TJ 67482, 30 juin 2026, RG 24/06300

N° RG 24/06300 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M4FG

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

11ème civ. S2

N° RG 24/06300
N° Portalis DB2E-W-B7I-M4FG

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Noémie DUDKIEWICZ-BALMELLE
Me Sarah PAQUET
Me Jean WEYL

Le

Le Greffier

Me Noémie DUDKIEWICZ-BALMELLE
Me Sarah PAQUET
Me Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [C]
né le 09 Novembre 1969 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [K] [C]
née le 15 Septembre 1971 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Madame [J] [C]
née le 27 Septembre 1966
[Adresse 4]
[Localité 5]

Madame [L] [C]
née le 01 Décembre 1950
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentés par Me Sarah PAQUET, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 163

DEFENDEURS :

S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE
[Adresse 6]
[Localité 1]
représentée par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

Madame [V] [U] née [Q]
née le 08 Mai 1949
Monsieur [H] [U]
né le 10 Octobre 1939
Domiciliés ensemble [Adresse 7]
[Localité 1]
représentés par Me Noémie DUDKIEWICZ-BALMELLE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 18

OBJET : Autres demandes relatives à la copropriété

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Président
Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Juin 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Président
et par Virginie HOPP, Greffière
EXPOSE DES MOTIFS

Madame [L] [C] est usufruitière, depuis le décès de son époux Monsieur [G] [C] survenu le 26 février 2019, d'un bien immobilier sis [Adresse 7]-[Adresse 8] à [Localité 1], cadastré section 15 n°[Cadastre 1], lot 15 s'agissant du logement et lot 30 s'agissant de la cave, acquis le 13 avril 1983 et Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C] en sont nus-propriétaires.

Selon procès-verbal d'assemblée générale du 7 avril 1985, la copropriété de l'immeuble a autorisé le passage des conduites d'évacuation des eaux usées du lot appartenant à Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q], situé au 5ème par le lot 15 appartenant aux demandeurs, situé au 4ème étage.

Des désordres occasionnés par l'installation sanitaire de Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q] et de multiples fuites d'eau ont été dénoncés dès 1989 au syndic de copropriété.

Le bien immobilier a par ailleurs été confié en gestion locative à la SA FONCIA LOBSTEIN SOGESTIM aux droits de laquelle vient la SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE selon mandats des 12 décembre 2004 puis du 5 octobre 2016.

Les locataires ont quitté les lieux le 6 avril 2021 selon état des lieux mentionnant un dégât des eaux au plafond de l'entrée et de la salle de bains.

Par courrier recommandé du 12 avril 2022 avec accusé réception signé le 14 avril 2022, le conseil de Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C] ont mis en demeure la SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE CHAMPAGNE-COMTE de justifier des diligences accomplies afin de remédier aux désordres.

Selon ordonnance du 27 septembre 2022, le Président du tribunal judiciaire de STRASBOURG, saisi par Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C] a ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur [X] [M] avec mission habituelle.

Selon rapport d'expertise du 2 septembre 2023 a conclu que les sanitaires aménagés dans le lot de Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q] ne sont pas conformes et présentent des dysfonctionnements de nature à générer des infiltrations par débordements dans le lot de Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C], désordres de nature à rendre l'appartement impropre à son usage.

Ignorant la nature des travaux réalisés, Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C] ont fait citer Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q] ainsi que la SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG par actes délivrés le 4 juillet 2025 aux fins de voir notamment condamner solidairement Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q] à la réalisation des travaux préconisés par l'expert judiciaire et la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMPTE au paiement de la somme de 2000.00 euros à titre de dommages et intérêts.

L'affaire a fait l'objet de renvois pour échange de pièces et écritures.

Selon jugement prononcé le 24 octobre 2025, le tribunal judiciaire de STRASBOURG a acté du protocole d'accord transactionnel régularisé entre Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q] et Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C] et du désistement d'instance et d'action de ces derniers.

A l'audience du 22 mai 2022, Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leurs conclusions aux fins de voir :
-Débouter la SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE de ses demandes,
-Condamner la SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE à leur payer la somme de 2000.00 euros à titre de dommages et intérêts,
-Condamner la SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE à leur payer la somme de 1500.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner la SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE aux dépens,
-Ordonner l'exécution provisoire,

Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C] confirment s'être rapprochés de Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q] aux fins d'accord transactionnel et s'être désistés de leur action à leur encontre.

Ils maintiennent leur demande à l'encontre de la SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE. Ils exposent qu'aux termes du mandat de gestion signé le 21 décembre 2004 le mandataire doit souscrire toutes assurances utiles et intervenir auprès d'elles en cas de sinistre, prendre toutes mesures conservatoires et faire exécuter toutes réparations dont le montant est inférieur à la somme de 200.00 euros et les plus importantes et urgentes en en informant le mandant. Ils font valoir que la SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE a rédigé l'état des lieux de sortie le 6 avril 2021 sans exiger des locataires de justifier d'une déclaration de sinistre relatif au dégât des eaux auprès de leur assureur, sans s'assurer de la gestion du sinistre et des réparations ni en avoir informé ses mandants. Ils indiquent que le sinistre dégât des eaux n'a pas été pris en charge par l'assurance des locataires ni par celle du bailleur et qu'ainsi entre le 6 avril 2021 et le mois d'octobre 2021 le logement est demeuré vide et le plafond s'est effondré. Ils estiment avoir subi un préjudice estimé à la somme de 2000.00 euros au titre des frais de reprise des désordres et de vacance du logement et en sollicitent, sur le fondement de l'article 1217 du code civil, l'indemnisation.

La SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :
-Déclarer les demandes Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C] irrecevables,
-Débouter Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C] de leur demandes,
-Condamner Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C] aux dépens,
-Condamner Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C] à leur payer la somme de 1500.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,

La SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE estime qu'il ne lui appartenait pas de souscrire une assurance ni d'intervenir dans les déclarations de sinistres des locataires à qui il incombaient, sur le fondement de l'article L 113-2 du code des assurances, de saisir leur assureur du sinistre.

Elle soutient que la tardivité de résolution du sinistre ne lui est pas imputable mais est due à l'inertie de Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q], de leur assureur, du syndicat des copropriétaires et des assemblées générales. Elle fait valoir qu'au titre de son mandat de gestion elle devait s'assurer du bon état du logement raison pour laquelle elle a retenu, à juste titre, le montant du dépôt de garantie de 824.61 euros après avoir constaté que les travaux relatifs aux dégâts des eaux n'avaient pas été effectués ne disposant d'aucun pouvoir coercitif envers les locataires et qu'elle se trouvait dans l'impossibilité de réaliser les réparations nécessaires tant que les analyses des structures en bois du logement n'étaient pas réalisées et les travaux sur les canalisations de Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q] effectués ces derniers n'étant intervenus que dans le courant de l'année 2024, outre l'absence de fonds disponibles. Elle soutient, que tenue à une obligation de moyens et non de résultat, elle justifie, par les échanges de courriels entre les parties, avoir informé Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q] tout au long de l'exécution de son mandat de l'avancement de la gestion du sinistre. Elle prétend également que les demandeurs, parfaitement informés de l'état du logement et présents lors de l'expertise judiciaire, n'ont jamais sollicité la réparation des travaux pour lesquels leur accord était nécessaire en vertu de l'article 2.4 des mandats de gestion successifs ni remis les fonds nécessaires alors qu'ils étaient informés par courriel du 11 octobre 2024 qu'elle ne possédait pas lesdits fonds. Elle estime avoir parfaitement rempli ses obligations et que sa responsabilité ne peut être recherchée. Elle estime enfin que Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C] ne justifient nullement de la réalité des 2000.00 euros sollicités et n'établissent aucun lien de causalité entre les fautes qui lui imputent et le préjudice allégué.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts.

En application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

La responsabilité contractuelle suppose un fait générateur, un dommage et un lien de causalité.

Un mandataire n'est tenu qu'à une obligation de moyens si bien que le demandeur à l'action en responsabilité doit démontrer une faute.

En l'espèce Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C] reprochent à la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE d'avoir rédigé l'état des lieux de sortie des locataires en date du 6 avril 2021 mentionnant une auréole au plafond sans avoir exigé le justificatif de la déclaration de sinistre à leur assureur et s'assurer de la gestion du sinistre et des réparations.

Il est constant que deux mandats de gestion locative ont été confiés à la SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE en date des 12 décembre 2004 puis du 5 octobre 2016.

Il ressort notamment des articles 2 et 4 du mandat signé le 5 octobre 2016 afférent aux missions que le mandataire doit :
-souscrire toutes assurances utiles et faire toutes déclarations en cas de sinistre.
-prendre toutes mesures conservatoires, faire exécuter toutes menues réparations don le montant est inférieur à la somme de 200.00 euros et celles plus importantes en avisant rapidement le mandant, en régler les factures,
-faire exécuter tous travaux importants après accord du mandant, en régler les factures,
Il ressort de l'article 1 dudit mandat afférent à la garantie des loyers impayés et détériorations immobilières, protection juridique que :
-le mandataire se porte ducroire au profit du mandant du respect par le locataire qu'il aura recherché et choisi, de l'obligation de paiement du loyer, des charges et taxes, et de l'obligation de restituer les lieux loués en bon état dans les conditions ci-après.

Il ressort de l'état des lieux de sortie précité que le plafond de l'entrée ainsi que celui de la salle de bains ont subi un dégât des eaux.

Il est également produit :
- un procès-verbal d'huissiers de justice du 7 mars 2022 démontrant une aggravation des désordres,
- le courrier recommandé du 12 avril 2022 avec accusé réception signé le 14 avril 2022 aux termes duquel le conseil de Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C] met en demeure la SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE de justifier des diligences accomplies pour remédier aux désordres suite au dégât des eaux constaté aux termes de l'état des lieux de sortie, la vacance locative du logement étant constatée,
-les échanges de courriels des 15 décembre 2021 13 septembre 2021 entre les parties aux termes desquels Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C] s'étonnent de l'absence de relocation du logement depuis le départ le 6 avril 2021 des anciens locataires, d'avoir constaté un dégât des eaux lors d'une visite du logement en octobre 2021 sans en avoir été informés et sollicitent des informations sur les diligences accomplies en vue de la reprise des désordres et les raisons pour lesquelles aucune démarche n'a été accomplie envers les propriétaires du 5ème étage, Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q],
-le courrier recommandé du 12 avril 2022 avec accusé réception signé le 14 avril 2022 du conseil de Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C] mettant en demeure Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q] de justifier de l'ensemble des déclarations de sinistres et des réparations réalisées,

Il ressort de ces éléments que la SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMPTE n'a pas tenu informé ses mandants, Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C], du dégât des eaux constaté lors du départ le 6 avril 2021 des locataires, ni effectué les mesures conservatoires nécessaires alors que le logement s'est rapidement dégradé comme le démontre le procès-verbal de l'huissier de justice du 7 mars 2022.

Il est cependant constant que le logement a subi des dégâts des eaux récurrents dénoncés au syndic dès 1989 par feu Monsieur [G] [C], désordres occasionnés par l'installation sanitaire de Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q], ces derniers ayant été autorisés, selon procès-verbal d'assemblée générale du 7 avril 1985, à faire passer leurs conduites d'évacuation des eaux usées de leur lot situé au 5ème par le lot 15 appartenant aux demandeurs, situé au 4ème étage.

Il est produit également la décision prononcée par le Président du tribunal judiciaire de STRASBOURG le 27 septembre 2022 ordonnant une mesure d'expertise confiée à Monsieur [X] [M] avec mission habituelle ainsi que le rapport d'expertise du 2 septembre 2023 qui conclut que les sanitaires aménagés dans le lot de Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q] ne sont pas conformes et présentent des dysfonctionnements de nature à générer des infiltrations par débordements dans le lot de à Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C], désordres de nature à rendre leur appartement impropre à son usage.

Il ressort par ailleurs des échanges de courriers et courriels que les travaux préconisés par l'expert pour mettre fin aux désordres n'ont été réalisés que tardivement au cours de l'année 2024 par Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q]. Ainsi par courriel du 14 janvier 2022 Madame [I] [C] sollicite de Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q] le justificatif de la facture de réparations des désordres dans leur logement " afin de faire cesser la fuite ", par courriers officiels des 9 et 14 avril 2024, les conseils des parties relancent les défendeurs aux mêmes fins, et par courriel du 21 juin 2024 Madame [V] [U] née [Q] en date du 21 juin 2024 sollicite la possibilité pour les professionnels mandatés d'accéder au logement des demandeurs pour " l'évacuation des conduites et la mise au propre de leur travail " .

S'il ressort des courriels des 20 septembre 2021 et 11 octobre 2021 que le logement aurait été remis en ligne sur de nombreux sites de location sans succès et qu'il aurait été précisé à chaque visiteur que les plafonds seraient repeints avant l'entrée dans les lieux dans la mesure où il n'y a plus de fonds disponibles pour effectuer la remise en état, il n'est produit aucune demande de Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C] sollicitant de la SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE CHAMPAGNE-COMTE de faire réaliser les travaux de remise en état pour lesquels leur accord était nécessaire en vertu de l'article 2.4 des mandats de gestion successifs ni de la remise des fonds nécessaires étant relevé qu'il ressort de l'expertise judiciaire que toutes réparations des désordres occasionnés dans le logement des demandeurs n'auraient pu être réalisées en l'absence de travaux sur les canalisations par Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q], le logement ayant été qualifié en l'état d'impropre à son usage.

Il est également relevé que la SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE ne pouvait exiger des locataires la production de toute déclaration de sinistre auprès de leur assurance contre les risques locatifs mais a tiré les conséquences de la restitution du logement en mauvais état et effectué une retenue du dépôt de garantie.

Ainsi si la SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE CHANCHE-COMTE a tardé à informer les demandeurs du dernier dégâts des eaux, la responsabilité de cette dernière, tenue à une obligation de moyens, ne peut être recherchée d'une part en ce que la réalisation de travaux de remise en état du logement donné à bail ne pouvait intervenir en l'absence d'accord des propriétaires et de fonds disponibles mais également en l'absence de la réalisation tardive des travaux préconisés par l'expert judiciaire par Monsieur [H] [U] et Madame [V] [U] née [Q], difficulté dont étaient parfaitement informés Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C].

Par conséquent Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Madame [L] [C], Monsieur [A] [C], Madame [K] [C] et Madame [J] [C], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la SA FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE la somme de 600.00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,