TJ 67482, 30 juin 2026, RG 26/03119

N° RG 26/03119 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OJMN

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/03119
N° Portalis DB2E-W-B7K-OJMN

Minute n°

☐ Copie exec. à :

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par son fils, [B] [Q], muni d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [I]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparant

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Juin 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 mai 2021 à effet du 1er juin 2021, Monsieur [R] [Q] a consenti à Monsieur [E] [I] un bail d'habitation sur un logement sis [Adresse 5] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 560.00 euros outre 60.00 euros au titre des provisions pour charges.

Monsieur [E] [I] a fait l'objet d'une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision de la commission de surendettement du Bas-Rhin en date du 23 juillet 2024 avec effacement de la dette locative due au 4 juin 2024.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés postérieurement à la procédure de rétablissement personnel, Monsieur [R] [Q] a fait signifier à Monsieur [E] [I] le 27 août 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2373.05 euros.

Par ordonnance d'injonction de payer du 12 octobre 2025 signifiée par dépôt à l'étude à Monsieur [E] [I] le 18 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG a condamné Monsieur [E] [I] à payer à Monsieur [R] [Q] la somme en principal de 2373.05 euros.

Par acte délivré le 19 mars 2026, Monsieur [R] [Q] a fait assigner Monsieur [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG afin de constat et à titre subsidiaire de prononcer de la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d'occupation.

A l'audience du 22 mai 2026, Monsieur [R] [Q] a repris les termes de son acte introductif d'instance en actualisant la dette locative, aux fins de voir :
-Constater que l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 28 octobre 2025,
-Prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail,
-Constater que Monsieur [E] [I] sont occupants sans droit ni titre,
-Ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [I] du logement donné à bail ainsi que tout occupants de son chef,
-Condamner Monsieur [E] [I] à lui payer la somme de 3233.00 euros au titre de la dette locative, échéance de février 2026 comprise,
-Condamner solidairement Monsieur [E] [I] à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant égal au loyer et charges qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu, soit la somme mensuelle de 680.00 euros, jusqu'à la libération effective des lieux, indexée sur l'indice INSEE,
-Lui donner acte de ce que l'acte introductif d'instance a, conformément à l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, été dénoncé au Préfet plus de deux mois avant la date d'audience ainsi qu'à la CCAPEX,
-Condamner Monsieur [E] [I] à lui payer la somme de 500.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner Monsieur [E] [I] aux dépens,

Monsieur [R] [Q] expose que Monsieur [E] [I] n'a pas régularisé la situation d'impayés dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer. Il précise que dette locative s'élève à la somme de 3233.00 euros, échéance de février 2026 comprise tenant compte de l'effacement de la dette à hauteur de la somme de 4180.00 euros ordonnée par la commission de surendettement dans le cadre de la procédure de rétablissement personnel. Il ajoute que Monsieur [E] [I] a repris le règlement des loyers courants a repris. Il s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [E] [I] ne conteste pas être redevable d'une dette locative. Il déclare percevoir un revenu mensuel de 1800.00 euros dans le cadre d'un contrat à durée indéterminé. Il précise être divorcé et avoir 3 enfants pour lesquels il règle 250.00 euros à titre de pension alimentaire. Il propose d'apurer la dette locative par mensualités de 100.00 euros en sus du loyer courant.

Il a été donné lecture à l'audience du rapport d'enquête sociale du 4 mai 2026.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes.

L'assignation a été notifiée le 19 mars 2026 à l'autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 22 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est justifié de la notification de la situation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 août 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 19 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes de résiliation du bail, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement.

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [E] [I] a bénéficié d'une procédure rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision de la commission de surendettement du Bas-Rhin en date du 23 juillet 2024 avec effacement de la dette locative due au 4 juin 2024.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié au locataire le 27 août 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2373.05 euros.

Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer étant d'ailleurs relevé que par ordonnance d'injonction de payer du 12 octobre 2025 signifiée par dépôt à l'étude à Monsieur [E] [I] le 18 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG a condamné Monsieur [E] [I] à payer à Monsieur [R] [Q] ladite somme.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 octobre 2025 à minuit.

Sur le montant de l'arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce Monsieur [R] [Q] produit un décompte actualisé mois de février 2026 aux termes duquel Monsieur [E] [I] reste redevable, après déduction d'office, le cas échéant, des frais de poursuite en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 3233.05 euros, échéance de février 2026 comprise.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 2373.05 euros, échéance d'août 2025 comprise, à laquelle Monsieur [E] [I] a déjà été condamné par ordonnance d'injonction de payer précitée si bien que la dette locative postérieurement due s'élève à la somme de 3233.05 euros à laquelle il convient de déduire la somme de 2373.05 euros soit la somme de 860.00 euros, échéance de février 2026 comprise.

Monsieur [E] [I] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette qu'il reconnaît.

Il sera par conséquent condamné à verser à Monsieur [R] [Q] la somme de 860.00 euros, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de de la présente décision, à défaut d'autre demande, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce il ressort du décompte précité que le règlement des loyers courants a repris partiellement depuis le mois d'octobre 2025 et totalement depuis le mois de janvier 2026 ce qui est confirmé par Monsieur [R] [Q].

Il ressort de l'enquête sociale que Monsieur [E] [I] perçoit des revenus mensuels d'un montant de 1800.00 euros et qu'il a fait l'objet de saisies sur rémunération en 2024 en raison d'impayées de pensions alimentaires due pour l'entretien et l'éducation de ses 3 enfants qui ont cessé depuis le mois d'octobre 2025.

En considération de ces éléments ainsi que de la proposition de règlement présentée à l'audience par Monsieur [E] [I] à hauteur de 100.00 euros par mois, en sus du loyer courant, le défendeur sera autorisé à se libérer du montant de la dette locative, y compris celle faisant l'objet d'une ordonnance d'injonction de payer, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l'espèce si la demande d'expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et d'autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera :

- le rétablissement des effets de la clause résolutoire et qu'à défaut pour Monsieur [E] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [R] [Q] faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant.
Le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter du 27 octobre 2025 à minuit, soit la somme mensuelle de 680.00 euros, et jusqu'au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l'occupation et révisable conformément aux clauses du bail,
Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.
Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [E] [I] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au titre de la présente décision et de l'ordonnance d'injonction de payer pour 3233.05 euros, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 27 octobre 2025 à minuit.

Sur les demandes accessoires.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [I], parties perdantes, sera condamné aux dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [E] [I], tenus aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [R] [Q] la somme de 300.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS