TJ 33243, 30 juin 2026, RG 24/01524

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

DOSSIER N° RG 24/01524 - N° Portalis DBX7-W-B7I-DMV2

AFFAIRE : S.C.I. SCI AME C/ S.A.R.L. SARL EDW SERVICES IMMOBILIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI
GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition au Greffe
- susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 30 Avril 2026, les avocats ayant été avisés de l’attribution de l’affaire au JUGE UNIQUE et n’ayant pas sollicité de renvoi à la formation collégiale

SAISINE : Assignation en date du 26 Novembre 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI AME, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Bruno BOUYER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 887

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. SARL EDW SERVICES IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 422

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI AME, a conclu le 10 juillet 2025 un mandat confiant ainsi la gestion locative de ses biens immobiliers à la société EDW SERVICES IMMOBILIERS (la société EDW) exploitant une activité d’agent immobilier sous le nom commercial CITYA IMMOBILIA.

Dans la cadre de ce mandat, la société EDW, par l’intermédiaire de la société BELVIA GARANTIES, a souscrit auprès de la compagnie SADA Assurances un contrat d’assurance garantissant les loyers impayés dénommé LOCATIO n°1P0010783 devenu contrat n°1P0010975-LOCAZEN.

La SCI AME a conclu un bail le 15 juillet 2020 par l’intermédiaire de son mandataire avec Madame [C] [O] épouse [Q] et Monsieur [X] [Q] portant sur sa maison située [Adresse 3] à Lussac.

Les locataires ont manqué à leur obligation de paiement des loyers et charges à compter de novembre 2020, conduisant ainsi la société EDW à leur délivrer un commandement de payer visant ma clause résolutoire pour un arriéré de 2.604,35 € le 10 juin 2022.

La SCI AME a fait assigner les époux [Q] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Libourne qui, par ordonnance de référé du 3 mai 2023, a constaté la résiliation du bail à compter du 11 août 2022, fixé une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges dus par les locataires outre la somme provisoire de 11.766,70 € au titre de l’arriéré de loyers et a ordonné l’expulsion des époux [Q].

La SCI AME n’a pu recouvrer la somme de 12.042,01€ arrêtée au mois d’août 2024 et a sollicité de son mandataire la mobilisation de la garantie loyers impayés auprès de la compagnie d’assurance.

Se plaignant de l’inertie de la société EDW, la SCI AME a mis en demeure cette dernière de justifier de la souscription du contrat d’assurance garantissant la SCI AME du risque de loyers impayés ou à défaut, de lui verser la somme de 11.081,03 € correspondant à la perte financière pour défaut de souscription du contrat d’assurance.

La SCI AME a assigné la société EDW SERVICES IMMOBILIERS le 26 novembre 2024 devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE.

Vu les conclusions notifiées le 17 novembre 2025 par la SCI AME, en application des articles 1231-1 et 1991 du Code Civil, demandant au Tribunal de :

condamner la société EDW SERVICES IMMOBILIERS à verser à la SCI AME la somme de 11.609,14 € à titre de dommages et intérêts compensatoires,
ordonner l’anatocisme des intérêts par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

condamner la société EDW SERVICES IMMOBILIERS aux dépens,
condamner la société EDW SERVICES IMMOBILIERS à payer à la SCI AME la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Au soutien de ses demandes, la SCI AME fait valoir que le mandat conclu avec la société EDW prévoit que le mandataire doit souscrire, signer et résilier tout contrat d’assurance relevant de la gestion courante et mettre en œuvre les garanties accordées par le contrat et ainsi faire toute déclaration de sinistre, en assurer la gestion et en percevoir les indemnités versées par les compagnies d’assurance. Elle rappelle que le mandataire doit répondre des fautes qu’il commet dans sa gestion et qu’il existe une présomption de faute en cas d’inexécution par celui-ci de son obligation contractuelle.

La SCI AME estime que si la société EDW justifie de la conclusion d’un contrat d’assurance, la déclaration de sinistre en revanche ne comporte pas de signature ni de date permettant de s’assurer de la bonne exécution de son obligation de déclaration par le mandataire qui ne communique pas non plus de justificatif d’expédition de la déclaration de sinistre à la compagnie d’assurance. De plus, le courrier produit par le défenseur de la société BELVIA GARANTIES en date du 9 mai 2022 mentionne une déclaration de sinistre au 31 mars 2022 mais fait référence à un numéro de contrat ne correspondant pas à celui souscrit pour le compte de la SCI AME. Le demandeur rappelle que son mandataire n’a pas répondu à ses multiples sollicitations n’est donc pas en mesure de s’assurer que la déclaration de sinistre a bien été réalisée par la société EDW.

La SCI AME estime par ailleurs que la société EDW a failli à son obligation de rendre compte à son mandant. Le demandeur indique n’avoir jamais été tenu informé avant la présente procédure, soit le 24 juin 2025, et ce malgré plusieurs demandes, du courrier du 9 mai 2022 par lequel la société BELVIA GARANTIES fait savoir qu’elle refuse de venir en garantie du sinistre empêchant ainsi le demandeur d’exercer tout recours contre la compagnie d’assurance. La SCI AME ajoute que le défendeur lui a même adressé un courriel le 12 janvier 2023 indiquant qu’elle répondrait dans les plus brefs délais au sujet de la communication des éléments du dossier d’assurance .

La SCI AME conclut que ces fautes engagent la responsabilité contractuelle de la société EDW, qu’elles doivent être appréciées d’autant plus rigoureusement qu’elles sont commises par un professionnel, qui a perçu une rémunération pour accomplir son mandat et qui a perçu les primes d’assurance dédiées à la garantie litigieuse.

Le défaut d’exécution par le défendeur de son obligation contractuelle est constitutif de dommages et intérêts correspondant à la perte subie de la somme qui aurait dû être versée par la compagnie d’assurance au titre de la garantie des loyers impayés et des frais d’exécution et des honoraires d’avocat, qu’il s’agit donc d’une mauvaise gestion du sinistre auprès de la compagnie d’assurance et non comme le prétend la société EDW de sa responsabilité tenant à sa gestion du contrat de bail.

La SCI AME ajoute qu’elle n’a pas été informée d’un accord de règlement du solde de sa créance par échéancier, qu’elle estime du reste aléatoire, compte tenu des difficultés rencontrées dans le recouvrement de sa créance et qui demeure indépendant de la responsabilité de la société EDW.

Le demandeur sollicite au titre de sa créance née du défaut de paiement des locataires la somme de 4.048,59 € et au titre des frais de recouvrement la somme de 7.560,55 € soit un total de 11.609,14 €.

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2026 par société EDW SERVICES IMMOBILIERS, en application de l’article 1991 du Code Civil, demandant au Tribunal de :

rejeter l’ensemble des demandes formulées par la SCI AME contre la société EDW,
condamner la SCI AME aux dépens,
condamner la SCI AME à payer la société EDW la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
La société EDW fait valoir qu’elle est seulement tenue d’une obligation de moyens dans l’exécution de son contrat et qu’à ce titre elle a correctement exécuté sa mission de gestion locative en ce qu’elle a souscrit un contrat d’assurance pour le compte de son mandant, que les locataires étaient parfaitement solvables à la date de signature du bail, qu’elle a réalisé un suivi régulier des impayés et agi avec diligence en effectuant la déclaration de sinistre et en accomplissement les démarches procédurales nécessaires.

La société défenderesse indique que le refus de l’assureur d’indemniser le sinistre ne peut constituer une faute qui lui serait imputable, car la garantie loyers impayés a été souscrite conformément aux règles posées par l’assureur et le mandataire ne peut garantir l’effectivité de la prise en charge. La société EDW rappelle que le mandataire ne peut être tenu en lieu et place des locataires au paiement des loyers.

La société EDW conteste le montant sollicité par le demandeur au titre des loyers impayés en énonçant qu’une partie de la créance a déjà été recouvrée, que le préjudice ne présenterait pas un caractère actuel car il n’est pas démontré que le recouvrement est impossible. Le préjudice allégué ne présenterait pas non plus un caractère certain puisqu’elle a demandé à son mandant un décompte actualisé en mai 2025 qui lui a été refusé au motif que la dette des locataires a cessé de courir en octobre 2023 de sorte qu’elle est donc fixée et n’évoluera que par le cours des intérêts. Le défendeur s’oppose enfin à la demande d’anatocisme qu’il considère comme abusive puisque la créance est assortie des intérêts au taux légal majoré de 5 points depuis plusieurs mois.

Si la société EDW venait à être condamnée au paiement d’une somme, elle prétend que cette somme ne pourrait correspondre qu’à la perte de chance d’obtenir un règlement plus rapide, que le montant devrait être déterminé en tenant compte de la franchise de 810 € que l’assureur aurait appliqué et de la quote-part de 20 % due au titre des revenus fonciers.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 30 avril 2026 et la décision mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

1°) SUR LA RESPONSABILITÉ DE LA SOCIETE EDW SERVICES IMMOBILIERS

En application de l’article 1991 et suivants du Code Civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé. Il répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et des fautes qu’il commet dans sa gestion. Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

En l’occurrence, le mandat conclu le 10 juillet 2015 entre les parties prévoit parmi les missions du mandataire que celui-ci est tenu, à la demande du mandant, de souscrire, signer ou résilier tout contrat d’assurance relevant de la gestion courante du bien et de mettre en œuvre les garanties accordées par le contrat et à cet effet de faire toute déclaration de sinistre, en assurer la gestion et en percevoir toutes indemnités versées par les compagnies d’assurance.

S’agissant de la souscription d’un contrat portant sur la garantie des loyers impayés et des frais de recouvrement, la société EDW produit un contrat n°C66751P-9950-001/2/3-Locazen prenant effet au 1er mars 2019 renouvelable par tacite reconduction assurant le bailleur ayant signé un bulletin d’adhésion. Le contrat d’adhésion produit a été signé le 26 mars 2020. Les conditions du contrat ont été optimisées et ont données lieu à une nouvelle numérotation à compter du 1er janvier 2021.

Le bail conclu entre la SCI AME et les locataires du bien situé [Adresse 4] est donc couvert par le contrat d’assurance qui prévoit dans son article 5 que le seuil de constitution du sinistre est établi à 120 % du montant du loyer chargé et dans ce cas, la date de survenance du sinistre est le dernier jour du mois durant lequel ce seuil est atteint.
En l’espèce, ce seuil est atteint dès le mois de novembre 2020.

La société EDW n’apporte pas la preuve d’une déclaration de sinistre effectuée à cette date.

De plus, le conseil du demandeur a adressé une première demande le 22 décembre 2022 au mandataire afin de se faire communiquer les éléments nécessaires pour mettre en oeuvre cette garantie et a demandé par la même occasion si les diligences nécessaires avaient déjà été accomplies par ce dernier.
Le mandataire n’a ni communiqué les documents réclamés ni justifié de l’accomplissement des démarches auprès de l’assureur donnant lieu à de nouvelles sollicitations du conseil de la SCI AME le 5 avril 2023, le 22 mai 2023, et une mise en demeure le 12 juillet 2024.
La déclaration de sinistre versée à la présente procédure par le défendeur ne comporte pas de date ni de preuve d’envoi à la compagnie d’assurance. Cette dernière, dans son courrier de refus du 9 mai 2022 mentionne que la déclaration de sinistre a été enregistrée le 31 mars 2022.
Seule cette date est justifiée et révèle une déclaration de sinistre tardive. Le mandataire ne communique aucun document permettant d’expliciter les raisons du refus d’intervention de l’assureur qui se contente de mentionner un motif de solvabilité non acquise. Il sera observé que le numéro du contrat porté sur le courrier de BELVIA GARANTIES ne correspond a aucun des numéros de contrats souscrits par la SCI AME.

La société EDW ne justifie pas de l’accomplissement des diligences nécessaires dès la réalisation du sinistre en novembre 2020. Tout au plus, à supposer que le courrier de la compagnie d’assurance produit se rapporte au litige de cette procédure, le sinistre aurait été déclaré seize mois après sa réalisation.
Le mandataire n’a donc pas exécuté son obligation d’assurer le recouvrement des loyers impayés en accomplissant les diligences nécessaires auprès de l’assureur.

La société EDW n’a pas non plus respecté son obligation générale de rendre compte à son mandant de l’accomplissement de sa mission.

La responsabilité de la société EDW sera engagée en raison de ses manquements contractuels.

La bonne gestion du suivi locatif est sans rapport avec l’objet du litige.

Il ne s’agit pas de condamner le mandataire en lieu et place des locataires défaillants ni de considérer que la créance sollicitée résulte d’une perte de chance d’être indemnisé plus rapidement.

Le contrat d’assurance est conclu afin de permettre au bailleur de percevoir une indemnité indépendamment de toute procédure de recouvrement, y compris en cas de mise en place d’un échéancier de remboursement. La somme arrêtée au titre des impayés aurait donc pu être perçue dès la réalisation du sinistre. Les locataires ayant été expulsés du logement le 3 octobre 2023, c’est à juste titre que le demandeur estime que l’assiette de la dette locative est arrêtée à cette date. Le contrat d’assurance prévoit également l’indemnisation des sommes déboursées pour l’accomplissement des procédures de recouvrement. La créance est justifiée au regard des pièces communiquées par les parties.
En revanche, il n’y a pas lieu de tenir compte de la quote-part de 20 % correspondant à l’impôt foncier.
Le contrat d’assurance prévoit une franchise équivalent au montant du dépôt de garantie avec au minimum un mois de loyer hors charges donc 790 euros seront déduits de la créance réclamée.

Par conséquent, la société EDW sera condamnée à verser à la SCI AME la somme de 10.819,14 euros avec capitalisation des intérêts à compter du présent jugement.

2°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Partie perdante, la société EDW supportera les dépens.

Sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera rejetée.

L’équité et la situation économique des parties commandent au contraire de la condamner à payer à la SCI AME une indemnité de 2.000 € au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

3°) SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe. L’exécution provisoire s’appliquera sans qu’il ne soit besoin de prévoir la constitution d’une garantie.

PAR CES MOTIFS