TJ 34172, 22 juin 2026, RG 25/02829

N° RG 25/02829 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QFEQ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 22 Juin 2026

DEMANDEUR:

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me LEVY-ROCHE-SARDA, avocat au barreau de LYON substitué par la SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [N] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 16 Mars 2026
Affaire mise en deliberé au 22 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 22 Juin 2026 par
Sabine CORVAISIER, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : SCP COSTE DAUDE VALLET LAMBERT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 28 septembre 2023 et ayant pris effet le 2 novembre 2023, Monsieur [E] [L] a consenti à Madame [N] [U] un bail d'habitation sur un logement meublé, situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 650 euros, outre une provision sur charges mensuelle à hauteur de 60 euros.

Par acte du 23 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [N] [U].

Le 17 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [N] [U] un commandement de payer la somme principale de 2 920 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté au mois de juillet 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

En application de cet engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur la somme de 1 306,59 euros au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [E] [L] lui a délivré quittance subrogative le 12 juillet 2025 et le 11 août 2025.

****

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, ayant été délivré à étude, et dénoncé le 13 octobre 2025 au préfet de l'Hérault par voie électronique avec accusé de réception, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, pour l'audience du 16 mars 2026 aux fins de :
constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise, en raison des impayés de loyers et de charges,
à défaut, prononcer la résiliation du bail,
ordonner l’expulsion de Madame [N] [U] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
la condamner au paiement de la somme de 3 750 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2025 sur la somme de 2 920 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,
fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et condamner Madame [N] [U] au paiement de celle-ci,
la condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, comprenant les frais du commandement de payer

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [N] [U], en date du 3 mars 2026. La conclusion est que Madame n’est pas connue du service social de secteur. Elle ne s’est pas présentée au rendez-vous.

A l’audience du 16 mars 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par son conseil qui a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Elle a actualisé sa créance à la somme de 7 470 euros en loyers et charges impayés et a transmis un décompté arrêté au 10 mars 2026, mensualité de février 2026 incluse.

Elle a également produit une quittance subrogative en date du 12 février 2026 pour la somme de 7470 euros.

Madame [N] [U], bien que régulièrement assignée à comparaître, n’était ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026, délibéré prorogé au 22 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 14 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 13 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire en raison des impayés:

À titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que, notamment l’article 24 de la même loi, est applicable aux logements meublés.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit en date du 17 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à la locataire d'avoir à payer la somme principale de 2920 euros au titre des loyers impayés. Ledit commandement vise la clause résolutoire et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Il est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 août 2025, date de résiliation dudit bail.

Il convient en conséquence de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 29 août 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de la quittance subrogative du 12 février 2026, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale de 7 470 euros pour le compte de Madame [N] [U] au titre des loyers et charges impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit également un décompte arrêté au 10 mars 2026 à hauteur de 7 470 euros, après déduction des frais ne pouvant être considérés comme des loyers et charges et des règlements effectués par la locataire.

Aucun élément ne permet de contester le décompte et la quittance subrogative produits.

Madame [N] [U] sera donc condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 470 euros correspondant aux loyers et charges impayés, comprenant la mensualité de février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2025 sur la somme de 2 920 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [N] [U] ne s’étant pas présentée à l’audience et n'ayant apporté aucun justificatif de ses ressources et charges, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le locataire, le juge ne peut par ailleurs, d’office, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [N] [U] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Madame [N] [U] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [N] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS