TJ 37261, 5 juin 2026, RG 25/03563

MINUTE N° : 26/00427

JUGEMENT
DU 05 Juin 2026

N° RC 25/03563

DÉCISION
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Société [D]

ET :

[L] [T]

Débats à l'audience du 09 Avril 2026

copie et grosse le :
à
Maître Maxime MORENO

copie le :
à
Madame [L] [T]

Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 05 Juin 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. FOURNIER

GREFFIER lors du délibéré : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

SEM [D], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°784 298 614 dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;
ET :

Madame [L] [T], demeurant [Adresse 3]

Comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 février 2017, la S.E.M. [D] a conclu un bail à usage d'habitation avec M. [N] [T] et Mme [L] [T], son épouse, portant sur un appartement n° 402 et un emplacement de stationnement, sis [Adresse 4] à [Localité 4] contre paiement de loyers mensuels initialement fixés aux sommes respectives de 600,00 € et 45,00 €, charges récupérables en sus.

Le 28 décembre 2020, M. [N] [T] a quitté les lieux et a été relogé dans un autre appartement géré par la S.E.M. [D].

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, la S.E.M. [D] a fait délivrer à Mme [L] [T] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 15 133,26 € ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dès le 20 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, la S.E.M. [D] a fait assigner Mme [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :
À titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,
À titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,
En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion de Mme [L] [T] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
- condamner Mme [L] [T] à lui payer :
. la somme de 17 006,19 € au titre de la dette locative,
. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat n'avait pas été résilié, courant à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,
. la somme de 600.00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. les frais et dépens de l’instance.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 30 juillet 2025.

L'affaire a finalement été retenue à l’audience du 9 avril 2026, au cours de laquelle il n'a pu être évoqué un diagnostic social et financier, dans la mesure où le document reçu au greffe est un rapport de carence

La S.E.M. [D], comparant par son avocat, a maintenu les termes de son assignation et produit un décompte actualisant le montant de la dette locative à la somme de 31 431,65 € au 8 avril 2026.

Mme [L] [T], comparant en personne, a reconnu devoir le montant des loyers et charges réclamés et a sollicité d'un délai jusqu'en juillet 2026 pour quitter les lieux ainsi que l’octroi de délais de paiement courant à compter de septembre 2026. Mme [L] [T] confirmé le départ des lieux de son mari le 28 décembre 2020, et précisé y vivre seule avec ses deux enfants de 9 et 16 ans pour lesquels elle reçoit une contribution de 340,00 € par mois. Elle explique qu'elle est chargée de recouvrement chez EDF, quelle perçoit à ce titre 2 000,00 € nets par mois et que, outre la scolarité de ses enfants dont elle a dû s'acquitter seule pendant 4 ans, elle rembourse des crédits pour un total de 493,94 € par mois.

Invitées à produire tout élément sur ce point, aucune des parties n'a fait état de l'existence d'une procédure de surendettement engagée par Mme [L] [T], celle-ci indiquant avoir bénéficié d'un plan de surendettement devenu caduc et vouloir déposer un nouveau dossier, une fois sa situation fixée.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la S.E.M. [D], personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Mme [L] [T] le 20 mai 2025, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 28 juillet 2025.

La S.E.M. [D] verse également aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 30 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Un commandement qui viserait un délai plus court que celui applicable n'est pas nul : il produit seulement ses effets à bonne date.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l'article 6 de ses conditions particulières une clause résolutoire aux termes de laquelle il sera résilié de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

La S.E.M. [D] produit le commandement de payer signifié à Mme [L] [T] le 19 mai 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 15 133,26 € dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, la S.E.M. [D] justifie également que Mme [L] [T] n'a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 20 juillet 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 20 juillet 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l'arriéré locatif

L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L'article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut en poursuivre l'exécution forcée.

Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, la S.E.M. [D] fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 31 431.65 € au 8 avril 2026.

Mme [L] [T] ne conteste être redevable des loyers et charges réclamés et le compte locatif produit parait régulier, exception faite de divers frais pour un total de 5 500,42 € ("frais de contentieux", "frais pénalité OPS" "Supplément de loyer Sol. SLS") qui relèvent des dépens examinés en fin de jugement, ou dont la réunion des conditions d'application n'est pas démontrée.

Ce faisant, il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s'établit à 25 931,23 € au 8 avril 2026.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [L] [T] à payer à la S.E.M. [D] la somme de 25 931,23 € au titre de l'arriéré locatif dû au 8 avril 2026.

Sur des délais, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

S'il les conditions ainsi posées sont réunies, le juge n'est pas lié par les propositions ou accords des parties à ce sujet. Il reste, au contraire, souverain pour apprécier les modalités selon lesquelles il accorde de tels délais de paiement ; l'objectif fixé par la loi étant qu'il tienne compte de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier.

L'article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire s'acquitte des échéances courantes et se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif tel qu'il vient d'être examiné au 8 avril 2026, qu'aucune reprise de versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n'est intervenue.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à Mme [L] [T], tant en termes de paiement qu'en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion ne peut qu'être ordonnée dans les conditions précisées au "PAR CES MOTIFS" ci-après.

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Mme [L] [T] se trouve en situation d'occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 20 juillet 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la S.E.M. [D] un préjudice qu'il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 25 931,23 € au 8 avril 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées.

En conséquence, il convient de condamner Mme [L] [T] à payer à la S.E.M. [D], en deniers ou quittances, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois d'avril 2026 jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Mme [L] [T] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 193.97 €.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Mme [L] [T] à payer à la S.E.M. [D] la somme de 600,00 €.

PAR CES MOTIFS