TJ 34172, 22 juin 2026, RG 26/00331

N° RG 26/00331 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QJ5V

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 22 Juin 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [P], [A], [C] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Camille CALAUDI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [L] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 16 Mars 2026
Affaire mise en deliberé au 18 mai 2026, prorogé au 22 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 22 Juin 2026 par
Sabine CORVAISIER, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Camille CALAUDI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2023, Monsieur [P] [K] a, par l’intermédiaire de NEGOCE HABITAT, donné à bail à Monsieur [L] [N] un logement meublé à usage d’habitation, situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 510,00 euros. Ce bail a été conclu pour une durée d’une année, renouvelable par tacite reconduction.

Par une lettre remise en mains propres par NEGOCE HABITAT à Monsieur [L] [N], en date du 31 août 2024, Monsieur [P] [K] a fait délivrer à son locataire un congé aux fins de vente avec un préavis fixé au 11 décembre 2024.

Le 05 novembre 2024, une mise en demeure est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [L] [N], lui intimant de régler à Monsieur [P] [K] la somme de 1 019,03 euros, arrêtée au 1er novembre 2024 et correspondant aux arriérés de loyers et de charges locatives.

Monsieur [P] [K] a porté plainte à l’encontre de Monsieur [L] [N] le 21 janvier 2025, pour soustraction frauduleuse d’énergie. Il déclare que le locataire a effectué un branchement illégal depuis un autre appartement lui appartenant, occasionnant une dégradation et un vol d’eau.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [K] a fait signifier à Monsieur [L] [N], par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 782,16 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêtée à la date du 11 février 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Le 25 septembre 2025, une mise en demeure a été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception par Monsieur [P] [K], par l’intermédiaire de NEGOCE HABITAT, à Monsieur [L] [N]. Il l’enjoint de payer ses loyers, de fournir son attestation d’assurance pour le logement, et de régler la somme de 1 440,00 euros de réparations pour les dégradations occasionnées dans les parties communes de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 09 octobre 2025, Monsieur [P] [K] a fait assigner Monsieur [L] [N] pour l’audience du 16 mars 2026 devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :
« Vu les articles 7, 24, 25-8 de la loi 6 juillet 1989,
Vu les articles 1217 et 1231-1 du Code Civil,
Vu le commandement de payer resté infructueux,
Vu les pièces versées au débat

A titre principal :
- Constater la résiliation de plein droit du contrat de location par effet du congé pour vente en date du 31.08.2024 ;

A titre subsidiaire :
- Constater la résiliation de plein droit du contrat de location par effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail ;
- Constater au titre de l’article 24 2° de la loi du 06 juillet 1989, que Monsieur [L] [N] est occupant sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire ;

A titre très subsidiaire :
- Prononcer la résiliation du contrat de location en raison es manquements contractuels graves et répétés de Monsieur [L] [N] caractéristiques d’un trouble de jouissance ;
- Dire et juger que Monsieur [L] [N] est occupant sans droit ni titre à compter de la décision à intervenir ;

En tout état de cause :
- Ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [L] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ;
- Condamner Monsieur [L] [N] à payer à Monsieur [P] [K] les sommes suivants :
5 440,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations échus au 08.09.2025, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement posté rieur à la présente assignation
Une indemnisation d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charges et de réindexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux
500€ au titre de dommages et intérêts du fait de son manque de bonne foi dans l’exécution du contrat de bailleur
1000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile
- Déclarer Monsieur [N] responsable des dégradations affectant le bien loué ;
- Condamner Monsieur [L] [N] à payer à Monsieur [P] [K] la somme de 1 440 euros au titre des préjudices matériels subis ;
- Condamner Monsieur [L] [N] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. »

A l’audience du 16 mars 2026, Monsieur [P] [K], représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de leurs moyens.

En défense, Monsieur [L] [N], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu ni n’a été représenté.

À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026, prorogé au 22 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé pour vente

L’article 25-8 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
En l’espèce, par acte sous signature privée remis à personne en date du 31 août 2024, Monsieur [P] [K] a fait délivrer à Monsieur [L] [N], par l’intermédiaire de NEGOCE HABITAT, un congé aux fins de vente avec un préavis fixé au 11 décembre 2024.

Ce congé est parfaitement valide puisque, conformément aux dispositions précitées, il mentionne le motif allégué et respecte le délai de trois mois. De plus, il a bien été remis en main propre par l’intermédiaire de NEGOCE HABITAT à Monsieur [L] [N], mandataire du bailleur.

Il ressort des pièces du dossier que Monsieur [L] [N] n’a néanmoins pas quitté le logement à la date du préavis, à savoir le 11 décembre 2024.

En conséquence, il convient de dire qu’à compter du 12 décembre 2024, Monsieur [L] [N] a été déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement.

Etant dès lors occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur l'indemnité d'occupation

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [L] [N], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues

Conformément à l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [L] [N] se trouve redevable de la somme de 8 835,27 euros représentant l’arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêtée au 02 mars 2026 mensualité du mois de mars 2026 comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [L] [N] sera donc condamné à payer la somme de 8 835,27 euros à Monsieur [P] [K].

Sur la demande de réparation au titre des dégradations

L’article 1732 du Code civil indique que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c. de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Selon l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les articles 1231 et suivants du Code civil disposent que le créancier peut solliciter la condamnation du débiteur à des dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans son exécution.

L’article 1240 du Code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [P] [K] a appris, suite à la mise en alerte de l’agence gestionnaire du bien lors de la survenance d’un dégât des eaux par un autre locataire de l’immeuble le 17 janvier 2025, que Monsieur [L] [N] n’avait jamais souscrit de contrat d’approvisionnement d’eau. A la place, Monsieur [L] [N] a raccordé l’arrivée d’eau d’un logement voisin, appartenant également à Monsieur [P] [K], à sa propre arrivée d’eau.

Corroborant ses déclarations, il est établi que Monsieur [P] [K], le 21 janvier 2025, a déposé plainte auprès de la gendarmerie nationale, pour soustraction frauduleuse d’énergie. Monsieur [P] [K] explique à l’officier de police judiciaire qu’il possède dans un même immeuble trois logements situés [Adresse 5] [Localité 1], dont deux sont loués, et l’un est vacant. L’un des locataires l’a contacté pour
signaler une fuite d’eau dans le bâtiment, provenant d’un branchement illégal effectué par l’autre locataire sur l’appartement vacant, ce qui a occasionné des dégradations et un vol d’eau.

Le bailleur rapporte par diverses photographies la réalité des dégradations affectant la tuyauterie du compteur d’eau de son logement vacant, ainsi que des cloisons et de la porte au niveau de ce compteur dégradé. Il fournit un devis s’élevant à la somme de 1 440,00 euros, correspondant à la dépose de la cloison affectée et son évacuation, l’installation d’une nouvelle cloison et sa mise en peinture, la fourniture et l’installation d’une nouvelle porte.

Il rapporte par ailleurs l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le 25 septembre 2025, par l’intermédiaire de NEGOCE HABITAT, à Monsieur [L] [N], dans laquelle il l’enjoint notamment de régler la somme de 1440,00 euros au titre des dégradations qu’il a engendrées. Monsieur [L] [N] n’a jamais donné suite à ce courrier.

Pour voir sa responsabilité engagée, il convient de caractériser une faute, un préjudice et un lien de causalité.

En l’espèce, si l’ensemble des éléments susmentionnés démontrent la faute de Monsieur [L] [N], par la présence d’un raccordement de la tuyauterie vers son lot et son absence de réponse à la mise en demeure de son bailleur, Monsieur [P] [K] ne démontre pas de préjudice personnel. En effet, les dégradations affectent les parties communes de l’immeuble. Le devis concerne d’ailleurs uniquement la réfaction des cloisons et de la porte au niveau des compteurs d’eau dégradés, et non la tuyauterie qui est la propriété propre de Monsieur [P] [K]. Le préjudice est personnel et direct pour le syndicat des copropriétaires, non appelé en la cause.

Dès lors, il convient de débouter Monsieur [P] [K] de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour mauvaise foi contractuelle

L’article 1104 du Code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les articles 1231 et suivants du Code civil disposent que le créancier peut solliciter la condamnation du débiteur à des dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans son exécution.

En l’espèce, Monsieur [P] [K] sollicite la condamnation de Monsieur [L] [N] à la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la résistance abusive.

Cependant, il ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui qui est déjà réparé par le constat de la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation à la dette.

Il conviendra donc de le débouter de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [L] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, Monsieur [L] [N] sera condamné à payer à Monsieur [P] [K] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS