TJ 37261, 5 juin 2026, RG 25/03679

MINUTE N° : 26/00444

JUGEMENT
DU 05 Juin 2026

N° RC 25/03679

DÉCISION
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[S] [U]

Débats à l'audience du 09 Avril 2026

copie et grosse le :
à

EPIC VAL TOURAINE HABITAT

copie le :
à
Madame [S] [U]

Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 05 Juin 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI,Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. FOURNIER

GREFFIER lors du délibéré : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT , inscrite sous le n° 781 598 248 dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Monsieur [M] [J] muni d’un pouvoir de représentation

D'une Part ;
ET :

Madame [S] [U]
née le 18 Mai 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 4 et 6 avril 2022 à effet du 15 avril 2022, la société Val Touraine Habitat a donné à bail à Mme [S] [U] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 351,96 euros, charges récupérables en sus.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025, la société Val Touraine Habitat a fait délivrer à Mme [S] [U] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement de la somme de 1 835,70 euros ; arriéré locatif dont le bailleur avait saisi la CAF d'[Localité 1] et [Localité 2] dès le 24 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 16 août 2025, la société Val Touraine Habitat a fait assigner Mme [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de voir :
- Constater, en application du jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail consenti pour défaut de paiement des loyers et des charges ;
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ou, à défaut, et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail consenti ;
- Ordonner l’expulsion de Mme [S] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement situé [Adresse 5], à [Localité 5] ;
- Ordonner qu’à défaut, il sera procédé à l’expulsion de Mme [S] [U] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement situé [Adresse 6] à [Localité 5] ;
- Condamner Mme [S] [U] à payer à la société Val Touraine Habitat la somme de 2 112,69 euros au titre des impayés de loyers et charges de juin 2023 à juillet 2025 ;
- Condamner Mme [S] [U] à payer à la société Val Touraine Habitat une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;
- Condamner Mme [S] [U] à payer à la société Val Touraine Habitat la somme 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Mme [S] [U] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 04 juin 2025 et de l’assignation.

Cette assignation a été notifiée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 18 août 2025.

L'affaire a été appelée à l’audience du 9 avril 2026.

La société Val Touraine Habitat, comparant par son représentant dûment mandaté, a maintenu les termes de son assignation et produit un décompte actualisant le montant de l’arriéré locatif à la somme de 2530,90 € au 7 avril 2026, tout en ne s'opposant pas à l'octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire. Elle a en effet précisé que la locataire avait, dès avant l’audience, repris le paiement des échéances courantes et que les parties s'étaient entendues sur un apurement de l'arriéré à hauteur de 40,00 € par mois sur 36 mois, la dernière mensualité étant augmentée du solde restant dû.

Mme [S] [U], comparant en personne, a reconnu devoir le montant des loyers et charges réclamés et a confirmé les termes de l'accord d'apurement trouvé avec son bailleur, en sollicitant l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a confirmé et affiné la teneur de diagnostic social et financier reçu au greffe, savoir que sa dette est la conséquence de sa séparation et de la perte de son emploi, qu’elle est désormais célibataire et a la charge exclusive d’un enfant de 16 ans, qu’elle est embauchée par la Commune de [Localité 3] est perçoit un revenu mensuel net de 1544 € ainsi qu’une prime d’activité à hauteur de 273 €, qu’en dehors des charges de la vie courante, elle rembourse chaque mois 100 € d’avance sur aides sociales mais qu’accompagnée par une assistante sociale de la mairie de [Localité 3], elle devrait prochainement pouvoir à nouveau bénéficier des APL.

Invitées à produire tout élément sur ce point, aucune des parties n'a fait état de l'existence d'une procédure de surendettement engagée par Mme [S] [U].

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 16 août 2025 et la situation d’impayés a été préalablement signalée à la Caisse d’Allocations Familiales par courrier du 24 octobre 2024, de sorte que deux mois au moins se sont écoulés entre deux.

Par ailleurs, l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture d’[Localité 1] et [Localité 2] le 18 août 2025, soit plus de six semaines avant la date d’audience.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’Habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Un commandement qui viserait un délai plus court que celui applicable n'est pas nul : il produit seulement ses effets à bonne date.

En l’espèce, le bail comprend une clause résolutoire à l’article 10 du Titre I de ses conditions générales, aux termes de laquelle en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges dûment jusitifiés aux termes convenus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 4 juin 2025, pour la somme en principal de 1 705,20 euros.

Au moyen du décompte locatif fourni, la société Val Touraine Habitat justifie également que Mme [S] [U] n'a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 5 août 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l'arriéré locatif

L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L'article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut en poursuivre l'exécution forcée.

Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, la société Val Touraine Habitat fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 2 530,90 € au 7 avril 2026.

Ce décompte apparaît régulier, exception faite de divers "frais de poursuite/CONSTAT/huissier", "LOCATAIRE NON ASSURE", "PENALITE ENQ SOC") qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges, de sorte qu'au final, il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s'établit à 2 280,74 € au 7 avril 2026.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [S] [U] à payer à la société Val Touraine Habitat la somme de 2 280,74 € au titre de l'arriéré locatif dû au 7 avril 2026.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

S'il les conditions ainsi posées sont réunies, le juge n'est pas lié par les propositions ou accords des parties à ce sujet. Il reste, au contraire, souverain pour apprécier les modalités selon lesquelles il accorde de tels délais de paiement ; l'objectif fixé par la loi étant qu'il tienne compte de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier.

L'article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire s'acquitte des échéances courantes et se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte des éléments évoqués à l'audience et notamment du décompte locatif actualisé que les loyers courants hors charges de Mme [S] [U] s'élèvent à 379,09 € par mois après indexation, qu’elle en a repris le paiement avant l’audience et qu’elle semble en situation d'apurer totalement sa dette, a fortiori après avoir recouvré droit aux APL, à condition de bénéficier de délais de paiement.

En conséquence, il convient d’octroyer à Mme [S] [U] des délais de paiement suivant les modalités fixées au "PAR CES MOTIFS" ci-après, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés.

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, si les délais de paiement accordés n’étaient pas respectés et que la clause résolutoire produise alors ses effets, Mme [S] [U] se trouverait en situation d'avoir occupé les lieux sans droit ni titre à compter du 5 août 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la société Val Touraine Habitat un préjudice qu'il y aurait alors lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 2 280,74 € au 7 avril 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées.

En conséquence et pour l'hypothèse où les délais de paiement accordés ne seraient pas respectés, il convient de condamner Mme [S] [U] à payer la société Val Touraine Habitat, en deniers ou quittances, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois d’avril 2026 jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [U], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties et afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif, l’équité commande de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS