TJ 67482, 30 juin 2026, RG 25/10508

N° RG 25/10508 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OACI

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/10508
N° Portalis DB2E-W-B7J-OACI

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Leslie ULMER
M. [G] [D]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Leslie ULMER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [D]
né le 09 Mars 1993 à [Localité 4] en Arménie
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Juin 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat du 10 novembre 2021 à effet du 15 novembre 2021, la SA BATIGERE HABITAT a consenti à Monsieur [G] [D] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 267.67 euros ainsi que 55.81 euros au titre des charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [G] [D] le 8 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 374.19 euros.

Par acte du 10 novembre 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin de constat de résiliation du bail et à défaut de résiliation judiciaire, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d'occupation.

A l'audience du 22 mai 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance en actualisant la dette locative aux fins de voir :
-Constater la résiliation de plein droit du bail,
Subsidiairement :
-Prononcer la résiliation judiciaire du bail,
-Ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [D] et de tous occupants de son chef, sans délai, sous astreinte de 200.00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
-Condamner Monsieur [G] [D] à lui payer chaque mois à compter du 9 juin 2025 et jusqu'à évacuation définitive, une indemnité d'occupation d'un montant de 323.48 euros (soit la somme de 267.67 euros au titre du loyer et la somme de 55.81 euros au titre des charges), sous réserve du décompte définitif et qui sera indexé de la même manière que le loyer comme si le bail s'était normalement poursuivi,
-Dire que cette indemnité d'occupation sera revalorisée à proportion des majorations de loyers HLM décidées par le Conseil d'Administration en application de l'article L 442-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l'y autorisera,
-Condamner Monsieur [G] [D] à lui payer la somme de 613.07 euros représentant les loyers et charges impayées, cet arriéré ayant la qualification juridique de loyers jusqu'au 8 juin 2025 et d'indemnités d'occupation, passé ce délai, avec intérêts au taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle,
-Condamner Monsieur [G] [D] à lui payer la somme de 1200.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner Monsieur [G] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,
-Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécutoire provisoire du jugement à intervenir,

La SA BATIGERE HABITAT expose que Monsieur [G] [D] n'a pas régularisé la situation d'impayés dans le délai imparti au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 avril 2025 si bien qu'elle est fondée à solliciter de voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que la dette locative s'élève au 21 mai 2026 à la somme de 1502.99 euros. Elle ajoute que Monsieur [G] [D] a réglé le 4 mai 2026 la somme de 500.00 euros et précise ne pas avoir mandat d'accepter des délais de paiement.

Monsieur [G] [D] déclare percevoir un revenu mensuel de 2200.00 euros dans le cadre d'un contrat de travail à durée déterminée et avoir à charge trois dernières mensualités afférentes à un crédit à la consommation. Il propose d'apurer la dette locative par mensualités de 100.00 euros.

Il a été donné lecture à l'audience du rapport d'enquête sociale du 18 mai 2026

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes.

L'assignation a été notifiée le 12 novembre 2025 à l'autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 22 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est justifié de la notification de la situation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 juin 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 10 novembre 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes de constat de la résiliation du bail, d'expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement.

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l'espèce aucun élément ne permet d'indiquer que Monsieur [G] [D] fait l'objet d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans la dernière version applicable à l'espèce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié au locataire le 8 avril 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 374.19 euros.

Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 juin 2025 à minuit.

Sur le montant de l'arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce la SA BATIGERE HABITAT produit un décompte actualisé au 21 mai 2026 aux termes duquel Monsieur [G] [D] reste redevable, de la somme de 1502.99 euros, échéance d'avril 2026 incluse.

Monsieur [G] [D] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette. Il sera par conséquent condamné à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 1502.99 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance d'avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce la SA BATIGERE HABITAT a indiqué que Monsieur [G] [D] a réglé le loyer du mois de mai 2026 par versement d'un montant de 500.00 euros le 4 mai 2026.

S'il ressort de l'enquête sociale que Monsieur [G] [D] perçoit des allocations chômage d'un montant de 963.90 euros, le défendeur a déclaré à l'audience percevoir un revenu mensuel de 2200.00 euros dans le cadre d'un contrat à durée déterminée.

En considération de ces éléments ainsi que de la proposition de règlement présentée à l'audience par Monsieur [G] [D] à hauteur de 100.00 euros par mois, en sus du loyer courant, le défendeur sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l'espèce si la demande d'expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et d'autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera :

- le rétablissement des effets de la clause résolutoire et qu'à défaut pour Monsieur [G] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA BATIGERE HABITAT faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant.
Le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
La demande d'astreinte dont l'utilité n'est pas justifiée à ce stade, sera rejetée.

-la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter du 8 juin 2025 à minuit, soit la somme de 323.48 euros et jusqu'au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l'occupation et révisable conformément aux clauses du bail, et revalorisée à proportion des majorations de loyers HLM décidées par le Conseil d'Administration en application de l'article L 442-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l'y autorisera,

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [G] [D] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 1502.99 euros, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 8 juin 2025 à minuit.

Sur les demandes accessoires.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [G] [D], tenus aux dépens, sera condamné à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS