et la demande de dommages et intérêts

Les parties ont conclu un contrat de bail qualité de « meublé ».

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve que les locaux loués sont meublés ; la qualification de « meublé » s'apprécie au jour de la conclusion du bail et suppose que le bien soit équipé de d'éléments minimum énumérés par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

A défaut et en cas de contestation, une location meublée encourt la requalification en bail de droit commun.

En l'espèce il résulte de l'état des lieux d'entrée que le logement ne comporte pas l'ensemble des équipements prévus par le décret précité, notamment des couvertures ou couettes.

En conséquence il convient de requalifier le contrat de bail liant les parties en contrat soumis aux dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du Code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [A] [D] et M. [T] [E], qui ne démontrent pas que la qualification erronée du contrat de bail leur a causé un préjudice, doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

III- Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Il résulte des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. (…)
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; il est de deux mois si des différences sont relevées entre les états des lieux.
La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu'à preuve contraire.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n'étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d'occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l'appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l'occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux du locataire. Si le preneur est en effet tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après plusieurs années d'occupation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce l'état des lieux l'entrée réalisé par les parties le 17 octobre 2021 met en exergue que le logement était en bon état lors de l'entrée dans les lieux des locataires, seuls les sols du logement étant indiqués comme étant en « état d'usage ».

Un état des lieux signé par le bailleur et les locataires a été réalisé le 26 février 2024. Il convient de relever que ce document, produit en original par Mme [A] [D] et M. [T] [E] et en copie par M. [G] [Y] [F] est illisible et ne permet pas au juge des contentieux de la protection de réaliser la comparaison de ce document avec l'état des lieux d'entrée.

En conséquence M. [G] [Y] [F] n'apporte pas la preuve de dégradations commises par les locataires.

Mme [A] [D] et M. [T] [E] reconnaissent cependant être redevables de la somme de 25 euros au titre du remplacement d'un badge perdu. Cette somme sera donc déduite du montant du dépôt de garantie dont ils demandent la restitution.

M. [G] [Y] [F] soutient que Mme [A] [D] et M. [T] [E] n'ont réglé que la somme de 900 euros au titre des loyers et charges pour le mois de janvier 2022.
Ces derniers ne démontrent pas avoir réglé l’intégralité des sommes mise à leur charge en application du contrat de bail, alors que la preuve du paiement leur incombe en application des dispositions de l'article 1315 du Code civil.
Ils sont donc redevables de la somme de 275 euros à ce titre.

Une fois ces sommes déduites, il convient de condamner M. [G] [Y] [F] à restituer à Mme [A] [D] et M. [T] [E] la somme de 1.950 euros au titre du solde du dépôt de garantie.

Il convient en outre de constater qu’en application des dispositions de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 précité, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception des clés au bailleur déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur ou des sommes dûment justifiées.

Si ledit article prévoit qu'à défaut de restitution dans les délais prévus du dépôt de garantie aux locataires la sanction encourue est sa majoration d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, cette sanction trouve à s'appliquer sous réserve que des sommes ne restent pas dues au bailleur comme au cas d'espèce.

La demande de majoration à ce titre sera donc rejetée.

IV - Sur la demande de remboursement des provisions pour charges

Il résulte des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le contrat de bail prévoit le remboursement d'une provision mensuelle pour charges de 50 euros.

Le bailleur ne produit aucun justificatif de charges, de sorte qu'il est tenu de rembourser aux locataires le montant des provisions versées, soit la somme non contestée de 1.450 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [G] [Y] [F] à restituer à Mme [A] [D] et M. [T] [E] la somme de 1.450 euros au titre des provisions pour charges non justifiées.

V- Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [A] [D] et M. [T] [E], qui ne démontrent pas que M. [G] [Y] [F] a commis une faute leur ayant causé un préjudice, doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

IV Sur les demandes accessoires

sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [G] [Y] [F] qui succombe sera condamné aux dépens de l'instance.

sur l’article 700 du code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l'espèce, condamné aux dépens, M. [G] [Y] [F] sera condamné à verser à Mme [A] [D] et M. [T] [E] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera débouté de ce chef de demande.

Sur l'exécution provisoire

Il résulte des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS