TJ 37261, 5 juin 2026, RG 25/03953

MINUTE N° : 26/00434

JUGEMENT
DU 05 Juin 2026

N° RC 25/03953

DÉCISION
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[K] [B]

Débats à l'audience du 09 Avril 2026

copie et grosse le :
à

EPIC VAL TOURAINE HABITAT

copie le :
à

Madame [K] [B]

Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 05 Juin 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. FOURNIER

GREFFIER lors du délibéré : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT , inscrite sous le n° 781 598 248 dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Monsieur [O] [F] muni d’un pouvoir de représentation

D'une Part ;
ET :

Madame [K] [B]
née le 20 Août 1959 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 1999, l'OPAC 37 aux droits duquel vient désormais la société Val Touraine Habitat a conclu un bail à usage d'habitation avec Mme [K] [B], portant sur un bien sis [Adresse 4] à [Localité 5], contre paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 1786,62 francs, soit 272,37 euros, charges récupérables en sus.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, la société Val Touraine Habitat a fait délivrer à Mme [K] [B] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 3 350,41 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dès le 10 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025, la société Val Touraine Habitat a fait assigner Mme [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :
À titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,
À titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,
En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion de Mme [K] [B] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
- condamner Mme [K] [B] à lui payer :
. la somme de 3 069,63 euros au titre de la dette locative,
. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat n'avait pas été résilié, courant à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,
. la somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. les frais et dépens de l’instance.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 8 septembre 2025.

L'affaire a finalement été retenue à l’audience du 9 avril 2026, au cours de laquelle n'a pu être évoqué un diagnostic social et financier, dans la mesure où le greffe n'a pas reçu ce document.

La société Val Touraine Habitat, comparant par son représentant dûment mandaté, a maintenu les termes de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3 057,49 euros, selon décompte provisoirement arrêté au 7 avril 2026, tout en ne s'opposant pas à l'octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire. La société Val Touraine Habitat a en effet précisé que Mme [K] [B] avait, dès avant l’audience, repris des paiements mensuels de 700,00 € supérieurs aux échéances courantes et que les parties s'étaient entendues sur un apurement de l'arriéré à hauteur de 65,00 € par mois sur 36 mois, la dernière mensualité étant augmentée du solde restant dû.

Mme [K] [B], comparant en personne, a confirmé le montant de la dette locative actualisée évoquée par la société Val Touraine Habitat et sa reprise de paiement du loyer courant avant l'audience. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement dans les conditions proposées par le bailleur et la suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant avoir effectivement rencontré des difficultés passagères de trésorerie mais que sa situation lui permet désormais d’apurer son retard de paiement dans les conditions précitées.
Elle a précisé vivre seule, bénéficier d'un CDI lui procurant un revenu mensuel net d'un peu plus de 1 800,00 euros par mois, et que, mis à part son arriéré locatif et des charges courantes, elle rembourse un crédit à la consommation de 157,00 € par mois.

Invitées à produire tout élément sur ce point, aucune des parties n'a fait état de l'existence d'une procédure de surendettement engagée par Mme [K] [B].

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la société Val Touraine Habitat, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Mme [K] [B] le 10 juin 2025, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 5 septembre 2025.

La société Val Touraine Habitat verse également aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 8 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l'article I.10 des conditions générales du bail une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

La société Val Touraine Habitat produit le commandement de payer signifié à Mme [K] [B] le 17 juin 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 3 350,41 euros dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, la société Val Touraine Habitat justifie également que Mme [K] [B] n'a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 18 août 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 18 août 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l'arriéré locatif

L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, entre autres sanctions, poursuivre l'exécution de l'obligation.

Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, la société Val Touraine Habitat fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 3 057,49 euros au 7 avril 2026.

Ce compte parait régulier, exception faite de divers frais (frais de poursuite/"huissier" et "PENALITE ENQ SOC") comptabilisés comptabilisés à hauteur de 319,53 euros, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges. De sorte qu'au final, il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s'établit à 2 737,96 euros au 7 avril 2026.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [K] [B] à payer à la société Val Touraine Habitat la somme de 2 737,96 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 7 avril 2026.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

S'il les conditions ainsi posées sont réunies, le juge n'est pas lié par les propositions ou accords des parties à ce sujet. Il reste, au contraire, souverain pour apprécier les modalités selon lesquelles il accorde de tels délais de paiement ; le but étant qu'il tienne compte de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier.

L'article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire s'acquitte des échéances courantes et se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte des éléments évoqués à l'audience et notamment du décompte locatif actualisé que les loyers courants hors charges de Mme [K] [B] s'élèvent à 432,74 euros par mois après indexation, que Mme [K] [B] en a repris le paiement courant avant l’audience pour un montant d'ailleurs supérieur aux échéaances mensuelles, entamant ainsi l’apurement de sa dette locative, et qu’elle est en situation d'apurer totalement celle-ci, à condition de bénéficier de délais de paiement.

En conséquence, il convient d’octroyer à Mme [K] [B] des délais de paiement suivant les modalités fixées au "PAR CES MOTIFS" ci-après, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés.

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, si les délais de paiement accordés n’étaient pas respectés et que la clause résolutoire produise alors ses effets, Mme [K] [B] se trouverait en situation d'avoir occupé les lieux sans droit ni titre à compter du 18 août 2025 date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la société Val Touraine Habitat un préjudice qu'il y aurait alors lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 2 737,96 euros au 7 avril 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées.

En conséquence et pour l'hypothèse où les délais de paiement accordés ne seraient pas respectés, il convient de condamner Mme [K] [B] à payer à la société Val Touraine Habitat, en deniers ou quittances, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois d’avril 2026 jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Mme [K] [B] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 154,38 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de rejeter la demande de la société Val Touraine Habitat.

PAR CES MOTIFS