TJ 67482, 30 juin 2026, RG 25/02591

N° RG 25/02591 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NOFR

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/02591
N° Portalis DB2E-W-B7J-NOFR

Minute n°

☐ Copie exec. à :
[Z] [H] [O]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Atika SIOUALA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

[Z] [H] [O], Société Anonyme d’ Economie Mixte RCS [Localité 1] N° B 548 501 360
Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Mme [U] [B] [R], gestionnaire contentieux

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [N]
né le 18 Juin 1961 à [Localité 4] (ALGERIE)
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Juin 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 décembre 2018, la SIBAR devenue la [Z] [H] [O], a consenti à Monsieur [F] [N] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 288.48 euros ainsi que 95.47 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la [Z] [H] [O] a fait signifier à Monsieur [F] [N] le 11 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2467.30 euros et d'avoir à justifier d'une assurance locative.

Par acte délivré le 27 février 2025, la [Z] [H] [O] a fait assigner Monsieur [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a fait l'objet de renvois pour échange de pièces et écritures.

A l'audience du 22 mai 2026, la [Z] [H] [O], dûment représentée, a repris les termes de son acte introductif d'instance aux fins de voir :
-Déclarer le tribunal compétent en raison de la matière,
-Déclarer le tribunal compétent territorialement,
-Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation du bail,
-A défaut, Prononcer la résiliation du bail,
-Condamner Monsieur [F] [N] et tout occupant de son chef à évacuer immédiatement le local d'habitation,
-Dire qu'à défaut de libération volontaire des locaux dans les délais réglementaires, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique,
-Dire et juger que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
-Condamner Monsieur [F] [N] au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 9477.57 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
-Condamner Monsieur [F] [N] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux révisable selon les termes du bail, avec intérêt au taux légal à compter de chaque terme impayé ;
-Condamner Monsieur [F] [N] à payer à la [Z] [H] [O] la somme de 500.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Monsieur [F] [N] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la dénonce à la Préfecture,
-Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit,

La [Z] [H] [O] précise que Monsieur [F] [N] n'a pas régularisé son arriéré locatif dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer mais a justifié d'une assurance locative.

Le conseil de Monsieur [F] [N] qui s'est constitué le 9 octobre 2025 a déposé son mandat à l'audience. La décision sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes.

La situation d'impayés a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 5 septembre 2024 soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 27 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 28 février 2025 à l'autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 10 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 12), et le commandement de payer, signifié au locataire le 11 septembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2467.30 euros.

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 novembre 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce la [Z] [H] [O] a produit à l'audience un décompte actualisé au 21 mai 2026 dont il ressort que Monsieur [F] [N] reste redevable de la somme de 9477.57 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, et comprenant l'échéance du mois mai 2026, après déduction des frais de commissaire de justice de montants respectifs de 143.60 euros et 139.27 euros qui relèvent des dépens.

Monsieur [F] [N] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [F] [N] sera condamné à payer à la [Z] [H] [O] la somme de 9477.57 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, échéance de mai 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, comme sollicité, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande d'expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce il ressort du décompte précité que Monsieur [F] [N] n'a pas repris le règlement des loyers courants et du rapport d'enquête sociale réalisé le 26 septembre 2025 que si le défendeur perçoit des revenus mensuels de 1900.00 euros, il est en situation de surendettement.

Il convient ainsi de relever que Monsieur [F] [N] ne justifie pas d'une solvabilité suffisante pour la reprise du loyer courant outre l'apurement de l'arriéré locatif y compris dans le cadre de délais de paiement accordés d'office.

En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l'expulsion de Monsieur [F] [N] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [F] [N] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
Elle entre dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion, Monsieur [F] [N] sera condamné au paiement d'une somme pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 11 novembre 2024, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [F] [N] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 9477.57 euros, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 11 novembre 2024.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement.

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [F] [N] faisait l'objet actuellement d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires.

En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [F] [N], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonce à la Préfecture, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [F] [N], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la [Z] [H] [O] la somme de 150,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique du locataire.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS