TJ 67482, 30 juin 2026, RG 26/00008

N° RG 26/00008 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OB2I

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 26/00008 -
N° Portalis DB2E-W-B7J-OB2I

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Fabienne DIEBOLD-STROHL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 30 juin 2026

Le Greffier

Me Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT
Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]
représenté par son Directeur Général
[Adresse 3],
[Localité 3]

représentée par Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL,
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DÉFENDEURS :

Madame [H] [A]
Monsieur [E] [A]
demeurant ensemble [Adresse 4],
[Localité 3]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 17 mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 mai 2026, délibéré prorogé au 19 juin 2026 puis au 30 juin 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 5 novembre 2018, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [E] [A] et Madame [H] [A], qui se sont engagés solidairement, le logement n°06540037, situé [Adresse 5], au [Adresse 6] [Localité 1], moyennant un loyer, provision sur charges et autres prestations comprises, de 672,13 euros par mois, payable à terme échu, les trois derniers jours du mois suivant.

Par courrier du 15 janvier 2024, OPHEA a mis en demeure les locataires de lui régler la somme de 337,38 euros au titre de l'arriéré locatif accumulé.

Par courrier du 22 octobre 2024, OPHEA les a à nouveau mis en demeure d'avoir à régler leur solde débiteur, d'une somme de 1 537,04 euros.

Par mise en demeure avant contentieux datée du 4 février 2025, OPHEA a réclamé aux consorts [A] la somme de 2 811,04 euros.

Par deux lettres recommandées avec avis de réception datée du 24 février 2025, retournées avec la mention « pli avisé et non réclamé », régularisées par une signification à étude en date du 17 avril 2025, OPHEA a notifié tant à Monsieur [E] [A] qu'à Madame [H] [A] un congé pour le 31 mai 2025 pour « non-paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 811,04 euros jusqu'au 24 février 2025 ainsi que l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par un plan d'apurement convenu le 6 mars 2025, Madame [H] [A] a reconnu devoir à OPHEA la somme de 3 211,08 euros et s'est engagée à régler sa dette par le versement de 35 mensualités de 50 euros, et une 36ème mensualité de 146,08 euros, en sus du loyer courant, à compter du 10 mars 2025 et jusqu'à extinction de la dette.

C'est dans ces conditions que l'OPHEA a assigné Monsieur [E] [A] et Madame [H] [A], par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l'article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle sis [Adresse 7] au [Adresse 8] [Localité 1],
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER solidairement les parties défenderesses à payer la somme de 2 912,23 euros à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience,
* CONDAMNER en tout état de cause les parties défenderesses solidairement à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement les parties défenderesses à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 777,35 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil,
* CONDAMNER solidairement les parties défenderesses à payer la somme de 291,22 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER solidairement les parties défenderesses aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l'OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu'ils n'exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l'arriéré de loyers accumulé, de sorte qu'ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l'assignation le 17 novembre 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 24 février 2025.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 17 mars 2026.

L'OPHEA, représenté par son conseil, actualise la dette à 2 978,24 euros au 10 mars 2026 ; il indique que le loyer courant est réglé, avec un surplus permettant d'apurer la dette, et précise ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement avec « clause cassatoire ».

Monsieur [E] [A] et Madame [H] [A], cités à étude, n'ont pas comparu. Il sera donc statué à leur égard par jugement réputé contradictoire.

Aucun rapport d'enquête sociale n'est parvenu au tribunal.

L'affaire a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé

En application de l'article L.442-6 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L'article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
« les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.
(…) »

Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l'espèce, le congé a été signifié le 17 avril 2025 à Monsieur [E] [A] et Madame [H] [A] pour le 31 mai 2025 au vu des impayés de loyers au 24 février 2025 ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l'impayé et leur indiquait qu'à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 mai 2025, l'OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Les locataires, défaillants dans le cadre de la présente procédure, ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 mai 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi de l'occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l'espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l'assignation, soit le 10 novembre 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à la somme de 3 176,23 euros selon les extraits de compte produits (échéance du mois d'octobre 2025 incluse). Compte tenu de ce montant et de l'ancienneté de la dette locative (compte débiteur depuis octobre 2023), le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi des occupants.

Ils seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux et leur expulsion sera ordonnée, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d'octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Au vu de l'extrait de compte actualisé et de la clause de solidarité stipulée au bail, les défendeurs doivent être condamnés solidairement au règlement de la somme de 2 978,24 euros, correspondant au montant de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation au 10 mars 2026 (dernière échéance incluse : février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l'évolution des sommes dues depuis l'assignation.

Ils doivent être également solidairement condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et de l'avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu'à parfaite évacuation des lieux, sans qu'il y ait lieu de l'assortir d'intérêts de retard dès à présent.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il résulte de la procédure que Monsieur [E] [A] et Madame [H] [A] s'acquittent déjà, en sus du loyer courant, de la somme mensuelle de 30 euros pour apurer leur dette.

Au demeurant, le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de délais.

Toutefois, en l'absence d'éléments sur leur situation financière, il n'est pas établi que les défendeurs seraient en capacité de respecter des délais de paiement établis sur deux années, qui porteraient alors chaque échéance mensuelle à la somme de 124 euros.

Par conséquent, il n'y a pas lieu de fixer de délais de paiement en faveur de Monsieur [E] [A] et Madame [H] [A].

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Monsieur [E] [A] et Madame [H] [A], succombant, supporteront solidairement les dépens de la présente procédure.

Toutefois, les défendeurs mettant en œuvre, spontanément, ce qui est en leur possible pour apurer leur dette chaque mois, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'OPHEA qui sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :