TJ 67482, 30 juin 2026, RG 25/10132

N° RG 25/10132 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N6U3

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/10132 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N6U3

Minute n°

Copie exec. à :

Me Marc JANTKOWIAK

Le

Le greffier

Me Marc JANTKOWIAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence GRANDE PERCEE, [Adresse 1] à [Localité 2], agissant par la personne de son syndic, la SARL CITYA IMMO 4, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 400.665.162. ayant son siège social [Adresse 2] [Localité 3], agissant elle-même par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 94

DEFENDEUR :

Monsieur [Q] [W], demeurant [Adresse 4]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Juin 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DES FAITS DE LA PROCÉDURE

Par assignation délivrée le 10 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6], située [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] à 67000 Strasbourg (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait M. [Q] [W] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin de le condamner à faire cesser son exploitation du lot de copropriété n° 58 dont il est copropriétaire au sein de la résidence [Adresse 10], à usage de location de courte durée, type Airbnb, Booking et assimilés, sous astreinte de 500 € par infraction constatée par commissaire de justice, à compter de la décision à intervenir ou, subsidiairement, de la signification de la décision à intervenir, et de le condamner aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à lui verser une indemnité de procédure de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il faisait valoir que M. [Q] [W], en contravention avec le règlement de copropriété, avait mis en location saisonnière son appartement, malgré les courriers de mise en demeure qui lui avaient été adressés. Il ajoutait que tel occasionnait en outre un préjudice à la copropriété, du fait du dérangement des autres copropriétaires et occupants de l’immeuble par la fréquentation assidue de ce logement, ainsi que par la dégradation des parties communes.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [Q] [W] n’a pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture a été prononcée le 12 mai 2026, et l’affaire a été évoquée à l’audience du même jour et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 30 juin 2026.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale

Selon l’article 2, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, et selon l’article 9, I. de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il résulte de ces dispositions que la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée par le droit concurrent des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble qui résulte de sa destination.

Conformément à l’article 8, I. de la loi du 10 juillet 1965, la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, sont déterminées par un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, et le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Il est ainsi constant que le règlement de copropriété, qui détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance et la destination de l’immeuble, peut justifier les restrictions apportées aux droits des copropriétaires, mais aussi leur permettre de prendre certaines initiatives.

En l’espèce, M. [Q] [W] est propriétaire du lot n° 58 au sein de la résidence [Localité 4] [Adresse 11] [Localité 5].

Le règlement de copropriété du 5 mai 1961, en son article 7 intitulé « Usage des parties privées », dispose que « Chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée, le droit d’en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne jamais nuire aux autres copropriétaires et de se conformer aux stipulations ci-après ».

En l’occurrence, l’article 7, 3) intitulé « mode d’occupation - locations », précise que « Les locaux affectés à l’usage d’habitation ne pourront être occupés que bourgeoisement, par des personnes de bonnes vie et mœurs/ à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale et notamment de tout commerce de location meublée, les professions libérales seront admises.
Cependant, sous réserve des prescriptions légales ou administratives, les locaux affectés à l’usage d’habitation pourront être transformés et destinés à tous autres usages tels que bureaux ou cabinets permettant l’exercice de toutes sortes de professions libérales. Ils pourront aussi abriter des sièges, directions ou agences de sociétés, fondations, associations ou syndicats.[…]

Chaque propriétaire pourra louer les locaux lui appartenant, mais les locations ne pourront avoir lieu que par appartements ou magasins entiers avec leurs accessoires. Toutefois la location séparée d’une cave dépendant d’un local commercial ou professionnel, est autorisée. La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes, est interdite. »

Ainsi, le règlement de copropriété prévoit de manière claire que la destination de l’immeuble est à usage principal d’habitation et à usage professionnel (profession libérale et bureaux ou locaux administratifs) sous certaines réserves et conditions, excluant toute activité commerciale et en particulier tout commerce de location meublée.

Dans ce contexte, le syndicat des copropriétaires verse aux débats une annonce publiée sur le site internet « Booking.com », concernant un appartement deux pièces avec cuisine et salle de bain situé [Adresse 12] proposé à la location de courte durée par un hôte prénommé « [Q] », pour reprocher à M. [Q] [W] un changement de destination de l’immeuble contraire au règlement de copropriété.

Les caractéristiques du logement et le prénom de l’hôte permettent d’imputer la paternité de cette annonce à [Q] [W], tel étant corroboré par les termes de l’arrêté municipal en date du 12 avril 2019 ayant autorisé M. [Q] [W] à changer l’usage initial de son logement de deux pièces, cuisine, salle de bain, situé [Adresse 13] à [Localité 1], en vue d’y créer un meublé de tourisme pour une durée maximale de neuf années non reconductibles à compter de la date de cet arrêté.

Il est constant que l’activité de location touristique meublée, lorsqu’elle n’est assortie d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas de nature commerciale (3e Civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.455).

En l’espèce, l’annonce de location de l’appartement de M. [Q] [W] ne fait état d’aucun service complémentaire à la location de son logement. La précision quant à la mise à disposition d’un boîtier à clefs en cas d’absence de l’hôte pour accueillir les occupants, conduit à ce que la « réception » dont il est fait état dans le reste de l’annonce et qui serait ouverte 24h/24 ne peut être assimilée à une réception hôtelière.

Il n’est pas plus justifié de la récurrence des périodes de location, en particulier que tel ne serait pas seulement ponctuel.

Ces éléments apparaissent ainsi insuffisants pour qualifier l’activité de location en meublé de courte durée d’activité commerciale.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires soutient que cette activité générerait un préjudice à la copropriété, se référant ainsi aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 17 décembre 2024, et en particulier la résolution n° 21 adoptée par l’assemblée générale, ayant autorisé le syndic à ester en justice à l’encontre de M. [Q] [W] pour faire cesser la location meublée de courte durée de son lot via Airbnb/Booking ou autres sites similaires, comme contraire au règlement de copropriété, ainsi que « pour obtenir réparation des préjudices subis ».

Le procès-verbal d’assemblée générale ne comporte aucune précision n’y figure quant à la nature ni l’étendue de tels préjudices.

Toutefois, dans son assignation, le syndicat des copropriétaires soutient que le préjudice résulte du dérangement des autres copropriétaires et occupants de l’immeuble par la fréquentation assidue de ce logement, et par la dégradation des parties communes.

En l’occurrence, au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires se borne à produire des photographies sur lesquelles apparaissent une porte et un encadrement de porte dégradés au niveau de la serrure, sans toutefois qu’aucun élément ne permette de déterminer la localisation de ces photographies, non plus que la date à laquelle elles ont été prises, ni surtout l’imputabilité de tels désordres à l’activité de location mise en œuvre par M. [Q] [W].

De surcroît, aucun élément ne permet de déterminer l’ampleur, la fréquence ni l’étendue des périodes de location consenties par M. [Q] [W].

Il n’est, au demeurant, pas établi que suite à l’envoi du courrier de mise en demeure du 29 mai 2024 et d’une relance le 16 juillet 2024, sommant M. [Q] [W] de mettre fin aux locations en question, celui-ci aurait poursuivi cette activité, l’annonce Booking versée aux débats remontant au 7 février 2024.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas plus la preuve suffisante de ce que l’activité de location de l’appartement de M. [Q] [W] pour de courtes durées conduit à des nuisances et trouble la tranquillité des voisins.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, il y a lieu de mettre les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de ses propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

2.2 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS