TJ 34172, 22 juin 2026, RG 26/00346

N° RG 26/00346 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QKDA

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 22 Juin 2026

DEMANDEUR:

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE , ACM HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Adresse 3] [Adresse 4]

représentée par Maître Carole VINSONNEAU PALIES de la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [T] [G], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 16 Mars 2026
Affaire mise en deliberé au 18 mai 2026 prorogé au 22 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 22 Juin 2026 par
Sabine CORVAISIER, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Carole VINSONNEAU PALIES de la SELARL VPNG
Copie certifiée delivrée à : Mme [T] [G]

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS

Par acte en date du 7 juillet 2020, l’établissement public ACM HABITAT a donné à bail à Madame [T] [G] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 6], à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 646,72 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 46,96 euros.

Par actes postérieurs en date des 28 juin 2024 et 22 juillet 2024, ACM HABITAT a également donné à bail à Madame [T] [G] deux places de stationnement, la place numéro 0007 pour un loyer mensuel initial de 29,20 euros et la place numéro 0057 moyennant un loyer mensuel initial de 29, 24 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Madame [T] [G], par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025, un commandement de payer la somme principale de 2504,58 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 29 juillet 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 10 octobre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Madame [T] [G] pour l'audience du 16 mars 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, et demande notamment la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation, outre le paiement d’une provision sur la dette locative.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [T] [G], daté du 12 février 2026. Il en résulte que « Madame vit seule avec ses 2 enfants à charge, elle travaille à la mairie de [Localité 1]. Des amendes reçues par Madame ont entraîné une saisie sur salaire, ce qui a impacté le budget et créé la dette. Un dossier de surendettement a été déposé en mars 2024, avec validation d’un plan de 169€ par mois pour 7 ans. Madame a pu reprendre les paiements du loyer résiduel. Madame va rencontrer l’assistante sociale du personnel pour potentiellement solliciter une aide financière exceptionnelle de 600€ qui permettrait de solder la dette ».

À l'audience du 16 mars 2026, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Madame [T] [G] a comparu.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 16 mars 2026, se référant à son assignation déposée à l’audience, ACM HABITAT a sollicité du juge des contentieux de la protection de :
- prononcer la résiliation du bail en cause conformément aux articles 7g et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
- déclarer Madame [T] [G] en conséquence occupante sans droit ni titre,
- ordonner l’expulsion de Madame [T] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce au besoin avec l’aide de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir,
- condamner Madame [T] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée, suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables, tout comme le loyer,
- condamner Madame [T] [G] à lui payer la somme de 2229,95 euros à titre de provision sur les loyers et charges dues, arrêtés à la date de la présente assignation outre les intérêts de droit,
- condamner Madame [T] [G] aux dépens y compris le coût du commandement,
- condamner Madame [T] [G] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue d’une conciliation organisée à l’audience, ACM HABITAT a donné son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire sollicités par Madame [T] [G].

A l’appui de ses prétentions, ACM HABITAT a fait valoir que Madame [T] [G] ne règle plus ses loyers depuis plusieurs mois et que le contrat de bail prévoit une clause résolutoire. Il indique que deux mois se sont écoulés suivant la signification du commandement sans que le règlement intégral de la somme intervienne, et que deux mois se sont écoulés suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ou des organismes payeurs de l’aide personnalisée au logement. Il a fait valoir que les loyers et charges échus depuis lors sont demeurés impayés et que le montant total de la dette s’élève à la somme de 2374,32 euros.

A l’audience, Madame [T] [G] ne s’est pas opposée à la demande en paiement formulée par le bailleur et a demandé au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 21,87 euros par mois pendant 24 mois pour apurer l’arriéré de loyer. Elle a également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses demandes, elle a expliqué avoir eu des pénalités sur salaire ainsi que des amendes. Elle a confirmé qu’un accord avait été trouvé avec ACM HABITAT.

La décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026, délibéré prorogé au 22 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure, l'assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, voie électronique, à peine d'irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, ACM HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la Caisse d’allocations familiales, organisme payeur des aides au logement, le 4 août 2025, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par la voie électronique le 13 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 mars 2026.

Par conséquent, la demande est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été signé antérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Le commandement de payer du 1er août 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité.

En l'espèce, les baux relatifs aux garages n°7 et n°57 ont été conclus avec la même bailleresse et se situent à la même adresse que le logement principal, dont ils constituent dès lors, l'accessoire.

Au regard de l’historique des versements produit par le bailleur et non contesté par la locataire, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

En conséquence, en cas de défaut de paiement et de reprise des effets de la clause résolutoire, Madame [T] [G] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de condamnation à la dette

Sur les pénalités de retard

L’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

En l’espèce, ACM HABITAT sollicite la condamnation de Madame [T] [G] à ce titre.

En application des dispositions de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation, il n'y a pas lieu de laisser cette somme à la charge de la locataire, dans la mesure où l'imputation de ces sommes sanctionne le fait de ne pas avoir adressé au bailleur un document qui présente des fins purement statistiques, sans entrer dans un dispositif d'ordre public de maintien ou de conservation du logement.

Sur la dette locative

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, ACM HABITAT produit les contrats de bail ainsi qu'un décompte actualisé mentionnant que Madame [T] [G] est redevable au titre de la dette locative pour le logement et les deux garages, de la somme de 171,26 euros à la date du 16 mars 2026, déduction ayant été faite des pénalités de retard, et des frais de poursuite qui relèvent des dépens.
Madame [T] [G] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette.

Il y a donc lieu de condamner Madame [T] [G] à payer à ACM HABITAT la somme de 171,26 euros, au titre des impayés de loyers et de charges pour le logement et les garages, arrêtée au 16 mars 2026, mensualités de mars 2026 incluses, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté et il ressort du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Madame [T] [G] a repris le paiement du loyer courant et qu’elle perçoit des revenus de l’ordre de 2113 euros par mois.

Il a également été fait état, lors de la conciliation, d’un dossier de surendettement et d’une décision de la Commission de surendettement prévoyant un plan de remboursement de la dette sur 8 ans, à hauteur de 169 euros par mois. Aucun document n’a toutefois été produit à l’audience.

Il résulte des éléments qui précèdent que Madame [T] [G] est en capacité d’apurer sa dette locative tout en réglant le loyer et les charges courantes. Compte tenu de la situation de Madame [T] [G], dont elle justifie, du montant actualisé de la dette et de l’accord des parties, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif du présent jugement et de suspendre les effets de la clause de résiliation de bail.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [T] [G] justifient de ne pas faire application de ces dispositions. La demande d’ACM HABITAT sera par conséquent rejetée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS