TJ 67482, 30 juin 2026, RG 26/03154

N° RG 26/03154 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OJQD

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Juge de l’exécution

N° RG 26/03154 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OJQD

Minute n°

Le____________________

Exp. exc + ann à Me FOTI par case
Exp. exc + ann à Me DIEBOLD par case
Exp. aux parties par LS + LRAR
Exp. à Me [M], Commissaire de justice, par case

Le Greffier

Me Fabienne DIEBOLD-STROHL
Me Sylvia FOTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

SERVICE DÉLÉGUÉ DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT

DU

30 JUIN 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [C] [E]
né le 19 Juin 1986 à [Localité 3] (GHANA)
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
comparant, assisté par Me Sylvia FOTI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 368

DÉFENDERESSE :

OPHEA - EUROMETROPOLE HABITAT [Localité 1], OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1]
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 276 700 028
dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168, substituée à l’audience par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Vice-Président, Juge de l’exécution
Lamiae MALYANI, Greffier

OBJET : Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux - Demande de délai ou de réduction de délai pour l’exécution d’une mesure d’expulsion

DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge de l’Exécution, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Juin 2026.

JUGEMENT :
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge de l’Exécution et par Lamiae MALYANI, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 4 octobre 2024, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [S] [E] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer de 222,64 € par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par jugement du 4 octobre 2024, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg a notamment :

- constaté la résiliation au 31 octobre 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre OPHEA, d'une part, et Monsieur [S] [E] d'autre part, portant sur un logement [Adresse 6]) à [Localité 6];
- prononcé la déchéance de Monsieur [S] [E] de son droit au maintien dans les lieux ;
- ordonné en conséquence l'expulsion de Monsieur [S] [E] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution) ;
- dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné Monsieur [S] [E] à verser à OPHEA la somme de 5.721,08 €au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 28 août 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- condamné Monsieur [S] [E] à payer à l'OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, soit 310,30 € par mois à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;
- accordé à Monsieur [S] [E] un délai de 36 mois, sauf meilleur accord, pour s’acquitter de sa dette et dit qu’il devra le faire en 12 mensualités de 50 € chacune et 24 mensualités de 213,378 € chacune soldant la dette en principal et intérêts, et ce, en sus du paiement du loyer et des charges courants ;
- dit que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement ;
- dit que faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue en sus du paiement du loyer et des charges courants, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans aucune formalité et le congé reprendra son plein effet.

Le jugement a été signifié le 6 novembre 2024.

Un commandement de payer aux fins de saisie-vente a été délivré le 20 février 2026 et un commandement de quitter les lieux pour le 20 avril 2026 a été signifié à Monsieur [S] [E] le même jour.

Par requête du 13 avril 2026, déposée au greffe le 22 avril 2026, Monsieur [S] [E] a saisi le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir un délai à expulsion de 12 mois pour lui permettre de quitter les lieux ou de négocier une transaction avec l’OPHEA si sa situation venait à être régularisée.

Au soutien de ses demandes, il expose que :
- il est arrivé en France en 2013 pour effectuer des études;
- en 2021, la Préfecture de [Localité 1] a rejeté sa demande de renouvellement de titre de séjour, de sorte qu’il a été placé dans une situation irrégulière et inconfortable ; que son recours n’a pas abouti ;
- il a travaillé dans la même société de 2016 à 2023 tant pour financer ses études que les charges de la vie courante mais qu’il a été contraint de démissioner au regard de sa situation administrative irrégulière ;
- il a trouvé un emploi en Allemagne en 2024 afin de pouvoir continuer à percevoir des revenus; qu’il a alors pu honorer l’échéancier mis en place par le Juge des Contentieux de la Protection par jugement du 4 octobre 2024 ; que cet emploi a pris fin en septembre 2025 et qu’il n’a alors plus perçu de revenus ;
- sa situation administrative le bloque dans toutes ses démarches, notamment au regard d’un emploi et l’empêche de pouvoir régler le loyer ;
- il n’est pas inactif car il a emprunté 5.000 € auprès de ses proches pour pouvoir régler sa situation auprès de l’OPHEA, il relance régulièrement la Préfecture du Bas-Rhin afin d’obtenir des renseignements sur le traitement de son dossier relatif à sa demande de titre de séjour et il effectue des missions auprès de diverses associations de manière bénévole afin de venir en aide aux autres ; qu’il est dévoué, sérieux, bienveillant et est très apprécié auprès de celles-ci ; qu’il fait également partie de l’équipe d’accompagnement à l’AEC depuis de nombreuses années ;
- il multiplie les démarches auprès de logement sociaux mais également des demandes DALO qui ne peuvent aboutir en raison de sa situation administrative ;
- un délai supplémentaire lui permettrait de régulariser sa situation administrative.

Monsieur [S] [E] démontre avoir déposé une demande d’aide juridictionnelle le 2 avril 2026.

A l’audience du 10 juin 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [S] [E], présent et assisté de son conseil, ont repris les prétentions et moyens de leur requête.

Il ajoute que :

- il justifie qu’il relance régulièrement la Préfecture et que sa demande afin d’obtenir une admission exceptionnelle au séjour est toujours en cours d’instruction ;
- il est travailleur et n’attend que ce titre administratif pour retrouver un emploi et pouvoir reprendre le règlement des indemnités d’occupation et apurer la dette après de l’OPHEA ;
- il a obtenu de l’aide de la part du [Localité 7] [L] du Centre [B] qui a mis en place un virement permanent pour s’acquitter de l’indemnité d’occupation et un virement permanent pour apurer la dette auprès du Commissaire de Justice ;
- il est de bonne foi et a pris attache avec de nombreuses associations pour trouver un autre logement ou un autre emploi mais que cela a été vain, notamment au regard de sa situation administrative ;
- avoir un logement est important pour lui car c’est tout ce qu’il a actuellement ;
- il espère avoir une réponse de la Préfecture rapidement.

L’OPHEA, représentée par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions du 8 juin 2026.

Il conclut au débouté de l’intégralité des demandes de Monsieur [S] [E] et sollicite sa condamnation aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que :

- bien que la dette ait diminué, les loyers de mars, avril et mai 2026 restent impayés ;
- il a déjà obtenu des délais de paiement qu’il n’a pas respectés ;
- Monsieur [S] [E] ne démontre pas avoir effectué des démarches sérieuses de relogement ;
- il a besoin de récupérer le logement afin d’y reloger des personnes sur liste d’attente depuis plusieurs années ;
- Monsieur [S] [E] n’apporte aucune garantie quant à sa solvabilité future ;
- il ne fait pas de proposition de paiement et que si des délais devaient être accordés, il est quasiment certain que sa dette ne fera qu’augmenter, lui causant ainsi un préjudice important ;
- Monsieur [S] [E] ne démontre pas la réalité de virements annoncés.

Monsieur [S] [E] et son conseil ont sollicité l’autorisation de produire en délibéré les justificatifs de la mise en place des virements permanents qu’ils ont invoqués lors de l’audience.

L’autorisation leur a été accordée et l’OPHEA a été autorisée à produire une note en délibéré suite à la production des pièces annoncées.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

Le 15 juin 2026, Monsieur [S] [E] a produit :
- un avis d’opération du 4 juin 2026 pour un montant de 349 € au profit de l’OPHEA au titre du virement du loyer ;
- un avis d’opération de virement permanent ordonné par le Centre [B] à compter du 1er juillet 2026, à périodicité mensuelle et jusqu’au 31 décembre 2026, d’un montant de 349 €, effectué sur le compte de l’OPHEA au titre du virement pour le loyer de Monsieur [S] [E] ;
- un avis d’opération de virement permanent ordonné par le Centre [B] à compter du 12 juin 2026 et jusqu’au 31 mars 2027, d’un montant de 321 € effectué sur le compte de la caisse des dépôts et consignations afin de s’acquitter de la dette de Monsieur [S] [E].

L’OPHEA n’a pas produit de note en délibéré.

Monsieur [S] [E] étant présent et assisté de son conseil et l’OPHEA étant regulièrement représenté, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [S] [E] justifie avoir déposé un dossier d’aide juridictionnelle, ce qui le dispense, notamment, du versement du droit de timbre prévu par l’article 1635 bis Q du code général des impôts.

Sa demande est donc recevable.

* Sur la demande de délais à expulsion

En vertu des dispositions de l’article 510 alinéa 3 du Code de Procédure Civile, le Juge de l’Exécution peut octroyer des délais de grâce après signification d’un commandement ou d’un acte de saisie.

Conformément aux dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution :
- " le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales"
- "la durée des délais prévus à l'article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an” ;
- “ Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement".

Il appartient au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, Monsieur [S] [E] démontre qu’il a toujours réglé son loyer lorsqu’il travaillait mais que trouver un emploi et percevoir des revenus se révèle impossible au regard de sa situation administrative.

Il justifie avoir déposé le 27 janvier 2025, auprès de la Préfecture du Bas-Rhin, une demande d’admission exceptionnelle au séjour sur les fondements des articles L 423-23 et L 435-1 du CESEDA mais que celle-ci a été jugée irrecevable le 3 mars 2025, le dossier étant incomplet.
Il démontre avoir régularisé celui-ci et avoir relancé la Préfecture, avec l’aide de Caritas, le 14 novembre 2025 puis le 2 mars 2026. La Préfecture lui a répondu par courriel du 6 mars 2026 que son dossier était toujours en cours d’instruction.

Monsieur [S] [E] est ainsi actif pour régulariser sa situation administrative laquelle ne lui permet pas de retrouver un emploi et le freine dans son obtention d’aides financières et de logement.

Il démontre néanmoins avoir sollicité des associations, notamment des associations tel que l’association l’Etage, afin d’obtenir un hébergement pour personnes sans droit ni titre. Il lui a été répondu, notamment par courriel du 27 mars 2026 que ces hébergements sont saturés. Il démontre également être suivi par un travailleur social mais ne pas pouvoir prétendre au dispositif DALO par exemple.

Ainsi, il justifie avoir effectué des démarches, vaines pour retrouver un nouveau logement.

Monsieur [S] [E] démontre enfin qu’il est très actif au niveau associatif puisqu’il effectue du bénévolat, notamment auprès de Caritas, pour venir en aide aux autres et fait également partie de l’équipe d’accompagnement à l’AEC.

Il est très apprécié ce qui lui a permis d’obtenir l’aide financière d’amis ainsi que du [Localité 7] [L] au Centre [B] :
- un chèque de 5.000 € a été versé à l’étude du commissaire de justice en charge du recouvrement des arriérés de loyers et charges, le 6 mars 2026 ;
- un virement a été effectué le 4 juin 2026 pour un montant de 349 € au profit de l’OPHEA au titre du virement du loyer du mois de mai 2026 ;
- un virement permanent ordonné par le Centre [B] a été mis en place à compter du 1er juillet 2026, à périodicité mensuelle et jusqu’au 31 décembre 2026, d’un montant de 349 €, effectué sur le compte de l’OPHEA au titre du virement pour le loyer de Monsieur [S] [E] ;
- un virement permanent ordonné par le Centre [B] a été mis en place à compter du 12 juin 2026 et jusqu’au 31 mars 2027, d’un montant de 321 € effectué sur le compte de la caisse des dépôts et consignations afin de s’acquitter de la dette de Monsieur [S] [E].

Ainsi, Monsieur [S] [E] ne peut pas percevoir de revenus en raison de sa situation administrative mais, grâce à l’aide de tiers, il est en mesure de s’acquitter des indemnités d’occupation ainsi que de rembourser sa dette.
Certes, au regard du relevé produit par l’OPHEA, l’indemnité d’occupation mensuelle est de 349,88 € et le virement permanent mis en place n’est que de 349 €, cependant la différence est minime et n’entraînera pas d’impayés trop élevés.
De même, le virement permanent permettra de solder une partie conséquente de la dette (3.210 € devant être versés et la dette arrêtée au 3 juin 2026 étant de 3.969,83 € mais devant être minorée du virement du 4 juin 2026 et étant alors de 3.620,83 €) que Monsieur [S] [E] sera en mesure d’apurer si sa situation administrative le lui permet.

Par conséquent, au regard de la bonne foi de Monsieur [S] [E], de ses efforts, du fait que ses démarches en vue de trouver un emploi et un logement ne peuvent aboutir en raison de sa situation administrative, du fait qu’il démontre que son dossier est en cours de traitement auprès de la Préfecture et qu’il relance celle-ci régulièrement, du fait qu’il justifie pouvoir s’acquitter régulièrement du loyer et apurer sa dette pendant plusieurs mois, ce qui n’augmentera pas le montant des arriérés de manière conséquente tel que le craignait l’OPHEA, il convient de lui octroyer, dans un premier temps, un délai à expulsion à compter de ce jour et jusqu’au 31 octobre 2026.

Ce délai qui sera suivi du délai de la trève hivernale jusqu’au 31 mars 2026, devrait permettre d’obtenir une décision administrative ou d’avoir en vue une échéance avant la fin de la trève hivernale et éventuellement de solder sa dette auprès d’OPHEA. Il bénéficiera alors d’un reliquat de délais à expulsion de 8 mois et pourra éventuellement ressaisir le Juge de l’Exécution à l’issue de la trève hivernale de nouveaux délais, sur lesquels il sera statué au vu des éléments qu’il pourra présenter et du montant de la dette auprès de l’OPHEA, notamment si sa situation administrative ne devait pas encore être régularisée.

* Sur les demandes accessoires

L’octroi de délais ayant été rendu dans l’intérêt de Monsieur [S] [E], celui-ci sera condamné aux dépens.

Il sera relevé que Monsieur [S] [E] a déposé un dossier d’aide juridictionnelle le 2 avril 2026.

L’équité ne justifie ainsi pas qu’il soit fait droit à la demande de l’OPHEA au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

PAR CES MOTIFS,