TJ 19031, 30 juin 2026, RG 25/00043

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00043 - N° Portalis DBXF-W-B7J-C5JF
Décision : Contradictoire
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 JUIN 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [I], né le 27 Janvier 1998 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Assisté de sa mère Madame [N] [T]

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [A], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Madame [W] [Q], mandataire spécial

Copie exécutoire M. [I], M. [A] le 30/06/2026
SAISINE : Assignation en référé du 25 Septembre 2025

DÉBATS : Audience Publique du 02 Juin 2026

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 30 Juin 2026

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 28 février 2025 à effet au 1er mars 2025, Monsieur [R] [I] a donné en location à Monsieur [P] [A] un logement meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 470 euros, outre la somme de 20 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 04 août 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 1.490 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte d’huissier du 25 septembre 2025, fait assigner en référé Monsieur [P] [A] devant ce tribunal, auquel il demande de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion du locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner le défendeur à lui payer la somme provisionnelle de 2.470 euros au titre des loyers et charges impayés,
- condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer majoré des charges et autre accessoires, soit la somme mensuelle qui aurait dû être payée si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner le défendeur aux dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 03 mars 2026.

Par jugement avant dire droit du 05 mai 2026, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 02 juin 2026 afin que Monsieur [R] [I] produise :
- le commandement de payer,
- la notification du commandement de payer à la CCAPEX,
- le décompte actualisé de la créance.

A l’audience du 02 juin 2026, Monsieur [R] [I], assisté de sa mère Madame [S] [T], a actualisé sa demande à la somme de 2.642,28 euros, y compris les frais de commissaire de justice, au 1er juin 2026, terme de juin 2026 inclus. Il a dit accepter les délais de paiement proposés.

Monsieur [P] [A], représenté par Madame [Q], ès qualités de mandataire spécial, n’a pas contesté le montant de la dette et a proposé des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 30 juin 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [R] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 07 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 2] le 26 septembre 2026, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 03 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par le locataire au 1er juin 2026, terme de juin 2026 inclus, s’élève à la somme de 2.642,28 euros. Toutefois, il convient de déduire la somme de 342,97 euros au titre du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet dont le coût est compris dans les dépens, si bien que la somme due est de 2.299,31 euros. Aucun autre élément ne permet de contester le montant de ce décompte et le défendeur ne le conteste pas. Il convient en conséquence de condamner à titre provisionnel Monsieur [P] [A] à payer au demandeur la somme de 2.299,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er juin 2026, terme de juin 2026 inclus.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le bail signé par les parties contient, en son article VIII, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 04 août 2025 au locataire pour avoir paiement de la somme de 1.490 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis au défendeur de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 04 octobre 2025 par acquisition de la clause résolutoire et d'accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Ce texte précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et que les délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Le même texte dispose que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, et que dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le bailleur ne s’oppose pas à ce que le locataire se libère de sa dette par versements mensuels de 150 euros, et sa situation matérielle lui permet de respecter les modalités de paiement qu’il propose. Dès lors, le défendeur sera autorisé à s’acquitter du montant de sa dette au moyen de 15 versements mensuels successifs de 150 euros chacun, suivis d’un 16ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux du défendeur ou de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En pareil cas, le défendeur sera condamné à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés. Il sera précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé de la présente, est de 470 euros.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner Monsieur [P] [A] à payer à Monsieur [R] [I], qui a été contraint de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [A] est condamné aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet.

PAR CES MOTIFS