TJ 17300, 29 juin 2026, RG 25/03122

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 29 JUIN 2026

DOSSIER : N° RG 25/03122 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FRJ6
AFFAIRE : [A] [R] C/ [Z] [P], [H] [F]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le
aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [A] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [P]
né le 07 Février 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
et
Madame [H] [F]
née le 23 Avril 1981 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par Maître Justine ALVES, substituée par Maître Adèle HANNECART, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

***
Débats tenus à l'audience du 27 Avril 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 29 Juin 2026.
***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 mars 2020, Monsieur [A] [R] a donné à bail à Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [P] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 970 euros.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [A] [R] a, par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, fait signifier à Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 3 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, Monsieur [A] [R] a fait assigner Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
● Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
●Ordonner l’expulsion de Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, et d’un serrurier si besoin,
●Condamner Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [P] au paiement des sommes suivantes :
○10.950 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
○Une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, révisable dans les conditions contractuelles du bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
○ 400 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.
○ 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
○ Les dépens en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation, le tout au bénéfice de l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente Maritime le 17 octobre 2025.

A l’audience du 26 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l'audience du 27 avril 2026. Monsieur [A] [R], représenté par son conseil a, par conclusions écrites, maintenu ses demandes et sollicite la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le bailleur indique que les loyers sont repris de sorte que la dette n’a pas augmenté. Toutefois il ajoute être opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire arguant que les défendeurs n’ont procédé à aucun versement en sus du loyer courant et de sa nécessité par ailleurs compte tenu de son âge de pouvoir récupérer les sommes dues sans délai.

Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [P], représentés par leur conseil, soulèvent à titre principal, par conclusions écrites, sur le fondement de l’article 24 – II,III et IV de la loi du 6 juillet 1989 l’irrecevabilité de l’action en résiliation de bail en l’absence de notification de l’assignation à la préfecture six semaines avant l’audience, et par conséquent de débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes. Subsidiairement, les défendeurs sollicitent la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiements pour apurer la dette locative d’un montant de 10.950 euros par des mensualités de 304,17 euros sur 36 mois. Ils sollicitent que Monsieur [A] [R] soit débouté de sa demande de dommages et intérêts ainsi que toutes ses autres demandes fins et conclusions.

A l’audience, Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [P] ne contestent pas ni le principe, ni le montant de la dette. Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [P] expliquent que leurs difficultés financières sont en lien avec notamment la liquidation judiciaire de l’entreprise de Madame [F] prononcée le 13 novembre 2024 et l’activité peu rentable de Monsieur [B]. Le couple actualisent leur situation. Ils ajoutent ainsi avoir repris le paiement des loyers et avoir effectué plusieurs versements conséquents pour stabiliser la dette locative.

Monsieur [A] [R] sollicite le rejet de la fin de non recevoir soulevée par les défendeurs opposant que l’assignation a bien été notifiée à la préfecture de la Charente Maritime dans les délais.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 30 décembre 2025 (carence).

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département, le 17 octobre 2025 soit au moins six semaines avant l'audience du 26 janvier 2026.

Par ailleurs, Monsieur [A] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande de Monsieur [A] [R] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est donc recevable de sorte qu’il convient de rejeter la demande d’irrecevabilité soulevée par Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [P].

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l'espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de 2 mois sera appliqué.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 29 avril 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé d’un montant de 10.950 euros arrêté au mois de septembre 2025 inclus que Monsieur [A] [R] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

A l’audience, Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [P] ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, et tenant compte de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, il convient de condamner solidairement Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [P] à payer à Monsieur [A] [R] la somme de 10.950 euros, au titre des charges et loyers impayés arrêtés au mois de septembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 février 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [P] proposent de s’acquitter des sommes dues par des mensualités de 304,17 euros. Ils sollicitent également la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [A] [R] est opposé à l’octroi de délais de paiement au motif qu’aucun versement n’a été réglé en sus du loyer et que la dette locative représente une année de loyer.

Il résulte des éléments versés au débat et des débats, que Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [P] ont repris le paiement des loyers depuis le mois de janvier 2025. Ils justifient par ailleurs avoir effectué les versements suivants :

- 3600 euros le 13 juillet 2023
- 2910 euros le 15 septembre 2023
- 1940 euros le 24 octobre 2024

Madame [H] [F] justifie avoir repris un emploi stable. Elle perçoit un salaire de 2000 euros net environ en qualité de consultante immobilière.

Au vu de ces éléments, et compte tenu de la reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, il convient d'accorder à Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [P] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [P] et de tout occupant de leur chef sera autorisée avec le concours de la force publique si nécessaire et l’assistance d’un serrurier. Ils seront alors condamnés à payer à Monsieur [A] [R] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi jusqu'à la libération effective des lieux. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [A] [R] sollicite la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ( alinéa 3).

Le bailleur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement. Au surplus il ne justifie d’aucun abus imputable au locataire.

Ainsi il y aura lieu de le débouter de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [P] aux dépens de l'instance comprenant les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [A] [R] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [P] seront par conséquent condamnés solidairement à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS