TJ 19031, 30 juin 2026, RG 26/00014

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00014 - N° Portalis DBXF-W-B7K-C6WN
Décision : Contradictoire
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 JUIN 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

Madame [P] [H], née le 23 Juillet 1961 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [U], née le 21 Mai 1998 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Julien FREYSSINET, avocat au barreau de BRIVE, susbtitué par Me Agathe COUDERT, avocat au barreau de TULLE

Copie exécutoire Me Pinardon, Me Freyssinet le 30/06/2026
SAISINE : Assignation en référé du 04 Mars 2026

DÉBATS : Audience Publique du 02 Juin 2026

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 30 Juin 2026

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé à effet au 1er juillet 2018, Madame [P] [H] a donné en location à Madame [S] [U] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 580 euros, outre la somme de 20 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 23 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler la somme principale de 14.851 euros au titre des loyers et charges impayés et de 590 euros au titre du dépôt de garantie non versé, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai requis, la bailleresse a, par acte d’huissier du 13 janvier 2026, fait assigner en référé Madame [S] [U] devant ce tribunal, auquel elle demande de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- condamner la défenderesse à lui payer la somme provisionnelle de 15.475 euros au titre des loyers, charges et dépôt de garantie impayés au 1er décembre 2025, avec intérêts de droit,
- condamner la défenderesse à lui payer les loyers et charges postérieurement au 1er décembre 2025 jusqu’au jugement avec intérêts de droit,
- condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges indexé à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans le bail, avec intérêts de droit,
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la défenderesse aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 mars 2026.

Madame [P] [H] n’a pas comparu.

Madame [S] [U], comparaissant en personne, a indiqué qu’elle avait contacté Madame [P] [H] pour parvenir à un accord.

La caducité a été prononcée en raison de la non-comparution de la demanderesse.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 mars 2026, Madame [P] [H] a sollicité le relevé de la caducité et a justifié de difficultés de santé pour expliquer son absence.

A l’audience du 31 mars 2026, le relevé de caducité a été prononcé et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 05 mai 2026 puis à celle du 02 juin 2026.

A l’audience de 02 juin 2026, Madame [P] [H], représentée par son avocat, se rapporte aux conclusions qu’elle dépose, refuse tout délai de paiement et actualise sa demande aux sommes suivantes :
- 10.000 euros à titre de provision au titre des loyers échus et non réglés,
- 600 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle,
- 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Représentée par son avocat, Madame [S] [U] se rapporte aux conclusions qu’elle dépose et demande de :
Vu l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
- constater qu’elle a repris le paiement des loyers courants et qu’elle justifie d’un apurement de sa dette locative,
- lui accorder des délais de paiement,
- juger que la dette locative s’élève à la somme de 15.271 euros sauf actualisation,
- l’autoriser à s’acquitter de cette dette par versements de 200 euros par mois en sus du loyer courant,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- juger qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,
- juger qu’en cas de défaut de paiement, elle reprendra son plein effet et qu’il pourra être procédé à son expulsion,
- débouter la demanderesse de ses demandes en résiliation et d’expulsion sous réserve du respect des délais de paiement,
- débouter la demanderesse de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- statuer ce que de droit quant aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 30 juin 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Madame [P] [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 2] le 15 janvier 2026, soit deux mois au moins avant la date de l’audience le 03 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par la locataire au 20 mai 2026, terme de mai 2026 inclus, s’élève à la somme de 15.395 euros. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte et la défenderesse ne le conteste pas. Madame [P] [H] ne sollicite que le paiement de la somme de 10.000 euros. Il convient en conséquence de condamner à titre provisionnel Madame [S] [U] à payer à la demanderesse la somme de 10.000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 mai 2026, terme de mai 2026 inclus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il résulte de ce texte que des délais de paiement ne peuvent être accordés au locataire que s’il remplit deux conditions cumulatives :
- avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience,
- être en situation de régler sa dette locative.

Madame [S] [U] a repris le paiement du loyer courant. Toutefois, il lui revient de démontrer que sa situation financière lui permet de respecter les délais de paiement qu’elle propose. A ce titre, elle a payé à Madame [P] [H] la somme totale de 1.850 euros de février à mai 2026. Le montant payé par la caisse d’allocations familiales au titre de cette période est de 208 x 4 = 832 euros, soit un total payé à la bailleresse de 1.850 + 832 = 2.682 euros. Or, le montant du loyer charges comprises sur la même période est de 4 x 600 = 2.400 euros, soit, sur cette période de 4 mois, une somme de 2.682 - 2.400 = 282 euros apurant la dette. Madame [S] [U] ne produit aucune pièce sur le montant de ses revenus et sur ses recherches actives et répétées d’emploi. Dès lors, elle n’explique pas comment elle pourrait être en mesure de payer la somme de 200 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette alors que, sur 4 mois de février à mai 2026, elle n’a versé que la somme de 282 euros à cette fin alors que 800 euros auraient dû être payés. Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le bail signé par les parties contient, en sa page 3, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 23 décembre 2024 pour avoir paiement de la somme de 14.851 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis au défendeur de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 23 février 2025 par acquisition de la clause résolutoire et d'accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d'occupation mensuelle due par la défenderesse au bailleur sera fixée au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter du 23 février 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés. Il sera précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé de la présente, est de 600 euros.

L’indemnité d’occupation due par Madame [S] [U] du 23 février 2025 au 31 mai 2026 étant déjà comprise dans la condamnation intervenue ci-avant au titre de l’impayé locatif, la défenderesse sera condamnée à titre provisionnel à payer à Madame [P] [H] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2026 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner Madame [S] [U] à payer à Madame [P] [H], qui a été contrainte de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [S] [U] est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS