TJ 17300, 29 juin 2026, RG 26/00742

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 29 JUIN 2026

DOSSIER : N° RG 26/00742 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FU7J
AFFAIRE : [E] [X] [C] [S], [M] [T] [O] [U] épouse [S] C/ [Z] [R], [V] [W]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le
aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [X] [C] [S], né le 19 Février 1947 à [Localité 1],
et
Madame [M] [T] [O] [U] épouse [S], née le 22 Juin 1948 à [Localité 2],
demeurant ensemble [Adresse 2]

tous deux comparants, assistés par Maître Virginie ANDURAND, de la SELARL SCHMITT ANDURAND GLAUDET, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [R], né le 09 Décembre 1965 à [Localité 3], et
Madame [V] [W], née le 18 Mars 1972 à [Localité 3],
demeurant ensemble [Adresse 3]

tous deux comparants en personne

***

Débats tenus à l'audience du 27 Avril 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 29 Juin 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2004, Madame [M] [S] et Monsieur [E] [S] ont donné à bail à Madame [V] [W] et Monsieur [Z] [R] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 762 euros charges comprises.

Un congé en vue de vendre le logement était signifié par acte de commissaire de justice aux locataires le 22 avril 2025 à effet du4 novembre 2025 comprenant une offre de vente au prix de 280.000 euros net vendeur.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2026, Madame [M] [S] et Monsieur [E] [S] ont fait assigner Madame [V] [W] et Monsieur [Z] [R] aux fins de valider le congé pour vendre délivré le 22 avril 2025, de constater la résiliation du bail à compter du 14 novembre 2025 et d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef au besoin avec la force publique et d’un serrurier, de dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que leur condamnation solidaire aux sommes suivantes :

- Une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges locatives payable selon les conditions contractuelles du bail, et ce jusqu’à libération définitive des lieux, à compter de la résiliation du bail, soit la somme de 813.67 euros,
- 2000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Le bailleur sollicite en outre la condamnation solidaire de Madame [V] [W] et Monsieur [Z] [R] aux entiers dépens.

A l’audience du 27 avril 2026, Madame [M] [S] et Monsieur [E] [S] assistés par leur conseil, maintiennent leurs demandes initiales.

A l’appui de leur demande de validité du congé pour vente, les bailleurs se fondent sur les articles 15-1 et 15-2 de la loi du 6 juillet 1989. Ils précisent que Madame [V] [W] et Monsieur [Z] [R] n’ont pas donné suite à l’offre de vente, et se maintiennent dans les lieux alors que le bail est résilié depuis le 14 novembre 2025. Ils ajoutent que malgré la délivrance d’une sommation et d’un courrier recommandé adressé aux défendeurs pour leur rappeler leurs obligations d’autoriser les visites aux éventuels acquéreurs, ils ont été contraints de saisir en référé le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE lequel a, par décision en date du 16 décembre 2025, ordonné à Madame [V] [W] et Monsieur [Z] [R] de faire connaitre leurs disponibilités aux fins de visite du bien en vue de sa vente et autorisé à défaut l’agence CENTURY 21 à faire visiter le bien à des jours déterminés.

Madame [V] [W] et Monsieur [Z] [R] ont comparu en personne. Ils ne contestent pas le congé pour vente. Ils sollicitent des délais pour quitter le logement arguant de difficultés pour se reloger et de leur bonne foi. Ils ajoutent avoir fait une demande de prêt immobilier pour acquérir un bien. Enfin ils actualisent leurs situations professionnelles et personnelles.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

Selon les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction et a pour terme le 14 novembre 2025.

Sur la forme, le congé pour vendre a été délivré le 22 avril 2025, soit six mois au moins avant la date d’effet du congé fixé au 14 novembre 2025. Le congé comprend une offre de vente faite aux locataires au prix de 280.000 euros net vendeur. Les conditions de vente y sont également précisées.

Le congé est donc conforme en la forme et sur le fond aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui au demeurant n’est pas contesté.
Le congé pour vendre est ainsi régulier et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 14 novembre 2025.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

A compter du 14 novembre 2025, Madame [V] [W] et Monsieur [Z] [R] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement.

Il convient dans ces conditions d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous autres occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Conformément à l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

À l’audience, Madame [V] [W] et Monsieur [Z] [R] sollicitent des délais d’expulsion.

En l’espèce, Madame [V] [W] et Monsieur [Z] [R] justifient avoir fait une demande de renouvellement de logement social le 15 février 2024 sans toutefois justifier du renouvellement au titre de l’année 2025 et 2026.

Or, bien que Madame [V] [W] et Monsieur [Z] [R] soulignent la difficulté de se reloger, ces derniers ne produisent aucun justificatif démontrant de la réalité de leurs recherches dans le secteur privé, tout comme ils ne justifient pas de la demande de prêt immobilier aux fins d’acquisition d’un bien.

En outre, Madame [V] [W] et Monsieur [Z] [R] ne sont pas dans une situation précaire pour se reloger puisqu’ils indiquent être tous les deux en situation d’emploi et percevoir respectivement un salaire de 1600 euros et 1700 euros. Enfin, ils n’ont pas d’enfants à charge.

Par ailleurs, il résulte des éléments au dossier, et notamment des sommations et de l’ordonnance en référé du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE du 16 décembre 2025 que Madame [V] [W] et Monsieur [Z] [R] ont fait obstacle à l’exercice du droit de vente des bailleurs lesquels n’ont pas pu organiser les visites du bien immobilier.

Dans ce contexte et compte tenu de la situation respective des parties, il convient de ne pas accorder de délais d’expulsion à Madame [V] [W] et Monsieur [Z] [R].

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 14 novembre 2025, Madame [V] [W] et Monsieur [Z] [R] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 813,67 euros et de condamner solidairement Madame [V] [W] et Monsieur [Z] [R] à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des règlements effectués.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [W] et Monsieur [Z] [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce comprenant les frais de l’assignation.

Il convient, en outre de condamner solidairement Madame [V] [W] et Monsieur [Z] [R] à verser aux bailleurs la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,