TJ 67482, 30 juin 2026, RG 25/10632

N° RG 25/10632 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OANU

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/10632 -
N° Portalis DB2E-W-B7J-OANU

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Laurie TECHEL

☐ Copie c.c à

Le 30 juin 2026

Le Greffier

Me Laurie TECHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. CHAUMYZ
Immatriculée au RCS de [Localité 1]
sous le n° D 892 793 050
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Laurie TECHEL,
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 96

DEFENDERESSE :

Madame [S] [L]
demeurant actuellement
[Adresse 4]
anciennement [Adresse 5] [Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 17 mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 mai 2026, délibéré prorogé au 19 juin 2026 puis au 30 juin 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie PINSON, Greffier
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2024 prenant effet le 12 avril 2024, la SCI CHAUMYZ, par le biais de son mandataire, l'agence IMMOVAL, a donné à bail à Madame [S] [L] un local non-meublé à usage d'habitation situé au 2ème étage de l'immeuble sis [Adresse 7] à 67200 STRASBOURG, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 710 euros outre une provision sur charges de 140 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 avril 2025 à étude, la SCI CHAUMYZ a délivré à Madame [S] [L] un commandement de payer la somme principale de 2 550 euros d'arriéré locatif, de justifier d'une assurance locative et de justifier de l'occupation du logement.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) a été saisie le 18 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 août 2025, la SCI CHAUMYZ a fait assigner Madame [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins notamment de constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de Madame [S] [L], condamner cette dernière au paiement d'un arriéré locatif ainsi qu'au versement d'indemnités d'occupation.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l'assignation le 14 août 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 17 février 2026, et après un renvoi pour signification des nouvelles conclusions de la demanderesse, l'affaire a été retenue à l'audience du 17 mars 2026.

A cette audience, la SCI CHAUMYZ a repris les termes de ses conclusions du 19 février 2026, par lesquelles elle demande au juge, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- Condamner Madame [S] [L] au paiement de la somme de 5 614,23 euros au titre des loyers impayés et de la remise en état du logement,
- condamner Madame [S] [L] aux dépens et à lui verser la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que la défenderesse a finalement quitté les lieux le 4 septembre 2025. Elle souligne toutefois qu'elle reste redevable d'un arriéré locatif et de frais de remise en état du logement.

Bien que citée à étude, Madame [S] [L] n'a pas comparu ni été représentée.

A l'audience, il est donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier reçues le 3 octobre 2025 selon lesquelles Madame [S] [L] ne s'est pas présentée aux rendez-vous proposés. Il en ressort également que la locataire a volontairement donné son préavis pour quitter le logement.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, puis prorogée au 30 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

La bailleresse sollicite la condamnation de Madame [S] [L] au paiement de la somme de 5 614,23 euros, soit, selon le décompte produit et arrêté au 2 octobre 2025, les sommes de 3 475,73 euros d'arriéré locatif et de 2 138,50 euros de frais de remise en état.

o Sur l'arriéré locatif

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SCI CHAUMYZ verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 2 octobre 2025, la dette locative de Madame [S] [L] s'élève à la somme de 2 975,73 euros (soit la somme de 3 475,73 euros réclamée, diminuée d'un montant de 500 euros imputé le 13 juin 2025, intitulé « DISPO HUISSIER » et correspondant à des frais déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

o Sur les frais de remise en état du logement

Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement.
La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Il convient par ailleurs de préciser que l'indemnisation du bailleur n'est pas soumise à l'exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l'appui de la demande en paiement.

En outre, l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, la SCI CHAUMYZ sollicite que Madame [S] [L] soit condamnée à lui verser la somme de 2 138,50 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement, comprenant :

la somme forfaitaire de 480 euros HT, soit 576 euros TTC, au titre de :
o dans la chambre à droite : nettoyage de la porte,
o dans la chambre à gauche : refixation du joint de la porte-fenêtre et vérification de la poignée,
o dans la cuisine : nettoyage de la hotte et de la VMC, fourniture d'un filtre et mise en place d'un nouveau joint,
o dans le séjour : vérification de la poignée de la fenêtre et de l'ouverture/fermeture, réglage de la porte-double qui frotte et nettoyage des interrupteurs et des radiateurs,
o dans la salle de bain : fourniture et pose d'un nouveau flexible, d'un nouveau pommeau de douche et d'un spot,
o dans les WC : mise en place d'un nouveau joint à l'arrière et nettoyage de la VMC,
o nettoyage des deux terrasses ;

la somme de 775 euros HT, soit 852,50 euros TTC, soit notamment :
o la somme de 156 euros HT correspondant à la préparation et à la peinture du plafond de la chambre de droite,
o la somme de 456 euros HT correspondant à la préparation et à la peinture des murs de la chambre de droite,
o la somme de 108 euros HT correspondant à la préparation et à la peinture du mur de droite dans la chambre de gauche,
o la somme de 55 euros HT correspondant à la mise en place du chantier ;

en déduction de la somme de 710 euros au titre du dépôt de garantie.
Il ressort de l'état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le 4 septembre 2025 par l'agence Immoval, sur lequel figurent les éléments de l'état des lieux d'entrée, les éléments suivants :

pour la cuisine : le filtre de la hotte était, tant à l'entrée qu'à la sortie, gras et en mauvais état ; la ventilation, dans un état moyen et sous réserve de bon fonctionnement à l'entrée, est poussiéreuse et jaunie à la sortie, indiquant un état de « défaut d'entretien » ; le joint en silicone au niveau de l'évier est dans un mauvais état à la sortie, tandis qu'il était dans un état neutre à l'entrée,pour la salle de bain : un éclairage (spot) est hors-service, tandis que l'éclairage était en bon état et fonctionnait bien à l'entrée ; le mitigeur de la douche était usé tant à l'entrée qu'à la sortie, le bouton tige de la douche était absent et difficile à manœuvrer tant à l'entrée qu'à la sortie,pour le séjour : la fenêtre est en état moyen et fonctionne mal en ce qu'elle est difficile à ouvrir tandis qu'elle était en « bon état et bon fonctionnement » à l'arrivée ; la poignée est en mauvais état étant précisé qu'elle est « difficile » à l'entrée et à la sortie mais en bon état à l'entrée ; la porte-double, en bon état et bon fonctionnement à l'entrée, frotte au sol et est désormais en « bon état et mauvais fonctionnement » ; les interrupteurs, neufs à l'entrée, fonctionnent bien mais présentent un défaut d'entretien ; les radiateurs, neufs à l'entrée, sont en bon état sous réserve de bon fonctionnement, étant indiqué qu'ils ne présentent ni éclat, ni tache, ni trou, ni fissure,pour la chambre de gauche : les murs, neufs à l'entrée, sont en bon état, présentant une trace de frottement de la poignée ; la poignée de la porte-fenêtre ne se ferme pas jusqu'en bas (à l'entrée comme à la sortie) et le joint se détache (à l'entrée comme à la sortie), l'état de la porte-fenêtre étant bon à l'entrée et moyen à la sortie,pour la chambre de droite : à l'entrée, les murs étaient neufs et une trace noire au-dessus de l'interrupteur avait été rafistolée « sur jointure », tandis qu'à la sortie, les murs sont dans un bon état, présentant un petit clou à gauche et des petits trous rafistolés « sur jointure » ; le plafond, neuf à l'entrée, est en bon état, sans éclat, tache, trou ou fissure ; la porte, neuve à l'arrivée, est indiquée en « défaut d'entretien et bon fonctionnement », présentant, à l'entrée comme à la sortie, des traces sur arrêtes, sans éclat, tache, trou ou fissure,pour les WC : le joint était usé mais indiqué comme en « bon état et bon fonctionnement » tant à l'entrée qu'à la sortie ; la ventilation n'est pas nettoyée, précisée en « défaut d'entretien »,pour la terrasse côté chambre séjour : le sol, en bon état à l'entrée, présente un défaut d'entretien, des fientes de pigeons ayant été constatées tant à l'entrée qu'à la sortie ; les murs étaient dans un état moyen tant à l'entrée qu'à la sortie, présentant des traces noires ; le plafond était dans un état moyen tant à l'entrée qu'à la sortie, pour le balcon : le sol, dans un état moyen à l'arrivée, présente un défaut d'entretien ; les murs, dans un état moyen à l'arrivée avec des trous, salissures de pigeons et traces brunes, présentent un défaut d'entretien et des traces brunes ; le plafond était dans un état moyen tant à l'entrée qu'à la sortie, avec des fissures ; le garde-corps, dans un état moyen à l'entrée, présente un défaut d'entretien, bien qu'il soit indiqué comme « non nettoyé » tant à l'entrée qu'à la sortie.

Il y a lieu de déterminer l'existence de réparations locatives en procédant à la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie pour vérifier si lesdites réparations sont imputables à la locataire.

Il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie que constituent des dégradations et défaut d'entretien imputables à Madame [S] [L] les éléments
suivants :

la dégradation du mur de la chambre de gauche : la SCI CHAUMYZ fournit un devis du 9 septembre 2025 d'un montant de 108 euros HT pour la peinture du mur de droite. Toutefois, il n'est produit aucune photographie permettant de constater l'ampleur des dégâts, étant seulement mentionnée une trace due au frottement de la porte. Il y a lieu de faire droit à sa demande, en limitant le montant à la somme de 50 euros HT, soit 55 euros TTC au vu du taux de 10% appliqué par le devis ;
les dégradations de la porte-fenêtre de la chambre de gauche : la SCI CHAUMYZ fournit un devis du 19 septembre 2025 d'un montant forfaitaire de 576 euros TTC. Il y a lieu de faire droit à sa demande, tout en fixant le montant final une fois l'étude des dégradations, imputables à la locataire ou non, terminée. Le montant sera limité, en ce que, sur ce poste-ci, l'état de la porte fenêtre s'est visiblement dégradé mais les problèmes visés étaient déjà existants à l'entrée de la locataire dans le logement ;
la dégradation des murs de la chambre de droite : la SCI CHAUMYZ fournit un devis du 9 septembre 2025 d'un montant de 456 euros HT pour la peinture du mur de droite. Il y a lieu de faire droit à sa demande, tout en limitant le montant à la somme de 100 euros HT, soit 110 euros TTC (taux de 10% appliqué par le devis), au vu des éléments visés dans l'état des lieux de sortie, de l'absence de photographie permettant de constater l'ampleur des dégâts et de l'état des murs à l'entrée de la locataire dans le logement ;
le défaut d'entretien de la hotte et de la VMC dans la cuisine : frais inclus dans le devis du 19 septembre 2025 d'un montant forfaitaire de 576 euros TTC dont le montant sera encore une fois limité, en ce que, sur ce poste-ci, la VMC était déjà dans un état moyen à l'arrivée de la locataire dans le logement ;
la dégradation du joint au niveau de l'évier de la cuisine : frais inclus dans le devis du 19 septembre 2025 d'un montant forfaitaire de 576 euros TTC ;
dans le séjour, la dégradation de la poignée de la fenêtre et de la porte-double, et le défaut d'entretien des interrupteurs : frais inclus dans le devis du 19 septembre 2025 d'un montant forfaitaire de 576 euros TTC ;
la dégradation d'un éclairage (spot) dans la salle de bain : frais inclus dans le devis du 19 septembre 2025 d'un montant forfaitaire de 576 euros TTC ;
dans les WC, le défaut d'entretien de la VMC et du joint : frais inclus dans le devis du 19 septembre 2025 d'un montant forfaitaire de 576 euros TTC.
Il sera par ailleurs fait droit à la somme de 55 euros HT, soit 60,50 euros TTC (taux de 10% appliqué dans le devis), au titre de la mise en place du chantier en vue de la peinture des murs des chambres, selon le devis du 9 septembre 2025 produit.

En revanche, il y a lieu de relever que les autres dégradations alléguées par la bailleresse existaient déjà à l'arrivée de la locataire dans le logement de sorte que la défenderesse ne saurait en être tenue responsable et redevable.

En outre, au vu des éléments exposés, la somme forfaitaire de 576 euros TTC selon devis du 19 septembre 2025 sera réduite à la somme de 300 euros TTC.

En conséquence, Madame [S] [L] sera condamnée à payer à la SCI CHAUMYZ la somme totale de 525,50 euros (110 + 55 + 60,50 + 300).

La SCI CHAUMYZ pourra prélever ladite somme sur le dépôt de garantie qu'elle détient.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [L] qui succombe, supportera les dépens de l'instance.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,