TJ 67482, 30 juin 2026, RG 26/02090

N° RG 26/02090 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OG44

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/02090
N° Portalis DB2E-W-B7J-OG44

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Etablissement public OPHEA, (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1]
représenté par son Directeur Général
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Juin 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 30 avril 2015, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [E] [Y] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer de 339.12 outre provisions sur charges comprise, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par courrier recommandé avec accusé réception signé le 11 avril 2025, OPHEA a notifié, à Monsieur [E] [Y], un congé pour le 31 juillet 2025 pour " non-paiement de loyers et accessoires " auquel est joint le décompte des sommes dues pour 4035.17 euros, échéance de mars 2025 incluse, ainsi que les dispositions de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par assignation délivrée le 04 décembre 2025, OPHEA a fait citer Monsieur [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de constat de la régularité du congé, du prononcé de la déchéance de tout droit au maintien dans les lieux, d'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et indemnités d'occupation.

A l'audience du 22 mai 2026, OPHEA, dûment représentée, a repris les termes de son acte introductif d'instance aux fins de voir :
- Constater que le congé délivré est régulier,
-Prononcer la déchéance de la défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, en application de l'article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948,
-Condamner Monsieur [E] [Y] ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés [Adresse 5] à [Localité 4].
-Prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
-Condamner Monsieur [E] [Y] à lui payer la somme de 6945.05 euros à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience,
-Condamner en tout état de cause Monsieur [E] [Y] à lui payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail par le tribunal, en quittances et deniers,
-Condamner Monsieur [E] [Y] à lui payer à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 523.89 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil,
-Condamner Monsieur [E] [Y] à lui payer la somme de 700.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner Monsieur [E] [Y] aux entiers dépens.
-Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision

OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de Monsieur [E] [Y] est démontrée en ce qu'il n'exécute pas une de ses obligations principales, vu l'arriéré de loyers accumulé, de sorte qu'il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi et son expulsion prononcée en vertu de l'article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948. OPHEA précise que la dette locative s'élève au 7 mai 2026 à la somme de 10156.05 euros et qu'il n'y a pas eu du règlement des loyers courants.

Monsieur [E] [Y] n'a pas donné suite aux rendez-vous proposés par l'enquêteur social.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 7 avril 2025.

L'assignation a été notifiée le 5 décembre 2025 à l'autorité préfectorale.

Citée par dépôt à l'étude, Monsieur [E] [Y] ne s'est ni présenté ni fait représenter. Susceptible d'appel le jugement sera réputé contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé.

En application de l'article L 442-6 du Code de la Construction et de l'Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L'article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
"les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.
(...) "
Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l'espèce, le congé a été notifié Monsieur [E] [Y] pour le 31 juillet 2025 par courrier recommandé du 3 avril 2025 avec accusé réception retourné signé le 11 avril 2025 au vu des impayés de loyers au 3 avril 2025 pour un montant de 4035.17 euros, échéance de mars 2025 comprise. Le défendeur a été invité à prendre attache avec le gestionnaire de sa situation pour régulariser l'impayé à défaut de quoi OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Monsieur [E] [Y], non comparant, ne produit aucun élément de nature à contester la régularité cet acte.

Le congé ayant pris effet 31 juillet 2025, la résiliation du bail sera constatée à cette date.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l'espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l'assignation, soit le 14 décembre 2025 réitérée à l'audience.

À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à la somme de 6945.05 euros (échéance du mois d'octobre 2025 incluse) selon extrait de compte du 7 mai 2025.

Il ne sera toutefois pas tenu compte de la dette locative actualisée au jour de l'audience dans la mesure où il n'est pas justifié de la communication au défendeur du décompte précité conformément au principe du contradictoire de l'article 132 du code de procédure civile.

Compte tenu de ce montant et de l'ancienneté de la dette locative, le compte étant constamment débiteur, le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [E] [Y].

Monsieur [E] [Y] sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux.

Sur la demande en paiement.

En application des articles 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce au vu du décompte visé à l'acte introductif d'instance, Monsieur [E] [Y] sera condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 6945.05 euros, correspondant au montant de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation au 31 octobre 2025, échéance d'octobre 2025, incluse avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l'indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion, Monsieur [E] [Y] sera condamné au paiement d'une somme de 523.89 euros pour la période courant depuis la date de résiliation du contrat soit le 31 juillet 2025 à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles de Monsieur [E] [Y] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 6945.05 euros, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 31 juillet 2025.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement.

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [E] [Y] faisait l'objet actuellement d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [Y], qui succombe, sera tenu aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais relatifs à la délivrance du congé ;

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de OPHEA les frais irrépétibles exposés.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS