TJ 19031, 30 juin 2026, RG 26/00017

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00017 - N° Portalis DBXF-W-B7K-C7AQ
Décision : Réputé contradictoire
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 JUIN 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [I], née le 09 Juin 1949 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représenté par son époux, Monsieur [W] [I]

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [U], né le 13 Décembre 1989 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Non comparant

Copie exécutoire Mme [I], M. [U] le 30/06/2026
SAISINE : Assignation en référé du 31 Mars 2026

DÉBATS : Audience Publique du 19 Mai 2026

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 30 Juin 2026

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

Rédigé par [K] [V], sous le contrôle de [C] [M]

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2023, Madame [Z] [I] a donné à bail à Monsieur [X] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 420 euros.

Le 18 décembre 2025, Madame [I] a fait délivrer à Monsieur [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 1 260 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges arrêtés au 03 décembre 2025 et de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2026, Madame [I] a fait assigner Monsieur [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [U], et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner Monsieur [U], au paiement de la somme provisionnelle de 2 150 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 13 mars 2026, ainsi que d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges indexés selon les mêmes règles que le loyer jusqu'à la libération effective des lieux ;

▸ condamner Monsieur [U] au paiement d'une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 19 mai 2026.

Madame [Z] [I], représentée par son conjoint Monsieur [I], a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 2 940 euros, au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 15 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus.
Il expose que Monsieur [U] a réglé une partie de sa dette (loyers de l’année 2024) mais ne règle plus aucun loyer depuis novembre 2025 ni n’a pas justifié de la souscription d’une assurance locative. De plus, il précise que si lui et sa conjointe sont restés sans réponses du locataire aux mails et courriers pendants plusieurs mois, toutefois ce dernier a envoyé un préavis de départ par courriel quelques jours avant l’audience.
Madame [Z] [I] s’oppose à la délivrance de délais de paiement en faveur du défendeur.

Monsieur [U] n'a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 19 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 3] par voie électronique le 01 avril 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

En outre, conformément à l’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs et en justifier par la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires 2 mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Il convient ainsi d'appliquer le délai de 2 mois contractuellement établi par les parties, plus favorable au défendeur.
Le contrat prévoit également une clause résolutoire de plein droit à défaut de d'assurance locative souscrite par le locataire un mois après la délivrance d'une mise en demeure d'en justifier.
Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2025, Madame [I] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler, dans le délai de 2 mois, la somme principale de 1 260 euros outre les frais, au titre des loyers échus au 03 décembre 2025, et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse, auquel le défendeur n’apporte aucun élément contraire, que Monsieur [U] n’a pas intégralement réglé les sommes dues dans le délai imparti.
De plus, Monsieur [U] n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance locative, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 janvier 2026.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation à l’encontre du locataire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient de rappeler qu’il appartient au débiteur de l’obligation de paiement de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu'à libération complète des lieux loués, Monsieur [U] devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé à, Madame [I], dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 420 euros.

En l’espèce, résulte du décompte en date du 15 mai 2026 produit par la bailleresse, auquel le défendeur n’apporte aucun élément contraire, que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par Monsieur [U], s’élève à la somme de 2 940 euros, terme du mois de mai 2026 inclus.
Aucun élément ne permet de contester ce décompte.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] à payer à Madame [I] la somme de 2 940 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 mai 2026, terme de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

Sur l'expulsion

En l'absence de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à Monsieur [U] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d'ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il convient de condamner Monsieur [U] à verser à Mme [I] une somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS