TJ 67482, 30 juin 2026, RG 26/02087

N° RG 26/02087 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OG4Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/02087
N° Portalis DB2E-W-B7J-OG4Z

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Steeve WEIBEL
Mme [H] [B]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Etablissement public OPHEA, (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1]
représenté par son Directeur Général
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Madame [H] [B]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Juin 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
et par Virginie HOPP, Greffière
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 25 juillet 2013, OPHEA, a donné en location à Madame [H] [B] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer de 329.45 euros outre provisions sur charges comprise, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 décembre 2024, OPHEA a notifié à Madame [H] [B] un congé, initialement notifié par lettre recommandé du 21 octobre 2024 pour " non-paiement de loyers et accessoires " auquel est joint le décompte des sommes dues pour 3918.08 euros, échéance de septembre 2024 incluse et visant les dispositions de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par assignation délivrée le 04 décembre 2025, OPHEA a fait citer Madame [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la régularité du congé délivré, la déchéance au maintien dans les lieux de la locataire ainsi que sa condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l'audience du 22 mai 2026, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance en actualisant la créance aux fins de voir :
- Constater que le congé délivré est régulier,
-Prononcer la déchéance des défendeurs de tout droit au maintien dans les lieux, en application de l'article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948,
-Condamner Madame [H] [B] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés au [Adresse 5] à [Localité 4],
-Prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
-Condamner Madame [H] [B] à lui payer la somme actualisée à l'audience de 3312.67 euros, échéance d'avril 2025 comprise, à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience,
-Condamner en tout état de cause Madame [H] [B] à lui payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail par le tribunal, en quittances et deniers,
-Condamner Madame [H] [B] à lui payer à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 798.46 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil,
-Condamner Madame [H] [B] à lui payer la somme de 600.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner Madame [H] [B] aux entiers dépens.
-Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision

OPHEA, fait valoir que la mauvaise foi de Madame [H] [B] est démontrée en ce qu'elle n'exécute pas une de ses obligations principales, vu l'arriéré de loyers accumulé, de sorte qu'elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi et expulsée en vertu de l'article 10.1 de la loi du 1er septembre 1948. OPHEA a actualisé la dette locative au 11 mai 2025 à la somme de 3312.67 euros. Elle précise qu'un accord de délais a été mis en place à raison de mensualités de 50.00 euros en sus du loyer courant. Elle accepte ces délais avec clause cassatoire.

Madame [H] [B] sollicite à demeurer dans les lieux en réglant des mensualités de 50.00 euros en sus du loyer courant pour apurer la dette locative. Elle précise percevoir 850.00 euros au titre du RSA et partager ses charges avec deux enfants majeurs.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l'assignation le 5 décembre 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 octobre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé.

En application de l'article L 442-6 du Code de la Construction et de l'Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

En application de l'article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux(...). Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l'espèce, le congé a été notifié Madame [H] [B] par lettre recommandée du 21 octobre 2024 avec avis de réception retourné avec la mention " pli non réclamé " puis délivré par commissaire de justice le 17 décembre 2024 pour le 31 janvier 2025 au vu des impayés de loyers au 21 octobre 2024 d'un montant de 3918.08 euros, échéance de septembre 2024 incluse. La défenderesse a été invitée à prendre attache avec le gestionnaire de la situation pour régulariser les impayés défaut de quoi OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Madame [H] [B] ne produit aucun élément de nature à contester la régularité cet acte.

Le congé ayant pris effet le 31 janvier 2025, la résiliation du bail est constatée à cette date.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l'espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l'assignation, soit du 14 décembre 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à la somme de 5619.23 euros, échéance du mois d'octobre 2025 incluse, selon extrait de compte du 11 mai 2026.

Compte tenu de ces éléments et de l'ancienneté de la dette locative, le compte étant constamment débiteur, le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Madame [H] [B].

Madame [H] [B] sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux sous réserve de la décision relative à la demande de délais de paiement.

Sur la demande en paiement.

En application de l'article 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort du décompte précisé que la dette locative s'élève au 11 mai 2026 à la somme de 3312.67 euros, échéance d'avril 2026 incluse.

Par conséquent Madame [H] [B] qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera condamnée à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 3312.67 euros au titre de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges au 11 mai 2026, échéance d'avril 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de la résiliation du bail, Madame [H] [B] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre soit le 31 janvier 2025 et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [H] [B] est déjà condamnée au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 3312.67 euros, en considération de la date de la résiliation du bail soit le 31 janvier 2025.

Sur les délais de paiement.

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au juge d'octroyer des délais de paiement à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, n'est pas applicable en l'espèce en l'absence de résiliation du bail fondée sur de l'acquisition d'une clause résolutoire.

En l'espèce il ressort du décompte précité que Madame [H] [B] a repris le règlement des loyers courants et propose de régler en sus la somme mensuelle de 50.00 euros.

Si elle ne justifie pas de ses revenus, il est relevé qu'OPHEA ne s'oppose pas aux délais sollicités en précisant que l'accord mise en place est respecté.

Compte tenu de l'accord d'OPHEA et de la proposition de règlement formée par Madame [H] [B], il sera accordé à cette dernière des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si Madame [H] [B] apure la dette locative en sus des échéances courantes dues pour l'occupation du logement, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion pourra être poursuivie.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [H] [B], qui succombe, sera tenue aux entiers dépens de l'instance.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge d'OPHEA les frais irrépétibles exposés.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS