TJ 31555, 29 juin 2026, RG 26/00729

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00729
N° Portalis DBX4-W-B7K-U5BE

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 29 juin 2026

[V] [K]
[Q] [D] épouse [K]

C/

[S] [W]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 29 juin 2026

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 29 juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition au 18 mai 2026, puis prorogée au 29 juin 2026 conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [K]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET-PELET, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [Q] [D] épouse [K],
emeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET-PELET, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [W]
demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [V] [K] et Madame [Q] [D] épouse [K] ont donné à bail, par contrat en date du 28 décembre 2017, à Monsieur [S] [W] un appartement à usage d’habitation avec jardin et terrasse (n°B3) en rez de jardin et un parking (n°18) situés [Adresse 5].
Invoquant un trouble de jouissance et un défaut d’entretien des locaux loués, Monsieur [V] [K] et Madame [Q] [D] épouse [K] ont fait assigner par acte du 9 janvier 2026 Monsieur [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse aux fins de  :
- prononcer la résiliation du bail du fait du manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible et d’entretien,
- ordonner son expulsion immédiate des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique,
- le condamner à leur régler une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,
- le condamner à leur régler la somme de 1.416,16€ au titre du changement du bac à douche ;
- le condamner à leur régler la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
- dire n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.
A l’audience du 3 mars 2026, Monsieur [V] [K] et Madame [Q] [D] épouse [K], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes reprises sur l’assignation.
Ils ont soutenu que si le loyer était réglé, il existait en l’espèce un défaut de jouissance paisible et d’entretien des locaux et fait valoir un dégât des eaux provenant de la douche de l’appartement litigieux suite à la dégradation du bac à douche par le locataire.
Ils ont indiqué avoir dû réaliser les travaux de reprise du bac à douche et ont contesté toute accusation de harcèlement moral à l’encontre du locataire.
Monsieur [S] [W] a comparu en personne et a indiqué ne pas souhaiter être assisté par un avocat.
Il a contesté les faits et le remboursement des travaux du bac à douche indiquant qu’il s’était cassé seul après qu’il y soit simplement monté.
Il a soutenu ensuite avoir dû installer une bâche dans la salle de bain afin de pouvoir se doucher.
Il a par ailleurs indiqué avoir sollicité son assureur qui lui a refusé la prise en charge du sinistre.
Il a également fait valoir un problème d’humidité dans la salle de bain, notamment un défaut d’aération entraînant de la vapeur dans le couloir.
Il a par ailleurs précisé avoir sollicité l’agence mandataire pour les réparations à effectuer qui lui aurait indiqué un coût de reprise trop élevé.
Il a également fait valoir un problème de voisinage et subir un harcèlement moral.
Il a enfin précisé avoir changé à ses frais la plaque chauffante qui ne fonctionnait plus.
Il a exprimé le souhait de rester dans les lieux et précisé percevoir le RSA.
L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 prorogé au 29 juin 2026.
En cours de délibéré, et sans y avoir été autorisé, Monsieur [S] [W] a adressé à la présente juridiction plusieurs courriels, entre le 3 juin 2026 et le 20 juin 2026.
Dans ces courriels adressés les 3, 5 et 7 juin 2026, ce dernier a fait premièrement valoir que les désordres dans son appartement avaient été causés par son frère contre lequel une plainte avait été déposée par ses soins, indiquant par ailleurs sa transmission prochaine à la juridiction.
Il a précisé que ce dernier était entré dans l’appartement sans son autorisation en utilisant le double des clés laissé chez leur mère, précisant avoir informé l’agence immobilière de la situation.
Dans un courriel du 9 juin 2026, Monsieur [S] [W] a soutenu que le désordre avait été causé par sa mère et son frère, indiquant qu’elle aurait tout jeté dans le jardin.
Par courriel du 10 juin 2026, il réitérait l’imputabilité des désordres à son frère indiquant transmettre prochainement la copie du dépôt de plainte qu’il devait récupérer à la gendarmerie.
Par courriels du 19 juin 2026, il a soutenu à nouveau l’imputabilité des désordres à son frère en précisant qu’il allait envoyer à la juridiction le double de la plainte qu’il devait récupérer.
Par courriel du 20 juin 2026, il a indiqué à la juridiction avoir porté plainte contre son frère qui avait saccagé son appartement et ses sœurs. Il précisait par ailleurs la présence également des époux de ses sœurs au moment des faits.
Par un autre courriel du 20 juin 2026, il a indiqué s’être rendu à la gendarmerie pour y récupérer le double de sa plainte accusant sa famille et les enfants de son nouveau voisin d’avoir saccagé son appartement.

MOTIFS DE LA DECISION

Concernant les courriels adressés par Monsieur [S] [W]En application combinée des dispositions des articles 16, 446-1 et 446-2 du code de procédure civile, lorsque la procédure est orale, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien et peuvent également se référer à celles et ceux qu’elles auraient formulés par écrit.
Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Par ailleurs, le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces dont la communication tardive sans motif légitime porte atteinte aux droits de la défense.
En l’espèce, Monsieur [S] [W] a adressé plusieurs courriels à la juridiction dans lesquels il accuse, successivement son frère, sa mère, ses sœurs et leurs maris, ainsi que les enfants du voisin d’avoir causé les désordres affectant son logement notamment, et d’avoir jeté ses affaires dans le jardin de la résidence.
Il convient de constater que Monsieur [S] [W] a formulé ses observations orales à l’audience consignées dans le procès-verbal d’audience, aux termes desquelles il n’a nullement imputé la survenance du désordre affectant le bac à douche à des tiers mais qu’il s’était cassé après y être simplement monté.
Les nombreux courriels adressés à la juridiction postérieurement à l’audience n’ont aucunement été autorisés et n’ont pas été débattus contradictoirement entre les parties.
Si Monsieur [S] [W] se prévaut continuellement du dépôt d’une plaintes contre les personnes qu’il désigne comme responsables des désordres de son appartement, lesdites plaintes ne sont pas communiquées, Monsieur [W] se contentant d’indiquer leur transmission prochaine dans chaque courriel de sorte qu’il en résulte une attitude simplement dilatoire.
Les courriels adressés en conséquence par Monsieur [S] [W] en délibéré non autorisés et en violation du principe du contradictoire seront en conséquence écartés des débats.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail L’article 1728 alinéa 1 du code civil dispose que le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.
L’article 1729 du code civil précise que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».
Corrélativement, l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que « Le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».
En application des dispositions de l’article 1228 du code civil, il appartient aux juges du fond d’apprécier, selon les circonstances, si la gravité des manquements de l’une des parties à ses obligations justifie de prononcer la résolution judiciaire du contrat.
En l’espèce, il n’est pas contesté la survenue d’un dégât des eaux en raison de la dégradation du bac à douche, indiqué brisé en trois morceaux, dans le logement loué par Monsieur [S] [W] (pièce 3 [K]).
Il ressort d’un courriel en date du 31 janvier 2025 de la société de plomberie intervenue aux fins de constat des désordres engendrés par un dégât des eaux dans trois appartements dont celui de Monsieur [W], que l’appartement de ce dernier est insalubre, que le bac à douche est hors service brisé en trois morceaux mais que ce dernier l’avait informé s’y doucher tous les jours.
Elle a constaté en conséquence la présence d’une humidité importante dans le logement et dans les parties communes ainsi que le retrait de l’ensemble des radiateurs ne permettant plus à l’appartement d’être chauffé. Si elle a indiqué que la VMC du logement était fonctionnelle, elle a précisé qu’au vu de l’état de l’appartement, cela n’était pas suffisant.
Les photos annexées au courriel précité montrent un état de dégradation avancé des équipements de l’appartement (Pièce 4 [K]).
Il est par ailleurs relevé que par courriel du 6 février 2025, la société plomberie toulousaine a indiqué au gestionnaire du bien ne pas donner suite au chantier de reprise de l’appartement de Monsieur [W] en raison de l’ampleur des travaux et de l’insalubrité du logement.
Par courriel du 5 juin 2025, la société HIVEPARK informait le gestionnaire de bien de son impossibilité d’intervenir pour effectuer les travaux de rénovation tant que Monsieur [W] occupait le logement indiquant que ce dernier présentait « ce qui semble s’apparenter à une pathologie inquiétante » (Pièce 5 [K]) ne lui permettant pas d’engager les travaux en l’état.
Par ailleurs, les photos versées aux débats par les demandeurs permettent de constater un état de dégradation important de l’appartement. (Pièce 6 [K])
Par courrier du 19 mai 2025, le syndic de copropriété a invité les bailleurs à faire le nécessaire auprès des autorités compétentes pour obtenir l’accès dans le logement en vue de la réalisation des travaux et la vérification de la salubrité de l’habitat. Le syndic y mentionnait par ailleurs une suspicion d’un syndrome de Diogène en raison de la présence de radiateurs, de plusieurs machines à laver, de détritus à l’abandon dans le jardin de l’appartement générant un risque d’incendie ou de multiplicité de désordres préjudiciables au syndicat des copropriétaires. (Pièce 7 [K])
Par ordonnance sur requête en date du 22 juillet 2025, le juge des contentieux de ce siège a autorisé qu’il soit procédé à l’ouverture forcée du logement litigieux afin d’y réaliser les travaux de plomberie (Pièce 8 [K])
Il résulte du procès-verbal de commissaire de justice du 13 octobre 2025 (pièce 9 [K]), que l’appartement de Monsieur [W] était dans un état de dégradation avancé, présentant un encombrement et une humidité importante généralisée créant des auréoles de couleur noire, notant également, avec photo à l’appui, qu’une bâche noire avait été scotchée sur le receveur de douche ainsi qu’un effritement du plafond et la présence de champignons de couleur noire
En raison de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater des manquements graves en matière de jouissance paisible et d’entretien du logement imputables au locataire et de prononcer la résiliation du bail litigieux aux torts de Monsieur [S] [W] à compter de la date du présent jugement et d’ordonner en conséquence son expulsion avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
Monsieur [S] [W] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du prononcé de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur la demande de remboursement des frais de remplacement du bac à doucheMonsieur [V] [K] et Madame [Q] [D] épouse [K] versent aux débats une facture de la réparation du bac à douche effectuée par la société Cinq sur Cinq d’un montant de 1.416,67€ qu’ils ont acquitté. (Pièce 11 [K])
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »
En l’espèce, si Monsieur [W] a indiqué que le bac à douche s’était cassé lorsqu’il y était simplement monté, il ne justifie pas que la dégradation est survenue par cas de force majeure ou par le fait d’un tiers qu’il aurait introduit dans le logement.
La dégradation du bac à douche lui est donc imputable.
Monsieur [S] [W] sera en conséquence condamné à leur rembourser la somme de 1.416,67€ au titre des frais de changement du bac à douche.

Sur les demandes accessoiresMonsieur [S] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.
Monsieur et Madame [K] ont dû exposer des frais irrépétibles pour la défense de leurs intérêts qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à leur charge, aussi Monsieur [S] [W] sera condamné à leur verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,