TJ 37261, 5 juin 2026, RG 25/05708

MINUTE N° : 26/00423

JUGEMENT
DU 05 Juin 2026

N° RC 25/05708

DÉCISION
Réputée contradictoire et en premier ressort

CDC HABITAT

ET :

[Adresse 1]

Débats à l'audience du 09 Avril 2026

copie et grosse le :
à
Maître Stanislas DE LA RUFFIE

copie le :
à

Prefet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 05 Juin 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. FOURNIER

GREFFIER lors du délibéré : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LA SAEM CDC HABITAT, inscrite au RCS de [Localité 4] n°470 801 168 dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué à l’audience par Me MAULEON avocat au barreau de TOURS

D'une Part ;
ET :

Monsieur [V] [G], demeurant [Adresse 4]
non comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2024 à effet du 23 juillet 2024, la SAEM C.D.C. Habitat a conclu un bail à usage d'habitation avec M. [V] [G], portant sur un appartement et une cave sis [Adresse 5] [Adresse 6], à [Localité 5], contre paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 336.22 €, charges récupérables en sus.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, la SAEM C.D.C. Habitat a fait délivrer à M. [V] [G] un commandement visant une clause résolutoire pour, d'une part, obtenir justificatif de l'assurance des lieux loués et, d'autre part, avoir paiement d’un arriéré locatif total de 1405.06 € ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dès le 7 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2025, la SAEM C.D.C. Habitat a fait assigner M. [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :
À titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, à effet du 15 juillet 2025 ;

À titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,
En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion de M. [V] [G] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
- condamner M.[V] [G] à lui payer :
. la somme de 2475.99 € au titre de la dette locative,

. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat n'avait pas été résilié, courant à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,
. la somme de 500.00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. les frais et dépens de l’instance.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 2 décembre 2025.

L'affaire a finalement été retenue à l’audience du 9 avril 2026, au cours de laquelle il n'a pu être évoqué un diagnostic social et financier, dans la mesure où le document reçu au greffe est un rapport de carence

La SAEM C.D.C. Habitat, comparant par son avocat, a maintenu les termes de son assignation et produit un décompte actualisant le montant de la dette locative à la somme de 6843.18 € au 3 avril 2026.

M. [V] [G], assigné à dans les formes de l'article 659 du code procédure civile, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Interrogée sur ce point, la partie demanderesse a indiqué n'être pas informée de l'existence d'une éventuelle procédure de surendettement engagée par M. [V] [G].

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'incidence de la non-comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la SAEM C.D.C. Habitat, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de M. [V] [G] le 7 mai 2025, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 2 décembre 2025.

La SAEM C.D.C. Habitat verse également aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 2 décembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de fourniture d'un justificatif d'assurance et la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Un commandement qui viserait un délai plus court que celui applicable n'est pas nul : il produit seulement ses effets à bonne date.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l'article 7 des conditions particulières une clause aux termes de laquelle il se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de fourniture d'un justificatif d'assurance dans les formes et délais prévus par la loi.

Un commandement visant cette clause résolutoire a été signifié à M. [V] [G] le 15 mai 2025 sans que le justificatif de la souscription d'un contrat d'assurance habitation couvrant les lieux loués ait été fourni à la SAEM C.D.C. Habitat dans le mois suivant sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoires sont réunies depuis le 16 juin 2025 (et non le 16 juillet 2025 comme demandé par erreur de plume) et que le bail se trouve résilié depuis cette date ; ce, sans qu'il soit besoin d'examiner la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, devenue sans objet puisque la résiliation du bail vient déjà d’être constatée.

Sur l'arriéré locatif

L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L'article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut en poursuivre l'exécution forcée.

Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, la SAEM C.D.C. Habitat fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 6 843.18 € au 3 avril 2026.

Ce décompte apparaît régulier et dans la mesure où M. [V] [G] ne comparaît pas, le juge ne dispose d'aucun élément de nature à le remettre en cause, exception faite de divers frais ("frais de contentieux") comptabilisés à hauteur de 335.25 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges mais, le cas échéant, relèvent des mesures de fin de jugement examinées après.

Ce faisant, il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s'établit à 6507.93 € au 3 avril 2026, échéance d'avril 2026 incluse, en ce que le bail stipule que les échéances locatives sont payables d'avance.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [V] [G] à payer à la SAEM C.D.C. Habitat la somme de 6507.93 € au titre de l'arriéré locatif dû au 3 avril 2026, échéance d'avril 2026 incluse.

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, M. [V] [G] se trouve en situation d'occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 16 juin 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la SAEM C.D.C. Habitat un préjudice qu'il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 6507.93 € au 3 avril 2026 inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées.

En conséquence, il convient de condamner M. [V] [G] à payer à la SAEM C.D.C. Habitat, en deniers ou quittances, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois de mai 2026 jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner M. [V] [G] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et les frais de signification à la CCAPEX.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner M. [V] [G] à payer à la SAEM C.D.C. Habitat la somme de 500.00 €.

PAR CES MOTIFS