TJ 67482, 30 juin 2026, RG 26/01854

N° RG 26/01854 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OGI5

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 26/01854 -
N° Portalis DB2E-W-B7K-OGI5

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Fabienne DIEBOLD-STROHL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 30 juin 2026

Le Greffier

Me Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT
Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]
représenté par son Directeur Général
[Adresse 3],
[Localité 3]

représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL,
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [E] [T] [G]
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 17 mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 mai 2026, délibéré prorogé au 19 juin 2026 puis au 30 juin 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er février 2024, OPHEA a donné en location à Madame [E] [T] [G] le logement n°03300023 situé porte 42, 4ème étage, sis [Adresse 6], moyennant un loyer, provision sur charges et participation à la performance énergétique comprises, de 684,02 euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant.

Par courrier du 6 janvier 2025, OPHEA a mis en demeure Madame [E] [T] [G] de lui régler la somme de 1 228,08 euros d'arriéré locatif sous huitaine.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 24 février 2025.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 février 2025, qu'elle a reçu le 28 février 2025, OPHEA a notifié à Madame [E] [T] [G] un congé pour le 31 mai 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1 959,01 euros au 24 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) ainsi que l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Un plan d'apurement a été conclu le 13 octobre 2025, par lequel Madame [E] [T] [G] reconnaît devoir à OPHEA la somme de 1 558,34 euros et s'engage à régler cette dette locative par 24 versements de 50 euros en sus du loyer courant, du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2027.

C'est dans ces conditions que l'OPHEA a assigné Madame [E] [T] [G], par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2026, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l'article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 3 750,56 euros à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience,
* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 730,74 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 375 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l'OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu'elle n'exécute pas une de ses obligations principales, vu l'arriéré de loyers accumulé, de sorte qu'elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l'assignation le 15 janvier 2026.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 17 mars 2026.

Il ressort du rapport d'enquête sociale en date du 6 mars 2026, reçu au greffe le 24 mars 2026, que Madame [E] [T] [G] est sans emploi depuis le mois de décembre 2025 et a, parallèlement, une entreprise individuelle qui ne génère pas de bénéfices et ne produit plus d'activité. La dette locative s'est constituée suite à des dépenses exceptionnelles, touchant notamment au déménagement de sa fille et à la révision de sa voiture. Madame [E] [T] [G] n'a pas pu respecter le plan d'apurement sollicité en raison de son budget. Elle ne souhaite pas s'engager dans une procédure de surendettement et a rendu le logement. Elle est hébergée chez des tiers et ses ressources sont inconnues. Elle est redevable de plusieurs autres dettes, notamment auprès de l'URSSAF (2 359 euros), d'un centre dentaire (621,06 euros) et d'un lycée (246 euros).

L'OPHEA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 5 369,42 euros au 10 mars 2026 ; il indique que le paiement des loyers courants n'a pas été repris et que la dette s'est aggravée. Il s'oppose à des délais de paiement.

Madame [E] [T] [G], citée à étude, ne comparait pas ni personne pour elle. Il sera donc statué à son égard par jugement réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En cours de délibéré, et sur demande du président, le greffe a sollicité d'OPHEA la transmission du bail entier, les conditions particulières étant manquantes au dossier. Ces dernières ont été dûment transmises.

Sur les effets du congé

En application de l'article L 442-6 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L'article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.
(…) »

Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l'espèce, le congé a été notifié à Madame [E] [T] [G] pour le 31 mai 2025 au vu des impayés de loyers à cette date (1 959,01 euros au 24 février 2025) ; il l'invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l'impayé et lui indiquait qu'à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 31 mai 2025, l'OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 31 mai 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi de l'occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l'espèce, la demande de déchéance a été faite le 12 janvier 2026, date de l'assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à 4 481,30 euros, selon décompte arrêté au 6 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Compte tenu de ce montant, de l'ancienneté de la dette locative et du non-respect du plan d'apurement convenu le 13 octobre 2025, le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Madame [E] [T] [G].

Elle doit donc être déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra donc qu'être ordonnée.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier d'acompte actualisé, Madame [E] [T] [G] doit être condamnée au règlement de la somme de 5 369,42 euros, correspondant au montant de l'arriéré de loyers et charges au 10 mars 2026 (dernière échéance incluse : février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l'évolution des sommes dues depuis l'assignation.

Elle doit être également condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et de l'avance sur charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié à compter du mois de mars 2026 jusqu'à parfaite évacuation des lieux, sans qu'il y ait lieu de l'assortir d'intérêts de retard dès à présent.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Madame [E] [T] [G], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :