TJ 67482, 30 juin 2026, RG 25/05031

N° RG 25/05031 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NUDB

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 1]

[Localité 2] Civil
N° RG 25/05031 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NUDB

Minute n°

copie exécutoire le 30 juin

2026 à :

- Me Tiphaine RICOU

- Me Célia HAMM

- M. [K] [E]

pièces retournées

le 30 juin 2026

Me Célia HAMM
Me Tiphaine RICOU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [S]
né le 29 Mai 1967 à [Localité 3]
[Adresse 2]
représenté par Me Tiphaine RICOU, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [Y] [A] épouse [S]
née le 01 Octobre 1970 à [Localité 4]
[Adresse 2]
représentée par Me Tiphaine RICOU, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Madame [F] [J]
née le 12 Décembre 1981 à [Localité 5]
[Adresse 3]
représentée par Me Célia HAMM, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [K] [E]
né le 19 mai 1981 à [Localité 5]
[Adresse 4] [Localité 2]
non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
[Z] [L], Attaché de justice
Lisa JEANVOINE, Stagiaire

DÉBATS :

Audience publique du 26 Mai 2026
Délibéré prorogé le 23 Juin 2026

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant contrat de location signé le 25 août 2016, M. [M] [S] et Mme [Y] [A] épouse [S] ont donné à bail à Mme [F] [J] et M. [K] [E] un logement, construit en 2003, situé [Adresse 5] à [Localité 6]. Un état des lieux d'entrée a été contradictoirement dressé.

Après une visite des lieux par les bailleurs en novembre 2024 ayant permis de constater la présence de moisissures aux plafonds du logement, ces derniers ont diligenté une expertise amiable contradictoire, le cabinet Saretec ayant été mandaté par M. [M] [S] et Mme [Y] [A] épouse [S], et le cabinet Elex par Mme [F] [J].

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 04 février 2025, M. [M] [S] et Mme [Y] [A] épouse [S] ont mise en demeure Mme [F] [J] de payer la somme de 8 000€ au titre des dégradations locatives en retenant une faute contractuelle de la locataire pour défaut d’entretien.

Suivant exploit de commissaire de Justice, déposé à étude le 03 juin 2025, M. [M] [S] et Mme [Y] [A] épouse [S] ont fait assigner Mme [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection schilikois aux fins de condamnation au paiement la somme de 8 000€.

Congé a été délivré par Mme [F] [J] pour le 1er septembre 2025. L'état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement par maître [C], commissaire de Justice à [Localité 7], le 1er octobre 2025.

Suivant exploit de commissaire de Justice, déposé à étude le 19 février 2026, les bailleurs ont assigné M. [K] [E] en intervention forcée. Jonction a été ordonnée le 10 mars 2026.

À l’audience du 26 mai 2026, M. [K] [E] n’a pas comparu.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 30 mars 2026, reprises oralement à l’audience, M. [M] [S] et Mme [Y] [A] épouse [S] demandent au juge des contentieux de la protection de :
- débouter Mme [F] [J] de ses demandes,
- condamner solidairement Mme [F] [J] et M. [K] [E] à payer la somme de 5 798,76€ au titre des dégradations locatives,
- condamner solidairement Mme [F] [J] et M. [K] [E] à payer la somme de 1 000€ au titre des dommages et intérêts,
- condamner solidairement Mme [F] [J] et M. [K] [E] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 800€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En réplique, et suivant conclusions du 18 mai 2026, reprises oralement à l’audience, Mme [F] [J] demande au juge des contentieux de la protection de :
- débouter M. [M] [S] et Mme [Y] [A] épouse [S] de leurs prétentions,
- les condamner reconventionnellement au paiement d’une somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement M. [M] [S] et Mme [Y] [A] épouse [S] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties en date du 30 mars 2026 pour les demandeurs et en date du 18 mai 2026 pour Mme [F] [J], reprises oralement à l’audience de plaidoirie, pour un exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [K] [E] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 2] suivant exploit de commissaire de justice, délivré en application des dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, le 19 février 2026.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice a recherché M. [K] [E] en effectuant les diligences suivantes :
- interrogations vaines des voisins,
- interrogations vaines de la mairie,
- employeur inconnu,
- interrogations vaines des pages blanches.

Au regard des éléments du dossier, les recherches apparaissent suffisantes.

M. [K] [E] n'a pas comparu à l'audience. Il n'y était pas représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé:[…] :
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entrainer la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle et sa condamnation à indemniser le propriétaire à hauteur du coût de remise en état des lieux loués.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

L’annexe de ce décret rappelle que sont des réparations locatives à la charge du locataire, les travaux suivants :
I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits.
II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage ;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
IV. - Installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) [Localité 8] septiques, puisards et fosses d'aisance :
Vidange.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

A titre liminaire, il sera relevé que les dégradations en litige se trouvent exclusivement dans les deux chambres, le séjour et la salle de bain. Le litige se noue exclusivement sur le lessivage et le traitement antifongique des murs et plafonds en lien avec les moisissures relevées. Il est également relevé que la présence de moisissures dans le logement n’est pas contestée, seul leur origine reste à trancher.

En l’espèce, s’agissant de ces pièces, il ressort de l'état des lieux d'entrée que les plafonds et murs étaient en bon état, sauf les murs de la salle de bain qui étaient en état d’usage avec la présence de deux trous de cheville et de deux taches.

La présence de moisissures n’était pas relevée dans cet état des lieux.

Il sera tout d’abord relevé qu’il ne ressort d’aucune pièce que le désordre lié aux moisissures dans la salle de bain et une chambre est intervenu immédiatement après l’entrée dans les lieux. En effet, le premier échange de mail entre Mme [F] [J] et [V] qui permet de mettre en exergue l’apparition de moisissures est daté du 18 novembre 2020. Dès lors, il est suffisamment établi que les moisissures étaient présentes dès la fin d’année 2020 et que le bailleur en était informé.

Les moisissures ont également été relevées par M. [O] [B], intervenant de AFD Groupe, dans son rapport du 04 août 2023. Selon lui, un phénomène de condensation a généré ces moisissures du fait d’un manque de ventilation du logement. Un contrôle du tirage de la ventilation était effectué. Aucune anomalie des bouches de ventilation mécanique n’a alors été décelée. Il est aussi relevé que ces bouches d’extraction sont à tirette manuelle et qu’il n’est pas exclu que celle-ci soit déclenchée lors des prises de douche.

S’agissant de l’origine de ce sinistre, il est produit une expertise amiable contradictoire en date du 23 janvier 2025. La société Saretec, mandaté par les bailleurs, conclut de la manière suivante :
Au-delà de l'existence d'un évident pont thermique (tranches de dalles non isolées en présence d'une isolation maigre des parois par l'intérieur), favorisant la formation de condensation en cueillies de plafonds, les désordres sont du fait de leur nature et leur ampleur avant tout la conséquence d'un défaut de ventilation, d'aération et de chauffage du logement.
L'air vicié du logement, chargé en humidité, vient condenser sur les parois les plus froides du logement.
Nous relevons les points suivants :
- le locataire précise qu'il n'utilise pas le système de chauffage du logement, trop coûteux (chaudière individuelle au gaz, radiateurs hydrauliques dans l'ensemble des pièces) et qu'il chauffe peu (radiateurs électriques d'appoint) ;
- le locataire indique que les radiateurs ne fonctionnent pas (non vérifiable, le réseau de chauffage étant à l'arrêt lors de notre venue)
- l'immeuble semble disposer d'un dispositif de ventilation statique en l'absence de grilles d'entrée d'air installées sur les menuiseries des différentes pièces dites sèches ;
- les bouches de ventilation existantes dans les pièces dites humides sont encombrées (de poussières) ce qui nuit à leur fonctionnement.
Aucun défaut manifeste dans le fonctionnement des installations du logement et plus généralement de l'immeuble n'est relevé.
Il peut être conseillé :
- au syndic de faire vérifier/nettoyer les gaines de ventilation du logement et d'envisager un dispositif plus performant (selon besoins des autres résidents)
- au locataire/propriétaire de nettoyer les bouches de ventilation du logement
- au locataire/propriétaire de faire vérifier le système de chauffage du logement

La société Saretec donne son avis sur les responsabilités en concluant que la responsabilité du locataire est pleinement engagée selon nous. Les équipements du logement qui lui sont mis à disposition ne doivent pas permettre d'aboutir à ce niveau de dégradation par phénomène de condensation. Un manquement du locataire à ses obligations d'entretien est visé.

Mme [F] [J] ne verse pas aux débats les conclusions de l’expert mandaté par son assureur qui lui ont été refusées. Il est établi que l’assurance a clôturé le dossier en indiquant que les désordres ne sont pas couvert par le contrat d’assurance. Il est précisé dans la missive du 14 février 2025 que l’expert de l’assurance a constaté que les dommages dans le logement sont dus à un phénomène de condensation, à un manque de ventilation et de chauffage dans l’appartement.

S’agissant du chauffage, si Mme [F] [J] allègue que ce dernier est défaillant, et sur qui pèse la charge de la preuve, elle ne produit aucune pièce permettant de démontrer ce point. Il sera plus particulièrement relevé que Mme [F] [J] n’indique pas le 29 novembre 2024 que son chauffage dysfonctionne. Il est simplement relevé une fuite. Il n’est jamais fait allusion à un problème de température dans le logement. À l’inverse, M. [M] [S] et Mme [Y] [A] épouse [S] produisent des pièces permettant de prouver que la commande du chauffage est hors d’usage. Il est également relevé dans l’expertise que Mme [F] [J] a indiqué qu’elle n’utilisait pas le système de chuaffage du logement comme l’estimant trop coûteux. Il se déduit de ces éléments que le manque de chauffage relevé par les deux experts est imputable exclusivement à Mme [F] [J].

Il est également relevé un encombrement des bouches de ventilation. Or, l’entretien des bouches et le ramonage des conduits de ventilation est à la charge du locataire. Mme [F] [J] a contribué à son dommage en ne nettoyant pas ces éléments.

Si Mme [F] [J] relève l’absence de grilles d’entrée d’air, il sera relevé que l’expert mentionne que cette absence d’élément permet de conclure à l’existence d’un dispositif de ventilation statique tout en relevant l’absence de défaut manifeste dans le fonctionnement des installations du logement.

Lors de l'état des lieux de sortie, le commissaire de Justice a constaté une peinture refaite à neuf dans le séjour, la salle de bain et les chambres. Aucune moisissure n’a alors été relevée. La présence de moisissures n’étant pas contestée, le fait que des travaux de peintures aient été réalisés ne permet pas d’exonérer la responsabilité de Mme [F] [J] dans l’apparition des désordres.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est suffisamment prouvé que Mme [F] [J] a manqué à son obligation d’entretien et a contribué exclusivement au dommage des bailleurs consistant à la nécessité de traiter les murs et plafond par fongicide.

M. [M] [S] et Mme [Y] [A] épouse [S] produisent un devis au soutien de leur prétention, permettant de démontrer que les travaux s’élèvent à la somme de 5 798,76€ TTC. En l’absence d’autres éléments permettant d’appréhender au tribunal d’appréhender le prix de ce type de prestations, Mme [F] [J] et M. [K] [E] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5 798,76€ avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes indemnitaires

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la nature de la faute contractuelle de Mme [F] [J] n’est pas de nature à entraîner un préjudice moral des bailleurs. Les démarches administratives sont indemnisées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le relogement du fils des consorts [S] n’est pas en lien avec cette faute. En effet, la faute contractuelle n’a pas empêché le relogement, mais l’a simplement décalé dans le temps. Le discrédit allégué n’est pas public. Il se limite aux débats judiciaires. Dans ces conditions, au regard de l’absence de préjudice indemnisable, M. [M] [S] et Mme [Y] [A] épouse [S] seront déboutés de leur demande indemnitaire.

Il en sera de même de la demande indemnitaire de Mme [F] [J] au regard de l’absence de faute contractuelle des bailleurs.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

Mme [F] [J] et M. [K] [E] seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, Mme [F] [J] et M. [K] [E], partie tenue aux dépens, seront condamnés solidairement à payer à M. [M] [S] et Mme [Y] [A] épouse [S], ensemble, une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 700€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS